إذا كنت قد حصلت على قرض عقاري مؤخرًا منذ عام أو عامين ، فهناك فرصة جيدة لأنك كنت تفتح بدويايزر للاحتفال بك المذهل سعر الفائدة.
سريعًا إلى اليوم ، وقروض الإسكان أرخص. حتى كتابة هذه السطور ، كان متوسط معدلات الرهن العقاري لمدة 30 عامًا في نطاق أقل من 3 ٪ ، وهو أمر بدا غير وارد حتى قبل عقد من الزمان. إذا كنت مثل الكثير من مالكي المنازل ، فقد يتركك ذلك تتساءل: هل يجب عليّ إعادة تمويل رهن العقاري الآن؟
في حين أن تداول قرض المنزل الحالي الخاص بك لشخص ذي فائدة أقل قد يبدو وكأنه مكالمة سهلة ، يقول الخبراء إنه ، مثل تلك الروبوتات المخفية ، هناك الكثير لإعادة تمويل الرهن العقاري أكثر مما تجتمع العين. نظرًا لأنه يتعين عليك دفع تكاليف كبيرة كلما قمت بإجراء مراجعة ، عليك أن تنظر فيما إذا كانت الدفعة الشهرية المنخفضة تعوضها على المدى الطويل. هذا ليس صحيحًا في كل حالة. إليك ما تحتاج إلى معرفته.
إعادة تمويل الرهن العقاري أم عدم إعادة تمويل الرهن العقاري؟
هذا هو السؤال بالفعل. من المحتمل أن تضعك إعادة التمويل في الوقت الحالي في قرض بمعدلات أقل ، خاصة إذا كانت درجة FICO الخاصة بك في منطقة جيدة أو ممتازة. ولكن ، للأسف ، فإن العديد من نفس تكاليف الإغلاق التي دفعتها مقابل الرهن العقاري الأصلي الخاص بك تزداد مرة أخرى عند إعادة التمويل.
من بين النفقات التي من المحتمل أن تواجهها: رسوم إنشاء القرض التي تغطي تكلفة الاكتتاب و معالجة الرهن العقاري ، ورسوم خدمات الملكية ، ورسم تقييم محدث لـ خاصية. اعتمادًا على القرض الخاص بك ، قد تقوم بالتخلي عن الفائدة المدفوعة مقدمًا ، أو "النقاط" للإقلاع.
وفقا لعملاق الرهن العقاري فريدي ماك، يبلغ متوسط تكاليف الإغلاق حوالي 5000 دولار على الصعيد الوطني. يمكن أن تختلف هذه الأرقام قليلاً بناءً على مبلغ القرض وعوامل أخرى ، ولكنها في معظم الحالات تكون ضخمة بما يكفي لإحداث تأثير على قرارك.
إذن متى يكون من المنطقي الاستفادة من معدلات الرهن العقاري المنخفضة ، بالضبط؟ لسوء الحظ بالنسبة لغير الراغبين في الرياضيات ، يتطلب ذلك إجراء القليل من الجبر لمعرفة ما إذا كان التخفيض في مدفوعات الرهن العقاري يفي أو يتجاوز أي تكاليف تتكبدها مقدمًا. الخلاصة: يجب أن تخطط للبقاء في منزلك لمدة لا تقل عن المدة التي يستغرقها الأمر لتحقيق التعادل على رسوم الإغلاق.
"إعادة التمويل أكثر فائدة كلما زاد الفارق بين عدد السنوات التي يستغرقها التعادل مقارنةً به عدد السنوات التي يتوقع صاحب المنزل أن يعيشها في المنزل "، كما تقول مارلا تشامبرز ، كبيرة المخططين الماليين مستشارو باكنغهام في دايتون ، أوهايو.
خذ ، على سبيل المثال ، الرهن العقاري الذي من المقرر سداده في 15 عامًا بمبلغ 2000 دولار شهريًا (باستثناء الضمان) والذي يمكن إعادة تمويله إلى قرض جديد لمدة 15 عامًا بسعر 1800 دولار شهريًا. سيكون التعادل 16 شهرًا إذا بلغ إجمالي تكاليف الإغلاق 3200 دولار.
ومع ذلك ، فإن أحد الأخطاء التي يرتكبها المقترضون غالبًا هو مقارنة أقساط القروض الشهرية على الرهون العقارية بشروط مختلفة. إذا كان لديك 10 سنوات فقط متبقية على قرضك الحالي وإعادة التمويل إلى قرض عقاري لمدة 30 عامًا ينتشر من مدفوعاتك بمقدار 20 عامًا إضافيًا ، ستبدو نقطة التعادل أسرع مما هي عليه في الواقع.
لهذا السبب ، توصي تشامبرز بحساب الدفعة الشهرية لسعر الفائدة المرجعي باستخدام نفس عدد أشهر قرضك الحالي ، حتى لو كان تاريخ سداد القرض متأخرًا بالفعل. بهذه الطريقة ، تحصل على مقارنة حقيقية بين التفاح والتفاح.
صرف حقوق الملكية الخاصة بك
بطبيعة الحال ، فإن الحصول على معدل فائدة أقل ليس السبب الوحيد الذي يجعلك تفكر في إعادة سداد قرضك العقاري. قد يقرر أصحاب المنازل أنهم يريدون مدة قرض مختلفة - على سبيل المثال ، استبدال الرهن العقاري لمدة 30 عامًا بقرض مدته 15 عامًا. أو قد يفضلون نوعًا مختلفًا من القروض ، مثل استبدال منتج بسعر قابل للتعديل بآخر ثابت.
