Så besluttede du endelig at droppe lejemålet og køb dig et hjem. Du har delt drinks med ejendomsmæglere, stønnede gennem adskillige åbne huse, og gav sandsynligvis mere end et par sideblik til seerne, der ser ud til at være der kun for småkagerne. Efter alt arbejdet kom du endelig med et tilbud, der blev accepteret, og nu venter du på at lukke og undrer dig over, hvorfor det tager så lang tid.
Et af de spørgsmål, de fleste boligkøbere plejer at stille, er: "Hvor lang tid tager det at lukke et hus?" Sandheden er, at der ikke er et endeligt svar. Typisk tager det 30-60 dage. Men mellem dit tilbud, lånegodkendelse, og deponering, der er en masse begivenheder og hændelser, der kan opstå for at forstyrre denne tidsramme.
"Når dit tilbud er blevet accepteret, er de fleste låneudgifter generelt omkring 17 dage" siger Yawar Charlie, direktør for fast ejendom hos Aaron Kirkman Group. Det betyder, at køberen har 17 dage til at levere det nødvendige papirarbejde til forsikringsgiveren for at få lånet godkendt”.
Så snart den endelige godkendelse af et lån kommer ind, kan deponeringen - eller tredjeparts lånedokumentation - lukke i løbet af få dage. Yderligere hændelser som uløste ejendomsskader, sidste gennemgang af problemer og anmodninger i sidste øjeblik om yderligere dokumentation fra långiver kan forårsage forsinkelser. Kontanttransaktioner har generelt en tendens til at gå hurtigere, fordi køberen ikke altid er underlagt uforudsete forhold som långivers godkendelse, vurderinger, inspektioner eller forhandling af reparationer. Huse finansieret med realkredit har en tendens til at tage lidt længere tid. Fra det tidspunkt, der kommer et tilbud, og frem til den endelige lukning, siger Charlie, ”er det vigtigt, at alle parterne forbliver på standby for at levere dokumentation rettidigt, ellers kan deponeringen blive det forsinket”.
Her er 10 faktorer, der bidrager til forsinkelser i hjemmelukningen - og hvordan du kan komme foran dem.
Lukning af et hus: 10 faktorer, der fremskynder eller bremser processen
1. Kontant eller forhåndsgodkendelse
Mængden af tid, der skal bruges til at lukke et hjem, afhænger i høj grad af, hvor meget grønt du har ved hånden - eller af din långiver, forudsat at du ikke har kontanter. Det skyldes, at et par ting skal tages hånd om, før der gives et boliglån til nogen.
En af måderne at omgå dette på er at "blive forhåndsgodkendt, selv før du begynder din boligsøgning" rådgiver Karen Condor, en boligforsikrings- og ejendomsspecialist med Ekspertforsikringsanmeldelser. For at gøre dette skal du mødes med en långiver, som vil tjekke din kredit og bekræfte din dokumentation for at godkende et bestemt lånebeløb i en periode. Bemærk, at en forhåndsgodkendelse er anderledes end og mere værdifuld end en prækvalifikation, som blot er en vurdering af en købers kreditværdighed brugt til at bestemme et skøn over det beløb, han eller hun har råd til låne.
2. Vurderingen
Hvis du ikke allerede har et forhåndsgodkendelsesbrev, er det helt fint. Men du skal være forberedt på at vente lidt længere. Før en långiver godkender dit lån, skal der foretages en vurdering af boligen enten for at sikre det er virkelig det værd, du betaler, eller at du ikke beder om ekstra kontanter til f.eks. din telefon regning. Dette gør det lettere for tab at blive inddrevet i fremtiden, forudsat at der sker en tvangsauktion.
Hvis vurderingen kommer for lav, bliver sælgeren enten nødt til at reducere prisen, eller du skal betale forskellen kontant. Det er muligt at få en second opinion fra en anden vurderingsmand, da vurderinger mere eller mindre er et holdningsmæssigt synspunkt trukket ud af data.
Uanset hvad vil det koste dig ekstra tid at genforhandle med sælgeren eller få en anden vurderingsmand. Selvom du er ansvarlig for at betale regningen, vil vurderingen blive bestilt af långiveren, så sørg for at du skubber dem til at afgive ordren til tiden, foreslår Charlie. "En af de fremtrædende årsager til forsinkelsen af lukningen er manglende bestilling af vurderingen til tiden. Det tvinger lånegodkendelsen til at blive forsinket”.
