Nogle gange har folk brug for lidt økonomisk hjælp til at købe deres første hjem. Det er endnu mere sandt i dagens boligmarked, hvor boligpriserne er i vejret. Men hvis du overvejer at bede dine forældre eller svigerforældre om at være medunderskrivere på din pant - en mulighed, der er ret almindelig - der er en række ting, du skal overveje først.
Boligmarkedet er fortsat kaotisk. De amerikanske boligpriser nåede det højeste rekord i juni, ifølge Ejendomsmæglernes Landsforening, Medianboligen blev solgt for $363.300, op fra $294.400 for et år siden. Og siden pandemien begyndte, har mange risikovillige banker strammet deres udlånsstandarder for at undgå en gentagelse af boligkrakket i 2008-2009.
Hvis du har mistet et arbejde eller fået skåret i løn engang inden for det sidste halvandet år, er du langt fra alene. "Mange mennesker har haft et tumultarisk år, så hvis der er ting, der har hæmmet din evne til at kvalificere sig til et realkreditlån, kan det være en god mulighed at få en medunderskriver," siger Elizabeth Root, et licenseret lån betjent kl Better.com.
Selvom du ikke har lidt tilbageslag, er det stadig ikke usædvanligt at søge en medunderskriver. "Det er ret almindeligt, at en forælder træder ind og hjælper et barn med at købe deres første hjem," tilføjer Root. Faktisk rapporterer omkring hver sjette amerikansk voksne, at de har underskrevet et lån eller kreditkort for en anden, ifølge en undersøgelse fra CreditCards.com. Omkring halvdelen af dem skrev under på vegne af et barn eller stedbarn.
Det er meget generøst for forældre eller svigerforældre at acceptere at medunderskrive dit realkreditlån. Men det skal overvejes. Her er hvad du skal vide, før du alle skriver under på de stiplede linjer.
Hvad er en medunderskriver?
En medunderskriver er en person, der er juridisk forpligtet til at dække afdragene på realkreditlån, hvis den primære låntager - dvs. den person, der skal bebo boligen - misligholder.
Fordi en primær låntager og medunderskriver ansøger om et realkreditlån sammen, tager långivere begge parters indkomst, kreditscore og aktiver tages i betragtning ved vurdering af den primære låntagers lån berettigelse. Som et resultat kan "medunderskrivere hjælpe boligkøbere, der har svagere kreditprofiler eller lavere indkomst," siger Greg McBride, finansanalytiker hos Bankrate.com.
Forbeholdet er dog, at en medunderskriver påtager sig de samme økonomiske risici som den primære låntager. For eksempel, hvis du går glip af flere afdrag på realkreditlån i træk, og din far medunderskrev dit lån, kan hans kreditscore - såvel som din - lide en bule.
Hvornår har jeg brug for en medunderskriver af realkreditlån?
Kort sagt, du har brug for en medunderskriver, hvis du ikke kan kvalificere dig til et realkreditlån alene. De mest almindelige årsager til, at folk bliver nægtet et realkreditlån, er for at have dårlig kredit, ingen kredithistorik eller utilstrækkelig indkomst, ifølge Experian.
Mens lånekravene kan variere fra långiver, har låntagere typisk brug for en kreditscore på 620 eller højere for at kvalificere sig til et konventionelt lån. Et konventionelt lån er et realkreditlån, der opfylder forsikringskravene fastsat af Fannie Mae og Freddie Mac, de to regeringssponserede virksomheder, der køber boliglån fra det sekundære marked, pakker dem og sælger dem til investorer.
Derudover har konventionelle lån normalt et gæld-til-indkomst-krav (DTI) på 36 %. Instituttet sammenligner, hvor mange penge du skylder (på studielån, kreditkort, billån og - forhåbentlig snart - et realkreditlån) til din indkomst.
Hvis din kreditscore er under 620, eller dit DTI-forhold er større end 43 %, skal du få en medunderskriver, der har en højere kreditscore eller indkomst kan styrke din låneansøgning, da deres økonomiske forhold tages i betragtning under forsikringen behandle. (Tegning er, når en finansiel professionel gennemgår en låneansøgning - inklusive ansøgerens selvangivelser, lønsedler og kreditrapport - for at sikre, at den opfylder långiverens krav.)
Skal jeg have en forælder medunderskriver mit realkreditlån?
Hvis du overvejer at bede en forælder eller svigerfamilie om at medunderskrive dit boliglån, er det en god idé at stille dig selv disse spørgsmål - og svare ærligt.
