Sie haben sich also endgültig entschieden, die Mieten aufzugeben und kauf dir ein haus. Du hast Getränke geteilt mit Immobilienmakler, stöhnte durch zahlreiche offene Häuser und warf den Zuschauern, die nur für die Kekse da zu sein scheinen, mehr als ein paar Seitenaugen zu. Nach all der Arbeit haben Sie endlich ein Angebot abgegeben, das angenommen wurde, und jetzt warten Sie auf den Abschluss und fragen sich, warum es so lange dauert.
Eine der häufigsten Fragen, die sich Erstkäufer von Eigenheimen stellen, lautet: „Wie lange dauert es, bis ein Haus geschlossen ist?“ Die Wahrheit ist, dass es keine endgültige Antwort gibt. Normalerweise dauert es 30-60 Tage. Zwischen Ihrem Angebot, Kreditzusage, und Escrow, gibt es viele Ereignisse und Eventualitäten, die diesen Zeitrahmen stören könnten.
„Sobald Ihr Angebot angenommen wird, betragen die meisten Kreditrisiken im Allgemeinen etwa 17 Tage“, sagt Yawar Charlie, ein Director of Real Estate bei Aaron Kirkman Group. Dies bedeutet, dass der Käufer 17 Tage Zeit hat, dem Underwriter die erforderlichen Unterlagen zur Verfügung zu stellen, damit das Darlehen genehmigt wird.
Sobald die endgültige Genehmigung für ein Darlehen vorliegt, kann das Treuhandkonto – oder die Darlehensdokumentation eines Dritten – innerhalb weniger Tage geschlossen werden. Allerdings können zusätzliche Vorkommnisse wie ungelöste Sachschäden, abschließende Fragen und kurzfristige Anfragen nach zusätzlichen Unterlagen durch den Kreditgeber zu Verzögerungen führen. Bargeldtransaktionen verlaufen im Allgemeinen schneller, da der Käufer nicht immer Eventualitäten wie der Zustimmung des Kreditgebers, Bewertungen, Inspektionen oder Reparaturverhandlungen unterliegt. Hypothekenfinanzierte Häuser dauern in der Regel etwas länger. Von der Angebotserstellung bis zum endgültigen Abschluss sagt Charlie: „Es ist wichtig, dass alle Die Parteien bleiben in Bereitschaft, um rechtzeitig Unterlagen vorzulegen, andernfalls kann die Hinterlegung verspätet".
Hier sind 10 Faktoren, die zu Verzögerungen bei der Hausschließung beitragen – und wie Sie ihnen zuvorkommen können.
Ein Haus schließen: 10 Faktoren, die den Prozess beschleunigen oder verlangsamen
1. Barzahlung oder Vorabgenehmigung
Die Zeit, die für die Schließung eines Hauses benötigt wird, hängt weitgehend davon ab, wie viel Grün Sie zur Hand haben – oder von Ihrem Kreditgeber, vorausgesetzt, Sie haben kein Bargeld. Dies liegt daran, dass ein paar Dinge beachtet werden müssen, bevor ein Wohnungsbaudarlehen an jemanden vergeben wird.
Eine Möglichkeit, dies zu umgehen, besteht darin, sich „vorab zu genehmigen, bevor Sie mit der Wohnungssuche beginnen“, rät Karen Condor, eine Spezialistin für Hausratversicherungen und Immobilien mit Versicherungsexperten Bewertungen. Um dies zu tun, müssen Sie sich mit einem Kreditgeber treffen, der Ihre Kreditwürdigkeit überprüft und Ihre Unterlagen überprüft, um einen bestimmten Kreditbetrag für einen bestimmten Zeitraum zu genehmigen. Beachten Sie, dass eine Vorabgenehmigung anders und wertvoller ist als eine Vorqualifizierung, die lediglich ein Bewertung der Kreditwürdigkeit eines Käufers, anhand dessen der Betrag geschätzt wird, den er sich leisten kann ausleihen.