3. Eftersynet
Forudsat at alt går godt med vurderingen, vil långiver også bestille en inspektion af boligen. Der er to af dem, boliginspektion og skadedyrsinspektion, selvom ikke alle långivere kræver en til skadedyr. Grunden til dette er, at hvis en køber flytter ind i et hjem med et skadedyrsproblem, kan de muligvis forlade hjemmet og efterlade långiveren ansvarlig. Konstateres noget som galt under besigtigelsen, kan yderligere undersøgelse og/eller genforhandlinger med sælger medføre forsinkelser.
"Jeg opfordrer altid mine klienter til at foretage alle deres undersøgelser tidligt i processen," siger Charlie. "Du finder måske ud af, mens du laver inspektioner, at et værelse ikke er tilladt. Hvis det værelse ikke er tilladt, tæller det muligvis ikke med i boligens kvadratmeter, hvilket direkte kan påvirke, om du får dit lån eller ej."
Nogle købstilbud inkluderer en inspektionsberedskabsklausul, der gør det muligt for købere at trække sig tilbage uden en bøde, hvis boliginspektionen afslører alvorlige problemer. Hvis din kontrakt ikke har denne klausul, kan du dog ende med at miste dine hårdt tjente penge. Du kan muligvis bestride disse gebyrer, men det vil kun føre til flere forsinkelser.
4. Forsikring
Ved du, hvordan et forsikringsselskab kan nægte at forsikre en bil, fordi den har for mange krav eller skader? Nå, det samme gælder huse. Hvis der er blevet rejst et større forsikringskrav på en bolig af en tidligere husejer, kan forsikringsselskaberne betragte det som en for stor risiko og derfor nægte at forsikre det. Långivere kræver normalt, at du opretholder husejerforsikringen, indtil du har betalt af på realkreditlånet, så medmindre du er en kontantkøber, kan dette være en deal breaker.
Långivere kan også kræve, at du køber en fareforsikring ud over husejerforsikringen, hvis dit hjem ligger i et højrisikoområde. Denne form for forsikring er normalt dyr. Det er vigtigt at begynde forespørgsler om din foreslåede husforsikring så tidligt som muligt, tilføjer Condor. "Alle långivere kræver, at en politik er i kraft før godkendelse af et lån", så hvis man undlader at gøre det indtil sidste øjeblik, vil det helt sikkert forsinke lukningen.
5. Titelsøgningen
Bortset fra forsikringen, er en titelsøgning normalt påkrævet for at sikre, at ingen har et retskrav på ejendommen. Dette kan være enhver fra staten eller IRS til sælgerens slægtninge. Det, der normalt følger, er ejendomsforsikring, der beskytter dig mod fremtidige krav på ejendommen. Hvis der under ransagningen opdages et krav mod ejendommen, skal det løses, før du kan fortsætte.
"Vær forberedt på at få din advokat til at forhandle med sælgers advokat, hvis der dukker nogle overraskende problemer op baseret på titelrapporten" rådgiver David Reischer, ejendomsadvokat og administrerende direktør i Juridisk rådgivning. Det er ikke ualmindeligt at have problemer, der skal ryddes op i eller andre små forhold, der skal være genforhandlet baseret på at lære nye fakta, som ikke oprindeligt blev forstået, da det oprindelige tilbud var indsendt. Disse elementer kan forårsage en forsinkelse, hvis de er væsentlige.
6. Fejl og uoverensstemmelser
En vellykket boligvurdering og eftersyn betyder ikke altid, at du får godkendt dit lån med det samme. I nogle tilfælde kan finansiering falde igennem på grund af fejl og uligheder i din låneansøgning. Det kan være alt, såsom ny gæld, fejlbehæftede dokumenter, en stigning i renten, ændringer i kreditscore, beskæftigelse eller endda ændringer i civilstand. Begge dele kan betyde en ændring i din økonomiske formåen. Det er vigtigt at bemærke, at din ansøgning ikke vil gå til forsikringsgiveren, før dine dokumenter er fuldstændige, og selv da vil en uoverensstemmelse betyde, at du skal starte forfra.
7. Et skøn i god tro
Når du giver et tilbud på en ejendom og eller bliver forhåndsgodkendt til et lån, forventes långiveren at give et Good Faith Estimat, der forklarer de afsluttende omkostninger forbundet med at få finansiering på en bolig. Dette er grundlæggende et groft udkast til HUD 1-formularen, dvs. opgørelse af afregningsomkostninger. Good Faith-estimatet forventes at være et tæt estimat, men nogle gange har långivere en tendens til at hente kunder med lave estimater. I en sådan situation kan det også forårsage en forsinkelse at få långiveren til at revidere de overdrevne gebyrer eller sikre alternativ finansiering.
