Εάν συνάψατε ένα στεγαστικό δάνειο μόλις πριν από ένα ή δύο χρόνια, υπάρχει μια καλή πιθανότητα να ανοίξετε ένα Budweiser για να γιορτάσετε το απίστευτο επιτόκιο.
Fast forward στο σήμερα, και τα στεγαστικά δάνεια είναι ακόμα φθηνότερα. Μέχρι τη στιγμή που γράφονται αυτές οι γραμμές, τα μέσα επιτόκια για ένα στεγαστικό δάνειο 30 ετών είναι κάτω του 3%, κάτι που φαινόταν αδιανόητο ακόμη και πριν από μια δεκαετία. Εάν είστε όπως πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιού, αυτό μπορεί να σας κάνει να αναρωτιέστε: Πρέπει να αναχρηματοδοτήσω το στεγαστικό μου δάνειο τώρα;
Ενώ η συναλλαγή με το υπάρχον στεγαστικό σας δάνειο για ένα με χαμηλότερο επιτόκιο μπορεί να φαίνεται εύκολη κλήση, Οι ειδικοί λένε ότι, όπως και αυτά τα μεταμφιεσμένα ρομπότ, η αναχρηματοδότηση στεγαστικών δανείων έχει περισσότερα από όσα συναντά το μάτι. Επειδή πρέπει να πληρώνετε σημαντικό κόστος κάθε φορά που κάνετε ένα refi, πρέπει να εξετάσετε εάν η χαμηλότερη μηνιαία πληρωμή το αντισταθμίζει μακροπρόθεσμα. Αυτό δεν ισχύει σε κάθε περίπτωση. Εδώ είναι τι πρέπει να γνωρίζετε.
Αναχρηματοδότηση στεγαστικού δανείου ή μη αναχρηματοδότησης υποθήκης;
Αυτό είναι πράγματι το ερώτημα. Η αναχρηματοδότηση αυτή τη στιγμή είναι πιθανό να σας βάλει σε ένα δάνειο με χαμηλότερα επιτόκια, ειδικά εάν η βαθμολογία FICO σας είναι σε καλή ή εξαιρετική περιοχή. Αλλά, δυστυχώς, πολλά από τα ίδια κόστη κλεισίματος που πληρώσατε για το αρχικό σας στεγαστικό δάνειο αυξάνονται ξανά όταν κάνετε αναχρηματοδότηση.
Μεταξύ των δαπανών που πιθανότατα θα συναντήσετε: μια προμήθεια προέλευσης δανείου που καλύπτει το κόστος της αναδοχής και διεκπεραίωση της υποθήκης, αμοιβή για τις υπηρεσίες του τίτλου και χρέωση για μια ενημερωμένη αξιολόγηση του ιδιοκτησία. Ανάλογα με το δάνειό σας, ενδέχεται να υπερβείτε τους προπληρωμένους τόκους ή τους «πόντους» για εκκίνηση.
Σύμφωνα με τον κολοσσό των στεγαστικών δανείων Freddie Mac, το μέσο κόστος κλεισίματος είναι περίπου 5.000 $ σε εθνικό επίπεδο. Αυτά τα στοιχεία μπορεί να διαφέρουν αρκετά ανάλογα με το ποσό του δανείου και άλλους παράγοντες, αλλά στις περισσότερες περιπτώσεις είναι αρκετά βαριά ώστε να επηρεάσουν την απόφασή σας.
Πότε λοιπόν έχει νόημα να επωφεληθείτε από τα χαμηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων, ακριβώς; Δυστυχώς για τους απρόθυμους στα μαθηματικά, αυτό απαιτεί να κάνετε λίγη άλγεβρα για να καταλάβετε εάν η μείωση της πληρωμής του στεγαστικού σας δανείου ανταποκρίνεται ή υπερβαίνει οποιοδήποτε κόστος επιβαρύνεστε εκ των προτέρων. Η ουσία: Θα πρέπει να σχεδιάζετε να μείνετε στο σπίτι σας για τουλάχιστον όσο χρόνο χρειάζεται για να ξεπεράσετε τα τέλη κλεισίματος.
«Μια αναχρηματοδότηση είναι πιο συμφέρουσα όσο μεγαλύτερη είναι η διαφορά μεταξύ του αριθμού των ετών που χρειάζονται για να εξισωθεί σε σύγκριση με τον αριθμό των ετών που ο ιδιοκτήτης του σπιτιού αναμένει να ζήσει στο σπίτι», λέει η Marla Chambers, ανώτερη οικονομική σύμβουλος με Σύμβουλοι του Μπάκιγχαμ στο Ντέιτον του Οχάιο.
