Хей Банката на татко, Съпругата ми и аз купуваме първия си дом. Е, надявахме се купуваме първия ни дом за близо година и половина. Понякога се приближавахме, но някои места не се чувствахме добре. Единственото нещо, което прави процеса труден, е разбирането ипотечни проценти, различните видове жилищни заеми, като предварително квалифициран спрямо предварително одобрен. Има много езикови и вътрешни термини и това е доста разочароващо. Надявах се, че бихте могли да предложите някои въпроси, които да зададете на ипотечен кредитор, за да не се чувствам като глупак по време на процеса. Благодаря, Маркъс по имейл.
Нека бъдем честни. Освен ако не ядете, спите и дишате финансови неща, покупка на жилище сложно е. Това е особено вярно за финансовата част, където много хора се чувстват напълно поразени от сложността на кредитната индустрия и нейния объркващ жаргон.
Но ето нещото, което трябва да знаете. Всеки път, когато ангажирате специалист по заеми, вие участвате в състезание. Те се опитват да получат възможно най-много пари за себе си и за своя работодател – и колкото по-малко знаете, влизайки в разговора, толкова по-успешни ще бъдат те в това преследване. Ако, от друга страна, влезете, знаейки какво да попитате, вие накланяте баланса на силите обратно в своя полза.
По отношение на това да знам какви въпроси да задам на кредитния служител, реших да се обърна към Колин Робъртсън, основател на блога Истината за ипотеката и самият бивш кредитор. Ето какво каза, че трябва да бъде в списъка на всички.
7 ипотечни въпроса, които да зададете на кредитор
1. „Какво ще бъде общото жилищно плащане?“
Лесно е да се съсредоточите върху това какво ще бъде действителното ви плащане по ипотека всеки месец. Но имайте предвид, че ще трябва да се погрижите и за неща като данъци върху собствеността, застраховка на собственика на жилище и такси за HOA. Ако оставите по-малко от 20 процента от жилището, може да се наложи да плащате и премии за ипотечни застраховки, които предпазват кредитора от риска да не изплатите заема. Всичко това се събира.
„Знайте пълната сума, която ще трябва да плащате всеки месец, за да сте сигурни, че домът ще бъде достъпен и няма да пречи на другите ви разходи и цели за спестявания“, казва Робъртсън.
2. „Каква е моята тарифа и за колко време е подходяща?“
Улавянето на ниска лихва по ипотечния кредит помага да се намали месечното ви плащане, като ви дава малко допълнително пространство за раздвижване в бюджета ви. Това означава да пазарувате за кредитори – и да преговаряте.
Но Робъртсън казва, че трябва също да попитате за колко време е подходяща тарифата (период на заключване) и да се уверите, че действително е заключена, след като сте доволни от офертата, която получавате. По този начин няма да се промени, дори ако междувременно ставките се повишат.
3. „Начислявате ли такси или точки на кредитора?“
Очаквайте да платите множество такси, когато теглите ипотека, включително такси за собственост, обработка на заема такси, застрахователни такси и такси за издаване на заем Някои от тях могат да бъдат намалени с малко преговори. Таксата за издаване на заем, например, обикновено е процент от продажната цена на жилището. За по-скъпи домове кредиторът може да е готов да вземе по-малко парче от пая, знаейки, че те все пак ще направят респектираща печалба.
По закон кредиторът трябва да предостави „ГПР“, версия на лихвения процент, която включва някои или всички тези такси. Не забравяйте да попитате какво е включено в тяхната фигура. По този начин можете да сравните ГПР за различни опции за заем, като отчитате всички такси, които не са включени в него.
Също така проверете дали кредиторът ви начислява предплатена лихва, известна още като „точки” Всяка точка е равна на един процент от цената на дома. Така че плащането на две точки за дом от $300 000 означава, че трябва да заплатите над $6 000 при затваряне. Плащането на точки обикновено ще намали лихвения ви процент, което е една от причините да изглежда, че получавате страхотна сделка. Освен ако не ги вземете под внимание, всъщност не правите сравнение между ябълки и ябълки на различни кредитори.
Имайте предвид, че ако планирате да останете в дома дълго време, плащането на финансови такси на предния край може да не е лоша идея. В противен случай вероятно е по-добре да се пазите.
4. „Какъв вид ипотека е най-подходяща за мен?“
Докато повечето кредитори ще приемат, че искате 30-годишен фиксиран кредит, добрият трябва да отдели време, за да разгледа редица различни опции за заем.
„Може да се окаже, че по-евтиният 5-годишен ARM е по-добра алтернатива, ако не планирате да запазите дома си за много дълго или ако очаквате да рефинансирате в близко бъдеще, след като финансовото ви състояние се подобри“, казва Робъртсън. „Или че 15-годишният ремонт е напълно управляем и е с по-добра стойност за вас като собственик на жилище.
Изводът: няма универсално решение за ипотеките. Кажете на кредитора за вашите планове и ги накарайте да ви дадат плюсовете и минусите на различните продукти.
5. „Колко трябва да сложа?“
Добрият кредитор ще може да предостави различни опции за първоначално плащане, в зависимост от това колко пари трябва да оставите. Преди да изберете ипотека, попитайте колко точно ще трябва да платите предварително, включително разходи за затваряне като оценка и такси за собственост, данъци върху собствеността и точки, ако има такива.
Трябва ли да плащате застраховка за ипотека въз основа на ниската си авансова вноска? Ако е така, уверете се, че знаете колко това ще се отрази на месечната ви сметка - и евентуално вашите разходи за затваряне също.
6. „Защо ипотеките се отказват?“
Кредиторът ви предлага страхотна ставка с първоначална вноска, която всъщност можете да си позволите. Всичко изглежда страхотно. Последното нещо, което искате, е да разберете, че банката или ипотечната компания са решили да се откажат от вашия заем в последния момент. И все пак се случва.
Робъртсън препоръчва да попитате защо други заеми са склонни да се провалят, за да избегнете същото нещастие. „Може да ви кажат поради кредит, или нова работа, или липса на опитни активи“, казва той. „Да знаете защо ипотечните кредити не стигат до финалната линия може да бъде от ключово значение за вкарването на вашите на масата за финансиране.
7. „Колко време ще отнеме процесът?“
Когато става въпрос за покупка на жилище, времето е от съществено значение. Ще искате да сте сигурни, че избраният от вас кредитор може не само да затвори заема ви, но и да го направи до крайната дата, посочена в договора за покупка.
Това може да означава търсене на ипотечен инициатор с опит за ефективност. „Някои кредитори са специализирани в рефинансиране и може да не са най-подходящите за чувствителна към времето покупка на жилище“, казва Робъртсън.
Както при всяка огромна покупка, определено искате да пазарувате. Прехвърлете списъка си с въпроси от множество кредитори, за да можете да разберете кой ще ви даде най-добрата обща стойност, а не само най-ниската рекламирана ставка. Като се има предвид колко пари и душевна болка бихте могли да спестите, ще се радвате, че сте направили малко домашна работа в процеса.