2. Die Bewertung
Wenn Sie noch kein Vorabgenehmigungsschreiben haben, ist es völlig in Ordnung. Aber Sie sollten bereit sein, noch etwas zu warten. Bevor ein Kreditgeber Ihr Darlehen genehmigt, muss eine Bewertung des Hauses durchgeführt werden, um sicherzustellen, dass es sich wirklich lohnt, was Sie bezahlen oder dass Sie kein zusätzliches Bargeld zu Fuß verlangen, sagen wir, Ihr Telefon? Rechnung. Dies macht es leichter, Verluste in der Zukunft wieder hereinzuholen, falls es zu einer Zwangsvollstreckung kommt.
Wenn der Wert zu niedrig ausfällt, muss der Verkäufer entweder den Preis reduzieren oder Sie müssen die Differenz in bar bezahlen. Es ist möglich, eine zweite Meinung von einem anderen Gutachter einzuholen, da Bewertungen mehr oder weniger eine meinungsbildende Ansicht sind, die aus Daten gezogen wird.
In jedem Fall kostet es Sie zusätzliche Zeit, mit dem Verkäufer neu zu verhandeln oder einen anderen Gutachter zu beauftragen. Obwohl Sie für die Begleichung der Rechnung verantwortlich sind, wird die Bewertung vom Kreditgeber angeordnet. Stellen Sie also sicher, dass Sie ihn anstoßen, um die Bestellung pünktlich aufzugeben, schlägt Charlie vor. „Einer der Hauptgründe für die Verzögerung des Abschlusses ist die nicht rechtzeitige Bestellung des Gutachtens. Es erzwingt eine Verzögerung der Kreditgenehmigung“.
3. Die Inspektion
Vorausgesetzt, dass mit der Bewertung alles gut läuft, wird der Kreditgeber auch eine Inspektion des Hauses anordnen. Es gibt zwei davon, die Hausinspektion und die Schädlingsinspektion, obwohl nicht alle Kreditgeber eine für Schädlinge benötigen. Der Grund dafür ist, dass, wenn ein Käufer mit einem Schädlingsproblem in ein Haus einzieht, er das Haus möglicherweise verlassen und den Kreditgeber haftbar machen könnte. Wenn bei der Inspektion etwas als falsch festgestellt wird, können weitere Untersuchungen und/oder Nachverhandlungen mit dem Verkäufer zu Verzögerungen führen.
„Ich ermutige meine Kunden immer, alle ihre Untersuchungen frühzeitig im Prozess durchzuführen“, sagt Charlie. „Sie könnten bei Inspektionen feststellen, dass ein Raum nicht erlaubt ist. Wenn dieser Raum nicht erlaubt ist, wird er möglicherweise nicht auf die Quadratmeterzahl des Hauses angerechnet, was sich direkt darauf auswirken kann, ob Sie Ihr Darlehen erhalten oder nicht.“
Einige Kaufangebote enthalten eine Inspektions-Notfallklausel, die es Käufern ermöglicht, ohne Strafe zurückzutreten, falls die Hausinspektion ernsthafte Probleme aufdeckt. Wenn Ihr Vertrag diese Klausel jedoch nicht enthält, können Sie Ihr hart verdientes Geld verlieren. Möglicherweise können Sie diese Gebühren anfechten, dies führt jedoch nur zu weiteren Verzögerungen.
4. Versicherung
Sie wissen, wie eine Versicherung die Versicherung eines Autos ablehnen kann, weil es zu viele Ansprüche oder Schäden hat? Das gleiche gilt für Häuser. Wenn ein früherer Hausbesitzer einen größeren Versicherungsschaden an einem Haus geltend gemacht hat, können die Versicherungsgesellschaften dies als zu riskant erachten und daher die Versicherung ablehnen. Kreditgeber verlangen normalerweise, dass Sie eine Hausratversicherung aufrechterhalten, bis Sie die Hypothek abbezahlt haben. Wenn Sie also kein reiner Barkäufer sind, kann dies ein Deal Breaker sein.
Außerdem können Kreditgeber verlangen, dass Sie zusätzlich zur Hausratversicherung eine Gefahrenversicherung abschließen, wenn sich Ihr Haus in einem Hochrisikogebiet befindet. Diese Art von Versicherung ist in der Regel teuer. Es sei wichtig, so früh wie möglich mit Anfragen zu Ihrer geplanten Hausratversicherung zu beginnen, ergänzt Condor. „Alle Kreditgeber verlangen, dass vor der Genehmigung eines Darlehens eine Richtlinie in Kraft ist“, so dass dies nicht bis zur letzten Minute den Abschluss definitiv verzögern würde.
