Takže jste se nakonec rozhodli zahodit nájmy a koupit si domov. Sdíleli jste nápoje s realitní makléři, zasténal přes četné dny otevřených dveří a pravděpodobně dával víc než jen pár postranních očí divákům, kteří jako by tam byli jen kvůli sušenkám. Po vší té práci jste nakonec předložili nabídku, která byla přijata, a teď čekáte na uzavření a přemýšlíte, proč to tak dlouho trvá.
Jedna z nejčastějších otázek, kterou si kupci domů nejčastěji kladou, je: „Jak dlouho trvá, než dům zavřou?“ Pravdou je, že neexistuje definitivní odpověď. Obvykle to trvá 30-60 dní. Nicméně mezi vaší nabídkou, schválení půjčkya escrow, existuje mnoho událostí a nepředvídaných událostí, které by mohly nastat, aby narušily tento časový rámec.
„Jakmile bude vaše nabídka přijata, obecně řečeno, většina nepředvídaných půjček je asi 17 dní,“ říká Yawar Charlie, ředitel realit ve společnosti Aaron Kirkman Group. To znamená, že kupující má 17 dní na to, aby upisovateli poskytl potřebné papírování, aby mohl být úvěr schválen“.
Jakmile přijde konečný souhlas s půjčkou, úschova – nebo dokumentace půjčky třetí strany – může být uzavřena během několika dní. Zdržení však mohou způsobit další události, jako jsou nevyřešené škody na majetku, poslední procházka problémy a žádosti věřitele o další dokumentaci na poslední chvíli. Hotovostní transakce mají obecně tendenci postupovat rychleji, protože kupující není vždy vystaven nepředvídatelným událostem, jako je schválení věřitele, hodnocení, kontroly nebo vyjednávání o opravách. Domy financované hypotékou trvají o něco déle. Od chvíle, kdy je učiněna nabídka, až do konečného uzavření, Charlie říká: „Je důležité, aby vše strany zůstávají v pohotovosti, aby poskytly dokumentaci včas, jinak může být úschova zpožděna“.
Zde je 10 faktorů, které přispívají ke zpoždění při zavírání domů – a jak se jim můžete vyhnout.
Zavření domu: 10 faktorů, které urychlují nebo zpomalují proces
1. Hotovost nebo Předschválení
Doba potřebná k uzavření domu závisí do značné míry na tom, kolik zeleně máte po ruce – nebo na vašem věřiteli, za předpokladu, že nemáte hotovost. Je to proto, že před poskytnutím úvěru na bydlení je třeba vyřídit několik věcí.
Jedním ze způsobů, jak to obejít, je „předběžné schválení ještě předtím, než začnete s prohlídkou domova“, radí Karen Condor, specialistka na pojištění domácnosti a nemovitosti Odborné recenze pojištění. Chcete-li to provést, musíte se setkat s věřitelem, který by zkontroloval váš kredit a ověřil vaši dokumentaci, aby mohl schválit konkrétní částku půjčky na časové období. Všimněte si, že předběžné schválení se liší od předběžné kvalifikace, která je pouze kvalifikací, a je hodnotnější hodnocení bonity kupujícího používané k určení odhadu částky, kterou si může dovolit půjčit si.
2. Hodnocení
Pokud ještě nemáte předběžný schvalovací dopis, je to zcela v pořádku. Ale měli byste být připraveni počkat o něco déle. Než věřitel schválí vaši půjčku, bude muset být provedeno posouzení domu, abyste se ujistili opravdu to stojí za to, co platíte, nebo že nepožadujete peníze navíc, abyste chodili, řekněme, váš telefon účtovat. To usnadňuje kompenzaci ztrát v budoucnu, za předpokladu, že dojde k uzavření trhu.
Pokud je ocenění příliš nízké, prodejce buď bude muset snížit cenu, nebo budete muset zaplatit rozdíl v hotovosti. Je možné získat druhý názor od jiného odhadce, protože hodnocení je víceméně názorový názor čerpaný z dat.
Ať tak či onak, opětovné vyjednávání s prodejcem nebo získání jiného odhadce vás bude stát čas navíc. I když jste zodpovědní za uhrazení účtu, ocenění bude nařízeno věřitelem, takže se ujistěte, že je postrčíte, aby objednávku zadali včas, navrhuje Charlie. „Jedním z hlavních důvodů prodlení s uzavřením je, že nebylo včas objednáno hodnocení. Vynucuje si odložení schválení půjčky“.
