Hej Bank of Dad, Min kone og jeg køber vores første hjem. Nå, det har vi håbet på købe vores første hjem i næsten halvandet år. Vi har til tider været tæt på, men nogle steder føltes det ikke rigtigt. Den ene ting, der gør processen vanskelig, er forståelse renter på realkreditlån, de forskellige typer af boliglån, der er prækvalificeret i forhold til forhåndsgodkendt. Der er en masse sprog og insider-termer, og det er ret frustrerende. Jeg håbede, at du kunne stille nogle spørgsmål til et realkreditinstitut, så jeg ikke føler mig som en fjols under processen. Tak, Marcus via e-mail.
Lad os være ærlige. Medmindre du spiser, sover og indånder økonomiske ting, boligkøb er kompliceret. Det gælder især finansieringsdelen, hvor mange mennesker føler sig totalt overvældet af kompleksiteten i lånebranchen og dens forvirrende jargon.
Men her er det, du skal vide. Hver gang du engagerer en lånespecialist, deltager du i en konkurrence. De forsøger at få flest mulige penge til sig selv og deres arbejdsgiver - og jo mindre du ved, når du går ind i samtalen, jo mere succesfulde vil de være i den forfølgelse. Hvis du på den anden side går ind og ved, hvad du skal spørge om, vipper du magtbalancen tilbage til din fordel.
Med hensyn til at vide, hvad jeg skal stille spørgsmål for at kaste låneansvarlig vej, tænkte jeg, at jeg ville kontakte Colin Robertson, stifter af bloggen Sandheden om realkreditlån og en tidligere långiver selv. Her er hvad han sagde burde være på alles liste.
7 realkreditspørgsmål at stille en långiver
1. "Hvad bliver den samlede boligbetaling?"
Det er nemt at fokusere på, hvad din faktiske boliglånsbetaling vil være hver måned. Men husk på, at du også bliver nødt til at betale for ting som ejendomsskatter, husejerforsikring og HOA-gebyrer. Hvis du afsætter mindre end 20 procent på boligen, skal du muligvis også betale realkreditforsikringspræmier, som beskytter långiveren mod risikoen for, at du misligholder lånet. Disse lægger alle sammen.
"Kend det fulde beløb, du skal betale hver måned for at sikre, at boligen er overkommelig og ikke kommer i vejen for dine andre udgifter og besparelsesmål," siger Robertson.
2. "Hvad er min pris, og hvor længe er den god?"
At få en lav rente på realkreditlån hjælper med at reducere din månedlige betaling, hvilket giver dig lidt ekstra plads i dit budget. Det betyder at gå rundt efter långivere – og forhandle.
Men Robertson siger, at du også skal spørge, hvor længe kursen er god til (låseperioden), og sikre dig, at den faktisk er låst, når du er tilfreds med det tilbud, du modtager. På den måde ændres det ikke, selvom kurserne stiger i mellemtiden.
3. "Opkræver du nogle långivergebyrer eller point?"
Forvent at betale et væld af gebyrer, når du optager et realkreditlån, inklusive ejendomsret, lånebehandling gebyrer, forsikringsgebyrer og låneoprettelsesgebyrer. Nogle af disse kan reduceres med lidt forhandling. Lånets stiftelsesgebyret er for eksempel normalt en procentdel af boligens salgspris. For dyrere boliger kan långiveren være villig til at tage en mindre del af kagen, vel vidende at de stadig vil tjene en respektabel fortjeneste.
Ved lov skal långiveren levere "ÅOP", en version af rentesatsen, der inkluderer nogle eller alle disse gebyrer. Sørg for at spørge, hvad der er inkluderet i deres figur. På den måde kan du sammenligne ÅOP for forskellige lånemuligheder og tage højde for eventuelle gebyrer, der ikke er rullet ind i det.
Tjek også for at se, om långiveren opkræver nogen forudbetalt rente fra dig, også kendt som "point." Hvert point er lig med én procent af boligprisen. Så at betale to point på et $300.000-hus betyder, at du skal betale over $6.000 ved lukning. Betalingspoint vil typisk sænke din rente, hvilket er en af grundene til, at det kan se ud til, at du får et godt tilbud. Medmindre du tager dem i betragtning, laver du ikke rigtig en æble-til-æbler-sammenligning af forskellige långivere.
Husk, at hvis du planlægger at blive i hjemmet i lang tid, er det måske ikke en dårlig idé at betale finansieringsomkostninger på front-end. Ellers er det nok bedre at styre udenom.
4. "Hvilken type realkreditlån er bedst for mig?"
Selvom de fleste långivere vil antage, at du vil have en 30-årig låneperiode, bør en god låneudbyder tage sig tid til at gennemgå en række forskellige lånemuligheder.
"Det kan vise sig, at en billigere 5-årig ARM er et bedre alternativ, hvis du ikke har planer om at beholde boligen i meget lang, eller hvis du forventer at refinansiere i den nærmeste fremtid, når din økonomiske situation forbedres,” siger Robertson. "Eller at en 15-årig fast ejendom er fuldstændig overskuelig og en bedre værdi for dig som boligejer."
Den nederste linje: Der er ingen ensartet løsning på realkreditlån. Fortæl långiveren om dine planer, og få dem til at give dig fordele og ulemper ved forskellige produkter.
5. "Hvor meget skal jeg lægge ned?"
En god långiver vil være i stand til at tilbyde en række forskellige udbetalingsmuligheder, afhængigt af hvor mange kontanter du skal lægge ned. Inden du vælger et realkreditlån, skal du spørge præcist, hvor meget du skal betale på forhånd, inklusive lukkeomkostninger som vurdering og ejendomsgebyrer, ejendomsskatter og point, hvis der er nogen.
Er du forpligtet til at betale realkreditforsikring baseret på din lave udbetaling? Hvis det er tilfældet, skal du sørge for at vide, hvor meget det vil hænge sammen med din månedlige regning – og muligvis også dine lukkeomkostninger.
6. "Hvorfor bliver realkreditlån afvist?"
Långiveren tilbyder dig en stor rente med en udbetaling, du faktisk har råd til. Alt ser godt ud. Det sidste, du ønsker, er at finde ud af, at banken eller realkreditselskabet i sidste øjeblik besluttede at trække sig fra dit lån. Og alligevel sker det.
Robertson anbefaler at spørge, hvorfor andre lån har tendens til at mislykkes for at undgå den samme ulykke. "De fortæller dig måske på grund af kredit, eller et nyt job eller mangel på erfarne aktiver," siger han. "At vide, hvorfor realkreditlån ikke når målstregen, kan være nøglen til at få dit til finansieringsbordet."
7. "Hvor lang tid vil processen tage?"
Når det kommer til boligkøb, er timing af afgørende betydning. Du vil gerne sikre dig, at den långiver, du vælger, ikke kun kan lukke dit lån, men gøre det inden udløbsdatoen angivet i købsaftalen.
Det kan betyde, at du skal opsøge en långiver med en rekord for effektivitet. "Nogle långivere specialiserer sig i refinansieringer og passer måske ikke bedst til et tidsfølsomt boligkøb," siger Robertson.
Som med ethvert stort køb, vil du helt sikkert gerne shoppe rundt. Afvis din liste med spørgsmål fra flere långivere, så du kan finde ud af, hvem der vil give dig den bedste samlede værdi, ikke kun den laveste annoncerede sats. I betragtning af hvor mange penge og hjertesorg du kunne spare, vil du være glad for, at du lavede lidt hjemmearbejde i processen.