5. Die Titelsuche
Abgesehen von der Versicherung ist in der Regel eine Titelrecherche erforderlich, um sicherzustellen, dass niemand einen Rechtsanspruch auf die Immobilie hat. Dies kann jeder vom Staat oder IRS bis zu den Verwandten des Verkäufers sein. Was in der Regel folgt, ist eine Rechtsschutzversicherung, die Sie gegen zukünftige Ansprüche an der Immobilie schützt. Wenn während der Durchsuchung ein Anspruch gegen die Immobilie entdeckt wird, muss dieser geklärt werden, bevor Sie fortfahren können.
„Seien Sie darauf vorbereitet, dass Ihr Anwalt mit dem Anwalt des Verkäufers verhandelt, wenn aufgrund des Titelberichts überraschende Probleme auftauchen“, rät David Reischer, Real Estate Attorney und CEO von Rechtliche Beratung. Es ist nicht ungewöhnlich, Probleme zu haben, die geklärt werden müssen, oder andere kleine Umstände, die behoben werden müssen neu verhandelt, basierend auf dem Erlernen neuer Fakten, die ursprünglich nicht verstanden wurden, als das ursprüngliche Angebot vorgelegt wurde eingereicht. Diese Elemente können eine Verzögerung verursachen, wenn sie erheblich sind.
6. Fehler und Abweichungen
Eine erfolgreiche Hausbewertung und Inspektion bedeutet nicht immer, dass Sie Ihr Darlehen sofort genehmigt bekommen. In einigen Fällen kann die Finanzierung aufgrund von Fehlern und Ungleichheiten in Ihrem Kreditantrag scheitern. Dies können neue Schulden, fehlerhafte Dokumente, eine Erhöhung der Zinssätze, Änderungen der Kreditwürdigkeit, Beschäftigung oder sogar Änderungen des Familienstands sein. Beides könnte eine Veränderung Ihrer finanziellen Möglichkeiten bedeuten. Es ist wichtig zu beachten, dass Ihre Bewerbung erst zum Underwriter gehen würde, wenn Ihre Unterlagen vollständig sind und selbst dann eine Diskrepanz bedeuten würde, dass Sie von vorne beginnen müssen.
7. Eine Schätzung in gutem Glauben
Wenn Sie ein Angebot für eine Immobilie abgeben und oder eine Vorabgenehmigung für ein Darlehen erhalten, wird vom Kreditgeber erwartet, dass er eine Schätzung nach Treu und Glauben abgibt, die die Abschlusskosten erläutert, die mit der Finanzierung eines Eigenheims verbunden sind. Dies ist im Grunde ein grober Entwurf des Formulars HUD 1, d. h. Abrechnung der Abrechnungskosten. Es wird erwartet, dass die Schätzung von Good Faith eine enge Schätzung ist, aber manchmal neigen Kreditgeber dazu, Kunden mit niedrigen Schätzungen zu gewinnen. In einer solchen Situation kann es auch zu einer Verzögerung kommen, wenn der Kreditgeber die übermäßigen Gebühren erneut überprüft oder eine alternative Finanzierung sichergestellt wird.
-
Tipps zur Vermeidung von Verzögerungen beim Schließen eines Hauses
- Beginnen Sie frühzeitig mit Anfragen zur Hausratversicherung. Alle Kreditgeber verlangen, dass vor der Finanzierung eines Darlehens eine Richtlinie in Kraft ist.
- Überprüfen Sie alle während des Prozesses erstellten Dokumente. Wenn Sie sich ein paar zusätzliche Momente Zeit nehmen, um auf Rechtschreibfehler, falsche Beträge oder fehlende Seiten zu überprüfen, sparen Sie Stunden oder sogar Tage Verzögerung.
- Nehmen Sie während des Abschlussprozesses keine größeren Änderungen in Ihrem Leben, Ihren Finanzen oder Ihrem Kredit vor. Das könnte dein verändern Schulden-Einkommens-Verhältnis eine Wiederholung, Verzögerung oder Ablehnung Ihres Kreditantrags auslösen.
- Erfüllen Sie die Anfrage in Bezug auf alle Dokumente, die von einem Makler, Kreditgeber und allen anderen Parteien angefordert werden. Das klingt einfach, ist aber nicht üblich; Tatsächlich sind Makler und Kreditgeber angenehm überrascht, wenn potenzielle Käufer gut vorbereitet sind.