-
Tips til at undgå forsinkelser ved lukning af et hus
- Start forespørgsler om husejerforsikring tidligt. Alle långivere kræver, at en politik er i kraft før finansiering af et lån.
- Dobbelttjek alle dokumenter oprettet under processen. Hvis du bruger et par ekstra øjeblikke på at gennemgå for stavefejl, forkerte beløb eller manglende sider, sparer du timer eller endda dages forsinkelse.
- Foretag ikke større ændringer i dit liv, din økonomi eller din kredit under afslutningsprocessen. Dette kan ændre din Forholdet mellem gæld og indkomst udløser en gentagelse, forsinkelse eller afvisning af din låneansøgning.
- Opfyld anmodningen vedrørende alle dokumenter, som en ejendomsmægler, långiver og alle andre parter anmoder om. Dette lyder enkelt, men det er ikke almindeligt; faktisk bliver mæglere og långivere positivt overrasket, når potentielle købere er velforberedte.
.
8. Panttype
Det skal bemærkes, på dette tidspunkt, at der er en række forskellige realkreditlån, som alle har en effekt på, hvor lang tid det tager at lukke. Konventionelle lån, realkreditlån, der ikke er sikret af et statsligt organ, tager typisk omkring fire uger at behandle, FHA-lån, realkreditlån forsikret af Federal Housing Association tager omkring seks uger, mens VA-lån, realkreditlån udstedt af långivere og garanteret af US Department of Veteran Affairs kan tage endda længere. Hvert lån kan forårsage potentielle forsinkelser afhængigt af din situation.
"En FHA lån kan blive forsinket, hvis en låntager ansøger om det for hurtigt efter konkurs, tvangsauktion eller et skøde i stedet for tvangsauktion” siger Condor. Normalt forventes købere inden for FHA-kategorien at vente en obligatorisk krydringsperiode, før de ansøger om et nyt realkreditlån. Forsinkelser med konventionelle forsinkelser på realkreditlån kan tilskrives "problemer som et stort antal ansøgninger hos långiveren og ufuldstændig eller unøjagtig låneansøgning eller understøttende papirarbejde". For VA-lån er der et par flere årsager til mulige forsinkelser: a) yderligere papirarbejde, inklusive Minimum Property Krav, b) mangel på VA vurderingsmænd" og c) bevis på et certifikat for berettigelse til at bekræfte militæret service.
9. Diverse uforudsete
Hjemlukningsprocessen er ikke alle tal og regler. Nogle gange tilsyneladende trivielle hændelser, såsom en dårlig sidste gennemgang, hvor den tidligere ejer efterlod skrald overalt, eller mere væsentlige som en skilsmisse eller et afventende salg kan også påvirke den forventede lukning dato. Andre gange kunne det som følge heraf være festligheder, føderale helligdage eller, tør vi sige, en pandemi. Disse situationer betyder normalt, at enkeltpersoner og tilsynsorganer, der er involveret i din hjemlukningsproces, ikke vil være i stand til at arbejde. Der er også sjældne tilfælde, hvor sælgeren trækker sig tilbage i sidste øjeblik og dermed forsinker lukkeprocessen yderligere.
10. Ændringer i sidste øjeblik
Når en långiver har givet den endelige godkendelse, er det, der er tilbage, at lukke på realkreditlånet, men du skal ikke danse endnu. Som køber er det tilrådeligt ikke at ændre noget på din registrering, før lukningen er gennemført. Vi taler om jobskift, møbeloplægninger, bilkøb og forfaldne kreditkortbetalinger. I det væsentlige kan enhver af disse store ændringer ændre dit gæld-til-indkomstforhold, hvilket tvinger din långiver til at "gentage tegningsprocessen", siger Condor. Først efter at lånet er finansieret, kan det betragtes som endeligt. Hvis du refinansierer en allerede købt bolig, og det gætter jeg på, at du ikke gør, markerer lukningen ikke nødvendigvis afslutningen, der er tre ekstra hverdage - et tidsrum kendt som fortrydelsesperioden - der giver boligejeren mulighed for at ombestemme sig og/eller annullere lånet, men det er en helt anden emne.
Så der går du. At købe bolig er en spændende tid. Ventetiderne kan være ulidelige og udmattende. Men hvis du er opmærksom på disse trin, får du nøglerne lidt hurtigere.
