И така, най-накрая решихте да се откажете от наемите и купи си дом. Споделяли сте напитки с агенти по недвижими имоти, пъшкаше през многобройни отворени къщи и вероятно обърна повече от няколко странични погледа на зрителите, които изглежда са там само за бисквитките. След цялата работа, вие най-накрая поставихте оферта, която беше приета, и сега чакате затварянето и се чудите защо отнема толкова време.
Един от въпросите, които повечето купувачи на жилища за първи път си задават е: „Колко време отнема затварянето на къща?“ Истината е, че няма категоричен отговор. Обикновено отнема 30-60 дни. Въпреки това, между вашата оферта, одобрение на заеми escrow, има много събития и непредвидени обстоятелства, които могат да възникнат, за да нарушат тази времева рамка.
„След като офертата ви бъде приета, най-общо казано, повечето непредвидени заеми са около 17 дни“ казва Явар Чарли, директор на недвижимите имоти в Aaron Kirkman Group. Това означава, че купувачът има 17 дни, за да предостави необходимите документи на застрахователя, за да получи одобрението на заема“.
Веднага след като бъде получено окончателното одобрение за заем, ескроу - или документацията за заем на трета страна - може да бъде затворена за няколко дни. Въпреки това, допълнителни събития като неразрешени имуществени щети, окончателни проблеми и искания в последния момент за допълнителна документация от кредитора могат да причинят забавяне. Касовите транзакции обикновено са склонни да се движат по-бързо, тъй като купувачът не винаги е обект на непредвидени обстоятелства като одобрение на кредитора, оценки, инспекции или договаряне на ремонт. Къщите, финансирани чрез ипотека, обикновено отнемат малко повече време. От момента, в който е направена офертата, до окончателното затваряне, Чарли казва, „важно е всички страните остават в режим на готовност, за да предоставят документация своевременно, в противен случай ескроу може да бъде забавено”.
Ето 10 фактора, които допринасят за забавянето на затварянето на дома – и как можете да ги изпреварите.
Затваряне на къща: 10 фактора, които ускоряват или забавят процеса
1. В брой или предварително одобрение
Времето, необходимо за затваряне на дом, зависи до голяма степен от това колко зелено имате под ръка - или от вашия кредитор, ако приемем, че нямате пари. Това е така, защото трябва да се погрижите за няколко неща, преди да бъде даден жилищен заем на някого.
Един от начините да заобиколите това е да „получите предварително одобрение, дори преди да започнете търсенето на дом“, съветва Карън Кондор, специалист по застраховане на жилища и недвижими имоти с Експертни застрахователни прегледи. За да направите това, ще трябва да се срещнете с кредитор, който ще провери кредита ви и документацията ви, за да одобри конкретна сума на заема за определен период от време. Имайте предвид, че предварителното одобрение е различно и е по-ценно от предварителната квалификация, която е просто оценка на кредитоспособността на купувача, използвана за определяне на приблизителната сума, която той или тя може да си позволи взимам на заем.
2. Оценката
Ако все още нямате писмо за предварително одобрение, всичко е наред. Но трябва да сте готови да изчакате още малко. Преди кредитор да одобри заема ви, ще трябва да се направи оценка на дома или за да се уверите наистина си струва това, което плащате или че не искате допълнителни пари, за да вземете, да речем, телефона си сметка. Това улеснява възстановяването на загубите в бъдеще, ако се случи възбрана.
Ако оценката е твърде ниска, продавачът или ще трябва да намали цената, или ще трябва да платите разликата в брой. Възможно е да получите второ мнение от различен оценител, тъй като оценките са, повече или по-малко, самоуверен възглед, извлечен от данни.
Така или иначе, предоговарянето с продавача или получаването на различен оценител ще ви струва допълнително време. Въпреки че сте отговорни за покриването на сметката, оценката ще бъде поръчана от кредитора, така че не забравяйте да ги подтикнете да направят поръчката навреме, предлага Чарли. „Една от основните причини за забавяне на приключването е неуспехът да се разпореди оценката навреме. Това принуждава одобрението на заема да бъде забавено”.