Πάρτε, για παράδειγμα, μια υποθήκη που πρόκειται να εξοφληθεί σε 15 χρόνια με 2.000 $ το μήνα (εξαιρουμένου του μεσεγγύησης) που μπορεί να αναχρηματοδοτηθεί σε ένα νέο 15ετές δάνειο με 1.800 $ το μήνα. Το νεκρό σημείο θα ήταν 16 μήνες εάν το κόστος κλεισίματος ήταν συνολικά $3.200.
Ένα από τα λάθη που κάνουν συχνά οι δανειολήπτες, ωστόσο, είναι να συγκρίνουν τις μηνιαίες πληρωμές δανείων για στεγαστικά δάνεια με διαφορετικούς όρους. Εάν σας απομένουν μόνο 10 χρόνια για το τρέχον δάνειό σας και αναχρηματοδοτήσετε σε ένα στεγαστικό δάνειο διάρκειας 30 ετών που επεκτείνεται εξαντλήσετε τις πληρωμές σας κατά 20 επιπλέον χρόνια, το σημείο εξισορρόπησης θα φαίνεται πιο γρήγορο από ό, τι είναι στην πραγματικότητα.
Για το λόγο αυτό, η Chambers συνιστά τον υπολογισμό της μηνιαίας πληρωμής για το επιτόκιο refi χρησιμοποιώντας τον ίδιο αριθμό μηνών με το τρέχον δάνειό σας, ακόμα κι αν η ημερομηνία εξόφλησης πρόκειται να είναι στην πραγματικότητα μεταγενέστερη. Με αυτόν τον τρόπο, έχετε μια πραγματική σύγκριση μήλων με μήλα.
Εξαργύρωση των ιδίων κεφαλαίων σας
Φυσικά, η λήψη χαμηλότερου επιτοκίου δεν είναι ο μόνος λόγος που μπορεί να σκέφτεστε να επαναλάβετε το στεγαστικό σας δάνειο. Οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορεί να αποφασίσουν ότι θέλουν διαφορετική διάρκεια δανείου – για παράδειγμα, αντικατάσταση μιας υποθήκης 30 ετών με ένα δάνειο 15 ετών. Ή μπορεί να προτιμούν έναν διαφορετικό τύπο δανείου, όπως να ανταλλάξουν ένα προϊόν με ρυθμιζόμενο επιτόκιο με ένα σταθερό.
Μια άλλη δημοφιλής επιλογή: Εκτέλεση αναχρηματοδότησης με εξαργύρωση, όπου συνάπτετε ένα νέο, μεγαλύτερο δάνειο, προκειμένου να λάβετε κάποια επιπλέον πράσινα γραμμάτια. Ενώ η χρήση του σπιτιού σας ως ATM μπορεί να φαίνεται εύκολη απόφαση όταν οι τιμές είναι τόσο δελεαστικές, εσείς μπορεί να ψάχνει για υψηλότερη μηνιαία πληρωμή μετά που θα μπορούσε να εμποδίσει άλλα οικονομικά στόχους.
Ο Wesley Stien, ένας σχεδιαστής με αμοιβή στο Άρλινγκτον της Βιρτζίνια, προειδοποιεί ότι δεν παίρνει μόνο το ζευγάρι αυτά τα χρήματα στην πλησιέστερη Mercedes του αντιπροσωπεία που μπορεί να πέσει σε παγίδα - είναι επίσης ο καλοπροαίρετος δανειολήπτης που το χρησιμοποιεί για να εξοφλήσει το χρέος πιστωτικής κάρτας μόνο για να συγκεντρώσει νέα ισορροπίες. «Δεν έχουν αντιμετωπίσει το υποκείμενο ζήτημα», λέει.
Αντί να αξιοποιήσετε τα ίδια κεφάλαιά σας σε εφάπαξ βάση, ο Stien συνιστά να συνδυάσετε το refi σας σε μια συνολική στρατηγική που σας φέρνει πιο κοντά στους μακροπρόθεσμους οικονομικούς σας στόχους. Εάν δεν έχετε σχέδιο να μείνετε εκτός χρέους, η μετατροπή ιδίων κεφαλαίων σε μετρητά είναι ένα επικίνδυνο παιχνίδι.
Μερικές συμβουλές αναχρηματοδότησης στεγαστικών δανείων που πρέπει να έχετε κατά νου
Η υποβολή αίτησης για αναχρηματοδότηση στεγαστικού δανείου δεν είναι κάτι που θα θελήσετε πρώτα να βάλετε στο μυαλό σας, τουλάχιστον εάν θέλετε να βάλετε την καλύτερη δυνατή συμφωνία. Για να το κάνετε αυτό, θα πρέπει να έχετε ένα σχέδιο παιχνιδιού.