خيار شائع آخر: إجراء إعادة تمويل نقدي ، حيث تحصل على قرض جديد أكبر من أجل الحصول على بعض الدولارات الإضافية. أثناء استخدام منزلك كجهاز صراف آلي قد يبدو قرارًا سهلاً عندما تكون الأسعار جذابة ، أنت قد تبحث عن دفعة شهرية أعلى بعد ذلك يمكن أن تعترض طريق المالية الأخرى الأهداف.
يحذر ويسلي ستين ، مخطط برسوم في أرلينغتون بولاية فيرجينيا ، من أن الزوجين ليسا فقط من يأخذان هذه الأموال إلى أقرب سيارة مرسيدس لهما الوكيل الذي يمكن أن يقع في فخ - إنه أيضًا المقترض حسن النية الذي يستخدمه لسداد ديون بطاقة الائتمان فقط للحصول على أموال جديدة أرصدة. يقول: "إنهم لم يعالجوا القضية الأساسية".
بدلاً من الاستفادة من رأس المال الخاص بك على أساس لمرة واحدة ، يوصي Stien بنسج المرجع الخاص بك في استراتيجية شاملة تجعلك أقرب إلى أهدافك المالية طويلة الأجل. إذا لم تكن لديك خطة للبقاء بعيدًا عن الديون ، فإن تحويل رأس المال إلى نقود يعد لعبة خطيرة.
بعض نصائح إعادة تمويل الرهن العقاري يجب وضعها في الاعتبار
التقدم بطلب للحصول على إعادة تمويل الرهن العقاري ليس شيئًا تريد القفز إليه أولاً ، على الأقل إذا كنت ترغب في الحصول على أفضل صفقة ممكنة. للقيام بذلك ، يجب أن يكون لديك خطة لعبة.
أحد المفاتيح هنا هو تحديد توقيتك بشكل صحيح. تقترح تشامبرز العمل على إعادة تأهيل قبل تبديل الوظائف ، على سبيل المثال ، حتى تتمكن من إظهار تاريخ عمل ثابت وتهدئة المقرضين بشأن قدرتك على سدادها.
كما أنها تدعو إلى الحصول على درجة الائتمان الخاصة بك في أفضل حالاتها ، وهو أمر قد يستغرق أسابيع ، أو حتى شهورًا من العمل الأساسي. قبل التقدم بطلب للحصول على قرض ، انظر إلى تقارير الائتمان الخاصة بك من المكاتب الثلاثة - TransUnion و Equifax و Experian - وقم بمعالجة أي معلومات سلبية ربما تكون قد وصلت إلى هناك عن طريق الخطأ.
ستحتاج أيضًا إلى الإقامة في المناطق التي تميل FICO إلى زيادة وزنها. يقول تشامبرز: "اعمل على زيادة درجاتك قبل التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري عن طريق سداد أرصدة بطاقات الائتمان وتسديد مدفوعات الديون الشهرية في الوقت المناسب".
كما هو الحال مع أي عملية شراء كبيرة - ولن تصبح أكبر بكثير من رهن عقاري جديد - فإن أحد المفاتيح هو التسوق. يقترح Stien الاتصال باثنين من المقرضين على الأقل ، سواء كانتا شركات رهن عقاري كبيرة أو اتحادات ائتمانية محلية ، للتأكد من حصولك على أفضل صفقة.
تمثل مواقع الويب مثل LendingTree طريقة سريعة لتحليل عروض القروض المتعددة ، على الرغم من أن Stien يقترح مكانًا أقل احتمالًا لبعض التسوق بالمقارنة: Costco. نعم، الذي - التي كوستكو. تاجر الجملة خدمة تسوق الرهن العقاري يحد من تكاليف الإغلاق لأعضائه - لن يتجاوزوا 250 دولارًا لمن هم في المستوى التنفيذي أو 550 دولارًا لأعضاء جولد ستار. هذا ليس الوقت المناسب لترك أي حجارة دون قلب.
أي مقرض حسن السمعة سوف يزودك بثلاث صفحات تقدير القرض التي توضح إلى حد كبير جميع الأشياء الأساسية التي تحتاج إلى معرفتها ، مثل سعر الفائدة والدفع الشهري والقائمة الكاملة بتكاليف الإغلاق التي سيتعين عليك دفعها وأي نقاط يريدون منك وضعها في الاعتبار.
ضع في اعتبارك أن أحد المقرضين قد يكون لديه سعر أقل ، ولكن تكاليف إغلاق أعلى مقارنة بعرض آخر. سترغب في أخذ كل هذه الأشياء في الاعتبار عند تحديد أيها يمثل أفضل صفقة على المدى الطويل ، كما يقول Stien.
بينما ستدفع نفس المبلغ كضرائب على الممتلكات بغض النظر عن البنك الذي تختاره ، فلا يوجد شيء ثابت عندما يتعلق الأمر ببنود مثل رسوم الإنشاء ، التي يشاركها المُقرض عادةً كنسبة مئوية من القرض كمية. إذا كانت أي من الرسوم تبدو بعيدة المنال مقارنة بالرسوم الأخرى ، فقد يكون الوقت قد حان لصقل مهاراتك في التفاوض. يمكنك فقط توفير القليل من الدولارات في هذه العملية.