3. Inspekce
Za předpokladu, že je s oceněním vše v pořádku, věřitel také nařídí prohlídku domu. Existují dva z nich, domácí inspekce a inspekce škůdců, i když ne všichni věřitelé vyžadují jednu pro škůdce. Důvodem je to, že pokud se kupující nastěhuje do domu s problémem se škůdci, mohl by dům opustit a ponechat odpovědnost věřitele. Pokud je během kontroly cokoli označeno jako nesprávné, další vyšetřování a/nebo opětovné vyjednávání s prodejcem může způsobit zpoždění.
„Vždy povzbuzuji své klienty, aby provedli všechna svá vyšetřování na začátku procesu,“ říká Charlie. „Mohli byste při inspekcích zjistit, že místnost není povolena. Pokud tato místnost není povolena, nemusí se započítávat do čtverečních stop domu, což může mít přímý vliv na to, zda půjčku dostanete, nebo ne.“
Některé nabídky nákupu zahrnují doložku o nepředvídatelnosti inspekce, která umožňuje kupujícím vycouvat bez sankce, pokud by domovní inspekce odhalila vážné problémy. Pokud však vaše smlouva tuto klauzuli neobsahuje, můžete skončit ztrátou těžce vydělaných peněz. Můžete být schopni podat námitku proti těmto poplatkům, ale to povede pouze k dalším zpožděním.
4. Pojištění
Víte, jak může pojišťovna odmítnout pojistit auto, protože má příliš mnoho škod nebo škod? No, to samé platí pro domy. Pokud došlo k závažné pojistné události na domě předchozím majitelem domu, pojišťovny to mohou považovat za příliš velké riziko, a proto jej odmítnou pojistit. Věřitelé obvykle požadují, abyste udržovali pojištění vlastníků domů, dokud hypotéku nesplatíte, takže pokud nejste kupujícím v hotovosti, může to být překážkou.
Věřitelé mohou také vyžadovat, abyste si kromě pojištění vlastníka domu zakoupili pojištění rizika, pokud se váš domov nachází ve vysoce rizikové oblasti. Tento druh pojištění je obvykle drahý. Je důležité začít s dotazy na navrhované pojištění domácnosti co nejdříve, dodává Condor. „Všichni věřitelé vyžadují, aby byla před schválením půjčky v platnosti politika“, takže pokud tak neučiní do poslední chvíle, určitě by se zpozdilo uzavření.
5. Vyhledávání titulů
Kromě pojištění je obvykle vyžadováno hledání titulu, aby se zajistilo, že nikdo nemá právní nárok na nemovitost. Může to být kdokoli od státu nebo IRS až po příbuzné prodejce. Obvykle následuje pojištění vlastnického práva, které vás chrání před případnými budoucími nároky na nemovitost. Pokud se při prohlídce objeví nárok na nemovitost, bude nutné jej vyřešit, než budete moci pokračovat.
„Buďte připraveni na to, že váš právní zástupce bude jednat s právníkem prodejce, pokud se na základě zprávy o titulu objeví nějaké překvapivé problémy,“ radí David Reischer, realitní právník a generální ředitel společnosti Právní rada. Není neobvyklé, že se vyskytnou problémy, které je třeba vyřešit, nebo jiné malé stavy, které je třeba vyřešit znovu vyjednáno na základě zjištění nových skutečností, kterým původně nebylo porozuměno, když byla původní nabídka předloženo. Tyto položky mohou způsobit zpoždění, pokud jsou významné.
6. Chyby a nesrovnalosti
Úspěšné posouzení a kontrola nemovitosti nemusí vždy znamenat, že vám půjčka bude schválena okamžitě. V některých případech může financování selhat kvůli chybám a nesrovnalostem ve vaší žádosti o úvěr. Může to být cokoli, jako jsou nové dluhy, chybné dokumenty, zvýšení úrokových sazeb, změny kreditního skóre, zaměstnání nebo dokonce změny rodinného stavu. Obojí může znamenat změnu vaší finanční schopnosti. Je důležité poznamenat, že vaše žádost nebude odeslána upisovateli, dokud nebudou vaše dokumenty dokončeny, a dokonce i tehdy by nesrovnalost znamenala, že byste museli začít znovu.
7. Odhad dobré víry
Když předložíte nabídku na nemovitost nebo si předem schválíte půjčku, očekává se, že věřitel poskytne odhad dobré víry, který vysvětluje konečné náklady spojené se získáním financování domu. Jedná se v podstatě o hrubý návrh formuláře HUD 1, tedy vyúčtování nákladů na vypořádání. Očekává se, že odhad dobré víry bude přibližný odhad, ale někdy mají věřitelé tendenci nalákat klienty na nízké odhady. V takové situaci může dojít ke zpoždění také přimět věřitele, aby přehodnotil nadměrné poplatky nebo zajištění alternativního financování.