- Vil din forælder forbedre din låneansøgning?Hvis dine forældres kreditscore eller indkomst er lavere end din, vil det ikke gøre dig til en mere kvalificeret låntager, hvis du underskriver dem. Afhængigt af hvad din forælders øvrige gæld er, er han eller hun muligvis ikke engang berettiget til at være medunderskriver. For eksempel, hvis far har meget tilbage på sit eget realkreditlån, påvirker det hans gæld i forhold til indkomst negativt, hvilket kan gøre ham til en dårlig kandidat til at blive medunderskriver.
-
Har du de økonomiske midler til at påtage dig en månedlig afdrag på realkreditlån?”Du vil gerne være meget bevidst og eftertænksom over, om du realistisk har råd, fordi din co-underskriver vil være på krogen, hvis du kommer bagud med dine lånebetalinger," siger Root, Better.coms lån ekspert. Læs: co-signering kommer med et højt risikoniveau for co-signeren.
Din forælder, som medunderskriver, vil være ansvarlig, hvis du undlader at betale dine realkreditlån, hvilket betyder, at de sætter deres kreditscore på spil. Et eksempel: CreditCards.com-undersøgelsen viste, at 28 % af de personer, der medunderskrev lån, sagde, at de oplevede et fald i deres kreditscore, fordi den person, de medunderskrev for, betalte for sent eller slet ikke. Endnu værre, hvis en forælder medunderskriver dit lån, kan de potentielt blive sagsøgt af din långiver, hvis lånet forbliver ubetalt.
Der er også praktiske implikationer at overveje - at have en forælder med-tegn kan belaste dit forhold, hvis tingene går skævt. "Thanksgiving middag kan være lidt ubehageligt, hvis du er bagud med dit realkreditlån," påpeger McBride. - Er du i det her i det lange løb? At få et realkreditlån med en medunderskriver er en langsigtet forpligtelse. Ifølge de seneste data er medianvarigheden af boligejerskab i USA omkring 13 år. Og den eneste måde at få fjernet en medunderskriver på er senere at kvalificere sig til lånet på egen hånd. Det gøres typisk ved at refinansiere dit realkreditlån, hvilket måske eller måske ikke giver økonomisk mening afhængigt af, hvor realkreditrenterne går herfra. (FYI: realkreditrenterne er i øjeblikket tæt på historiske lavpunkter - gennemsnitsrenten for et 30-årigt realkreditlån faldt i denne uge til 2,77% ifølge Freddie Macs ugentlige Primary Mortgage Survey.)
- Har du virkelig brug for en medunderskriver for at kvalificere dig til et realkreditlån?Inden du banker på mor eller fars skulder, skal du tale med en långiver for at se, om du kan blive godkendt til et realkreditlån på egen hånd. Er du ikke berettiget til et konventionelt lån? Afhængigt af dine økonomiske forhold og hvor du ønsker at købe et hjem, kan du kvalificere dig til et førstegangshjælpsprogram for boligkøber (fra din stat eller lokale myndigheder) eller for et Fair Housing Administration-lån (FHA), som kræver en minimumskreditscore på kun 520 og tillader et gæld-til-indkomstforhold på op til 43%.
Disse spørgsmål er afgørende at tænke længe over. Som er spørgsmålet om: Vil dette ændre vores forhold? Det kan være svært at låne penge til familien, endsige cosign et større livskøb. Vær sikker på, at dit forhold ikke vil blive skadet med sådan en transaktion.
Nu, på trods af de involverede risici, er der fordele for medunderskrivere. Den største fordel er, at kontoaktiviteten vises på deres kreditrapport, hvilket betyder, at deres kreditscore kan stige, hvis du betaler dine lån til tiden. De får også glæden ved at vide, at de spillede en afgørende rolle i at hjælpe dig med at blive boligejer.
Dog er co-signering ikke den eneste måde en forælder kan hjælpe dig med at købe og tæt på et hjem. Hvis du kæmper for at sammensætte en udbetaling, kan en forælder gave eller låne dig kontanter for at lette den økonomiske byrde. Faktisk sagde mere end halvdelen af amerikanerne, der købte deres første hjem i 2020, at familie eller venner hjalp dem med deres udbetaling, en Realtor.com undersøgelse fundet.
Bundlinjen? At have en forælder medunderskriver dit realkreditlån er en stor beslutning, der skal vejes nøje af begge parter.