.
8. Die Art der Hypothek
An dieser Stelle sei darauf hingewiesen, dass es eine Vielzahl von Hypotheken gibt, die sich alle auf die Schließungsdauer auswirken. Herkömmliche Kredite, Hypotheken, die nicht von einer Regierungsbehörde besichert sind, dauern in der Regel etwa vier Wochen, FHA-Darlehen, bundesstaatliche Hypotheken Die Wohnungsbaugesellschaft dauert etwa sechs Wochen, während VA-Darlehen, Hypotheken, die von Kreditgebern ausgegeben und vom US-amerikanischen Veteranenministerium garantiert werden, sogar noch dauern können länger. Jedes Darlehen kann je nach Ihrer Situation zu möglichen Verzögerungen führen.
"Ein FHA-Darlehen verzögert werden kann, wenn ein Kreditnehmer zu früh nach Insolvenz, Zwangsvollstreckung oder Zwangsvollstreckungsurkunde einen Antrag stellt“, so Condor. Normalerweise wird von Käufern innerhalb der FHA-Kategorie erwartet, dass sie eine obligatorische Reifezeit abwarten, bevor sie eine neue Hypothek beantragen. Verzögerungen bei herkömmlichen Hypotheken Verzögerungen könnten auf „Probleme wie eine hohe Anzahl von Anträgen beim Kreditgeber und unvollständige oder ungenaue Kreditanträge oder Belege“ zurückgeführt werden. Bei VA-Darlehen gibt es noch einige weitere Gründe für mögliche Verzögerungen: a) zusätzlicher Papierkram, einschließlich Mindesteigentum Anforderungen, b) Mangel an VA-Gutachtern“ und c) Nachweis einer Berechtigung zur Bestätigung des Militärs Service.
9. Verschiedene Eventualitäten
Der Wohnungsschließungsprozess besteht nicht aus allen Zahlen und Vorschriften. Manchmal scheinbar triviale Eventualitäten wie eine schlechte abschließende Komplettlösung, bei der der Vorbesitzer Müll hinterlassen hat überall, oder schwerwiegendere wie eine Scheidung oder ein anstehender Verkauf könnten sich ebenfalls auf den erwarteten Abschluss auswirken Datum. Zu anderen Zeiten könnten es infolgedessen Feste, Feiertage oder, wagen wir zu sagen, eine Pandemie sein. Diese Situationen bedeuten normalerweise, dass Einzelpersonen und Aufsichtsbehörden, die an Ihrem Wohnungsschließungsprozess beteiligt sind, nicht arbeiten können. Es gibt auch seltene Fälle, in denen der Verkäufer in letzter Minute zurücktritt und so den Abschluss noch weiter hinauszögert.
10. Änderungen in letzter Minute
Sobald ein Kreditgeber die endgültige Genehmigung erteilt hat, müssen Sie die Hypothek abschließen, aber noch nicht tanzen. Als Käufer ist es ratsam, nichts an Ihrer Akte zu ändern, bis das Closing abgeschlossen ist. Wir sprechen von Jobwechseln, Möbelentzug, Autokauf und säumigen Kreditkartenzahlungen. Im Wesentlichen könnte jede dieser großen Änderungen Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis verändern und Ihren Kreditgeber dazu zwingen, „den Zeichnungsprozess zu wiederholen“, sagt Condor. Erst wenn das Darlehen finanziert ist, kann es als endgültig angesehen werden. Wenn Sie sich für ein bereits gekauftes Haus refinanzieren, und ich vermute, dass dies nicht der Fall ist, bedeutet die Schließung nicht unbedingt das Ende, es gibt drei zusätzliche Werktage – eine Zeitspanne, die als Widerrufsfrist bekannt ist – die dem Hausbesitzer die Möglichkeit gibt, seine Meinung zu ändern und / oder das Darlehen zu kündigen, aber das ist etwas ganz anderes Thema.
Hier bitteschön. Ein Haus zu kaufen ist eine aufregende Zeit. Die Wartezeiten können entsetzlich und anstrengend sein. Aber wenn Sie diese Schritte beachten, werden Ihnen die Schlüssel etwas früher ausgehändigt.