-
Tipy, jak předejít zpoždění při zavírání domu
- Začněte se ptát na pojištění domácnosti co nejdříve. Všichni věřitelé požadují, aby byla před financováním půjčky v platnosti politika.
- Znovu zkontrolujte všechny dokumenty vytvořené během procesu. Věnujete-li pár chvil navíc kontrole pravopisných chyb, nesprávných částek nebo chybějících stránek, ušetříte hodiny nebo dokonce dny zpoždění.
- Během procesu uzavírání neprovádějte žádné zásadní změny ve svém životě, financích ani úvěru. To by mohlo změnit váš Poměr dluhu k příjmu vyvolání opakování, zpoždění nebo zamítnutí vaší žádosti o půjčku.
- Splňte požadavek týkající se všech dokumentů požadovaných realitním makléřem, věřitelem a všemi ostatními stranami. Zní to jednoduše, ale není to běžné; ve skutečnosti jsou realitní kanceláře a věřitelé příjemně překvapeni, když jsou potenciální kupci dobře připraveni.
.
8. Typ hypotéky
V tomto bodě je třeba poznamenat, že existuje celá řada hypoték, z nichž všechny mají vliv na to, jak dlouho trvá uzavření. Běžné půjčky, hypotéky nezajištěné vládní agenturou, obvykle trvá asi čtyři týdny zpracování, půjčky FHA, hypotéky pojištěné federálním Housing Association trvá asi šest týdnů, zatímco půjčky VA, hypotéky vydané věřiteli a garantované ministerstvem USA pro záležitosti veteránů mohou trvat i delší. Každá půjčka může způsobit potenciální zpoždění v závislosti na vaší situaci.
"An FHA půjčka může být zpožděn, pokud o to dlužník požádá příliš brzy po úpadku, exekuci nebo exekuční listině,“ říká Condor. Obvykle se od kupujících v kategorii FHA očekává, že počkají na povinné období koření, než zažádají o novou hypotéku. Zpoždění u konvenčních hypoték Zpoždění lze přičíst „problémům, jako je vysoký počet žádostí u věřitele a neúplná nebo nepřesná žádost o půjčku nebo podpůrná dokumentace“. U půjček VA existuje několik dalších důvodů pro možná zpoždění: a) další papírování, včetně minimálního majetku Požadavky, b) nedostatek hodnotitelů VA“ a c) doklad o osvědčení o způsobilosti k potvrzení vojenské servis.
9. Různé nepředvídané události
Proces zavírání domů nejsou všechna čísla a předpisy. Někdy, zdánlivě triviální události, jako je špatný konečný postup, kdy předchozí majitel zanechal odpadky všude, nebo podstatnější, jako je rozvod nebo probíhající prodej, by také mohly ovlivnit očekávané uzavření datum. Jindy to mohou být v důsledku slavností, federálních svátků nebo, troufáme si říci, pandemie. Tyto situace obvykle znamenají, že jednotlivci a regulační orgány zapojené do procesu zavírání vašeho domova nebudou moci pracovat. Existují také vzácné případy, kdy prodejce odstoupí na poslední chvíli, čímž se proces uzavření ještě více zdrží.
10. Změny na poslední chvíli
Jakmile věřitel dá konečný souhlas, zbývá dokončit hypotéku, ale ještě se nepouštějte do tance. Jako kupujícímu je vhodné neměnit nic ve svém záznamu, dokud nebude uzavření dokončeno. Hovoříme o změnách zaměstnání, odkládání nábytku, nákupu aut a delikventních platbách kreditními kartami. V podstatě kterákoli z těchto velkých změn by mohla změnit váš poměr dluhu k příjmu a donutit vašeho věřitele „předělat proces upisování“, říká Condor. Teprve poté, co je úvěr financován, může být považován za konečný. Pokud refinancujete na již zakoupený dům, a předpokládám, že ne, uzavření nemusí nutně znamenat konec, existují tři pracovní dny navíc – časové rozpětí známé jako období odvolání – které majiteli domu dává šanci změnit názor a/nebo zrušit půjčku, ale to je úplně něco jiného téma.
Takže, tady to je. Koupě domu je vzrušující období. Čekací doby mohou být nesnesitelné a vyčerpávající. Ale pokud budete těmto krokům věnovat pozornost, budou vám klíče předány o něco dříve.