3. Инспекцията
Ако предположим, че всичко върви добре с оценката, заемодателят също ще разпореди оглед на жилището. Има две от тях, инспекция на дома и инспекция на вредители, въпреки че не всички кредитори изискват един за вредители. Причината за това е, че ако купувачът се премести в дом с проблем с вредители, той може да напусне дома, оставяйки заемодателя отговорен. Ако нещо бъде отбелязано като нередно по време на проверката, по-нататъшното разследване и/или предоговаряне с продавача може да доведе до забавяне.
„Винаги насърчавам клиентите си да правят всичките си разследвания в началото на процеса“, казва Чарли. „Може да разберете, докато правите инспекции, че стаята не е разрешена. Ако тази стая не е разрешена, тя може да не се отчита към квадратурата на дома, което може пряко да повлияе дали получите заема си или не.
Някои оферти за покупка включват клауза за непредвидени проверки, която позволява на купувачите да се откажат без неустойка, ако инспекцията на дома разкрие сериозни проблеми. Ако обаче в договора ви няма тази клауза, може да загубите трудно спечелените си пари. Може да успеете да оспорите тези такси, но това ще доведе само до повече забавяния.
4. Застраховка
Знаете как една застрахователна компания може да откаже да застрахова кола, защото има твърде много искове или щети? Е, същото важи и за къщите. Ако голям застрахователен иск е бил направен върху жилище от предишен собственик на жилище, застрахователните компании може да го сметнат за твърде голям риск и следователно да откажат да го застраховат. Кредиторите обикновено изискват от вас да поддържате застраховка на собствениците на жилища, докато не изплатите ипотеката, така че освен ако не сте купувач на всички пари в брой, това може да наруши сделката.
Освен това кредиторите могат да изискват да закупите застраховка за опасност в допълнение към застраховката на собственика на дома, ако домът ви се намира в зона с висок риск. Този вид застраховка обикновено е скъпа. Важно е да започнете запитвания за предложената от вас застраховка на дома възможно най-рано, добавя Кондор. „Всички кредитори изискват политика да е в сила преди да одобрят заема“, така че ако не го направят до последната минута, определено ще забави затварянето.
5. Търсенето на заглавие
Освен застраховката, обикновено се изисква търсене на заглавие, за да се гарантира, че никой няма правни претенции към имота. Това може да бъде всеки от държавата или IRS до роднините на продавача. Това, което обикновено следва, е застраховка за собственост, която ви защитава срещу всякакви бъдещи искове към имота. Ако по време на претърсването бъде открит иск срещу имота, той ще трябва да бъде разрешен, преди да можете да продължите.
„Бъдете готови да накарате вашия адвокат да преговаря с адвоката на продавача, ако възникнат изненадващи проблеми въз основа на доклада за заглавието“, съветва Дейвид Райшер, адвокат по недвижими имоти и главен изпълнителен директор на Правен съвет. Не е необичайно да имате проблеми, които трябва да бъдат изчистени, или други малки състояния, които трябва да бъдат предоговорени въз основа на научаване на нови факти, които първоначално не са били разбрани, когато е била първоначалната оферта подаден. Тези елементи могат да причинят забавяне, ако са значителни.
6. Грешки и несъответствия
Успешната оценка и инспекция на дома не винаги означават, че заемът ви ще бъде одобрен незабавно. В някои случаи финансирането може да отпадне поради грешки и несъответствия в молбата ви за заем. Това може да бъде всичко като нови дългове, сбъркани документи, увеличение на лихвените проценти, промени в кредитния рейтинг, заетост или дори промени в семейното положение. Всяко от това може да означава промяна във вашите финансови възможности. Важно е да се отбележи, че молбата ви няма да отиде при застрахователя, докато документите ви не бъдат завършени и дори тогава несъответствието би означавало, че трябва да започнете отначало.
7. Добросъвестна оценка
Когато поставите оферта за имот и/или получите предварително одобрение за заем, от заемодателя се очаква да даде добросъвестна оценка, която обяснява разходите за затваряне, свързани с получаването на финансиране за жилище. Това по същество е груб чернова на формуляр HUD 1, т.е. отчет за разходите за сетълмент. Очаква се оценката за добросъвестност да бъде близка оценка, но понякога кредиторите са склонни да се натъкват на клиенти с ниски оценки. В такава ситуация накарането на кредитора да преразгледа прекомерните такси или осигуряването на алтернативно финансиране също може да доведе до забавяне.