Ένα από τα κλειδιά εδώ είναι η σωστή χρονική στιγμή. Η Chambers προτείνει να εργαστείτε σε ένα refi πριν αλλάξετε δουλειά, για παράδειγμα, ώστε να μπορείτε να επιδείξετε ένα σταθερό εργασιακό ιστορικό και να χαλαρώσετε τους δανειστές σχετικά με την ικανότητά σας να τους επιστρέψετε.
Επίσης, υποστηρίζει ότι το πιστωτικό αποτέλεσμά σας είναι σε κορυφαία μορφή, κάτι που μπορεί να πάρει εβδομάδες ή και μήνες. Προτού υποβάλετε αίτηση για δάνειο, ανατρέξτε στις πιστωτικές αναφορές σας από τα τρία γραφεία – TransUnion, Equifax και Experian – και αντιμετωπίστε τυχόν αρνητικές πληροφορίες που μπορεί να έχουν φτάσει εκεί κατά λάθος.
Θα θελήσετε επίσης να κατοικήσετε σε περιοχές που το FICO τείνει να βαραίνει πολύ. «Εργαστείτε για να αυξήσετε τη βαθμολογία σας πριν υποβάλετε αίτηση για υποθήκη, πληρώνοντας τα υπόλοιπα πιστωτικών καρτών και πραγματοποιώντας έγκαιρες μηνιαίες πληρωμές χρέους», λέει ο Chambers.
Όπως συμβαίνει με κάθε μεγάλη αγορά – και δεν γίνονται πολύ μεγαλύτερα από μια νέα υποθήκη – ένα από τα κλειδιά είναι οι αγορές. Ο Stien προτείνει να επικοινωνήσετε με τουλάχιστον δύο δανειστές, είτε πρόκειται για μεγάλες εταιρείες στεγαστικών δανείων είτε για τοπικές πιστωτικές ενώσεις, για να βεβαιωθείτε ότι έχετε την καλύτερη συμφωνία.
Ιστότοποι όπως το LendingTree αντιπροσωπεύουν έναν γρήγορο τρόπο ανάλυσης πολλαπλών προσφορών δανείων, αν και ο Stien προτείνει ένα λιγότερο πιθανό μέρος για κάποια σύγκριση-αγορά: την Costco. Ναι, ότι Costco. Του χονδρέμπορου υπηρεσία υποθηκών-αγορών περιορίζει το κόστος κλεισίματος για τα μέλη του – δεν θα υπερβαίνουν τα 250 $ για τα μέλη του Εκτελεστικού επιπέδου ή τα 550 $ για τα μέλη του Gold Star. Δεν είναι καιρός να αφήσετε καμία πέτρα.
Οποιοσδήποτε αξιόπιστος δανειστής θα σας παρέχει ένα τρισέλιδο Εκτίμηση Δανείου που περιγράφει σχεδόν όλα τα βασικά πράγματα που πρέπει να γνωρίζετε, όπως το επιτόκιο, τη μηνιαία πληρωμή, μια πλήρη λίστα των δαπανών κλεισίματος που θα πρέπει να πληρώσετε και τυχόν σημεία που θέλουν να υποβάλετε.
Λάβετε υπόψη ότι ένας δανειστής μπορεί να έχει χαμηλότερο επιτόκιο, αλλά υψηλότερο κόστος κλεισίματος σε σύγκριση με μια άλλη προσφορά. Θα θελήσετε να λάβετε υπόψη όλα αυτά τα πράγματα όταν υπολογίσετε ποιο αντιπροσωπεύει την καλύτερη συμφωνία μακροπρόθεσμα, λέει ο Stien.
Ενώ θα πληρώσετε το ίδιο ποσό σε φόρους ακινήτων ανεξάρτητα από την τράπεζα που θα επιλέξετε, δεν υπάρχει τίποτα καθορισμένο όταν πρόκειται για στοιχεία γραμμής όπως η αμοιβή προέλευσης, την οποία ο δανειστής μοιράζεται συνήθως ως ποσοστό του δανείου ποσό. Εάν κάποια από τις χρεώσεις φαίνεται ακατάλληλη σε σύγκριση με τις άλλες, ίσως είναι καιρός να αναβαθμίσετε τις διαπραγματευτικές σας ικανότητες. Μπορείτε απλώς να εξοικονομήσετε λίγα δολάρια στη διαδικασία.