-
Съвети за предотвратяване на забавяне при затваряне на къща
- Започнете запитвания относно застраховката на собствениците на жилища рано. Всички кредитори изискват политика да е в сила, преди да финансират заем.
- Проверете отново всички документи, създадени по време на процеса. Отделянето на няколко допълнителни момента за преглед за правописни грешки, неправилни суми или липсващи страници ще ви спести часове или дори дни забавяне.
- Не правете големи промени в живота си, финансите или кредита си по време на процеса на приключване. Това може да промени вашето Съотношение дълг към доход задействане на повторно изпълнение, забавяне или отхвърляне на молбата ви за заем.
- Изпълнете искането по отношение на всички документи, поискани от брокер, кредитор и всички други страни. Това звучи просто, но не е често срещано; всъщност брокерите и кредиторите са приятно изненадани, когато потенциалните купувачи са добре подготвени.
.
8. Видът на ипотеката
На този етап трябва да се отбележи, че има различни ипотеки, всички от които имат ефект върху това колко време отнема закриването им. Конвенционалните заеми, ипотеките, които не са обезпечени от правителствена агенция, обикновено отнемат около четири седмици за обработка, FHA заеми, ипотеки, застраховани от федералната Жилищната асоциация отнема около шест седмици, докато VA заемите, ипотеките, издадени от кредитори и гарантирани от Министерството на ветераните на САЩ, може да отнемат дори повече време. Всеки заем може да причини потенциални забавяния в зависимост от вашата ситуация.
“Ан FHA заем може да се забави, ако кредитополучателят кандидатства за него твърде скоро след фалит, възбрана или акт вместо възбрана“, казва Кондор. Обикновено купувачите в категорията FHA се очаква да изчакат задължителен период на подправка, преди да кандидатстват за нова ипотека. Закъсненията с конвенционалните ипотечни закъснения могат да се дължат на „проблеми като голям брой заявления към кредитора и непълно или неточно заявление за заем или подкрепяща документация“. За VA заеми има още няколко причини за възможни забавяния: а) допълнителна документация, включително минимално имущество Изисквания, б) недостиг на VA оценители“ и в) доказателство за сертификат за правоспособност за потвърждаване на военните обслужване.
9. Разни непредвидени ситуации
Процесът на затваряне на дома не е всички числа и разпоредби. Понякога привидно тривиални непредвидени ситуации, като лош финален преглед, където предишният собственик е оставил боклука навсякъде или по-съществени такива като развод или предстояща продажба също могат да повлияят на очакваното приключване дата. Друг път това може да бъде в резултат на празненства, федерални празници или, смеем да кажем, пандемия. Тези ситуации обикновено означават, че лица и регулаторни органи, участващи в процеса на затваряне на вашия дом, няма да могат да работят. Има и редки случаи, когато продавачът се отказва в последния момент, като по този начин забавя процеса на затваряне още повече.
10. Промени в последния момент
След като кредиторът даде окончателното одобрение, остава да затворите ипотеката, но все още не започвайте да танцувате. Като купувач е препоръчително да не променяте нищо в записа си, докато затварянето не приключи. Говорим за смяна на работата, разстояния на мебели, закупуване на автомобили и просрочени плащания с кредитни карти. По същество всяка от тези големи промени може да промени съотношението ви дълг към доход, принуждавайки вашия кредитор да „преработи процеса на поемане“, казва Кондор. Едва след като заемът бъде финансиран, той може да се счита за окончателен. Ако рефинансирате вече закупен дом и предполагам, че не сте, затварянето не означава непременно края, има три допълнителни работни дни — период от време, известен като период на прекратяване - който дава възможност на собственика на жилището да промени решението си и/или да отмени заема, но това е съвсем различно тема.
Така че, ето. Покупката на жилище е вълнуващо време. Времето за изчакване може да бъде мъчително и изтощително. Но ако обърнете внимание на тези стъпки, ключовете ще ви бъдат връчени малко по-рано.
