Έτσι, τελικά αποφασίσατε να παρατήσετε τα ενοίκια και αγοράστε ένα σπίτι στον εαυτό σας. Έχετε μοιραστεί ποτά με μεσιτικα γραφεια, βόγκηξε μέσα από πολυάριθμα ανοιχτά σπίτια και πιθανώς έριξε περισσότερα από λίγα βλέμματα στους θεατές που φαίνονται να είναι εκεί μόνο για τα μπισκότα. Μετά από όλη τη δουλειά, τελικά υποβάλατε μια προσφορά που έγινε αποδεκτή και τώρα περιμένετε να κλείσει και αναρωτιέστε γιατί αργεί τόσο πολύ.
Μία από τις ερωτήσεις που τείνουν να κάνουν οι περισσότεροι αγοραστές για πρώτη φορά σπίτι είναι: "Πόσο καιρό χρειάζεται για να κλείσει ένα σπίτι;" Η αλήθεια είναι ότι δεν υπάρχει οριστική απάντηση. Συνήθως, χρειάζονται 30-60 ημέρες. Ωστόσο, μεταξύ της προσφοράς σας, έγκριση δανείου, και μεσεγγύω, υπάρχουν πολλά γεγονότα και απρόβλεπτα που θα μπορούσαν να συμβούν για να διαταραχθεί αυτό το χρονικό πλαίσιο..
"Μόλις γίνει αποδεκτή η προσφορά σας, σε γενικές γραμμές, τα περισσότερα απρόβλεπτα δάνεια είναι περίπου 17 ημέρες", λέει Yawar Charlie, Διευθυντής Real Estate στον Όμιλο Aaron Kirkman. Αυτό σημαίνει ότι ο αγοραστής έχει 17 ημέρες για να παράσχει τα απαραίτητα έγγραφα στον ανάδοχο προκειμένου να εγκριθεί το δάνειο».
Μόλις έρθει η τελική έγκριση για ένα δάνειο, η μεσεγγύηση — ή η τεκμηρίωση δανείου τρίτου μέρους — μπορεί να κλείσει σε λίγες μέρες. Ωστόσο, πρόσθετα περιστατικά όπως ανεπίλυτες υλικές ζημιές, τελική εξέταση ζητημάτων και αιτήματα της τελευταίας στιγμής για πρόσθετη τεκμηρίωση από τον δανειστή μπορεί να προκαλέσουν καθυστερήσεις. Οι συναλλαγές σε μετρητά γενικά τείνουν να κινούνται πιο γρήγορα επειδή ο αγοραστής δεν υπόκειται πάντα σε απρόβλεπτα όπως η έγκριση του δανειστή, οι εκτιμήσεις, οι επιθεωρήσεις ή οι διαπραγματεύσεις για επισκευές. Τα σπίτια που χρηματοδοτούνται μέσω υποθήκης τείνουν να διαρκούν λίγο περισσότερο. Από τη στιγμή που γίνεται μια προσφορά, μέχρι το τελικό κλείσιμο, ο Τσάρλι λέει, «είναι σημαντικό ότι όλα Τα μέρη παραμένουν σε ετοιμότητα για την έγκαιρη παροχή τεκμηρίωσης, διαφορετικά, η μεσεγγύηση μπορεί να είναι καθυστέρησε».
Ακολουθούν 10 παράγοντες που συμβάλλουν σε καθυστερήσεις στο κλείσιμο του σπιτιού — και πώς μπορείτε να τους αντιμετωπίσετε.
Κλείσιμο σε ένα σπίτι: 10 παράγοντες που επιταχύνουν ή επιβραδύνουν τη διαδικασία
1. Μετρητά ή Προέγκριση
Ο χρόνος που χρειάζεται για να κλείσετε ένα σπίτι εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από το πόσο πράσινο έχετε στη διάθεσή σας — ή από τον δανειστή σας, υποθέτοντας ότι δεν έχετε μετρητά. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι πρέπει να φροντιστούν μερικά πράγματα πριν δοθεί στεγαστικό δάνειο σε οποιονδήποτε.
Ένας από τους τρόπους για να το ξεπεράσετε αυτό είναι να «λάβετε προέγκριση ακόμη και πριν ξεκινήσετε την αναζήτηση του σπιτιού σας», συμβουλεύει η Karen Condor, μια ειδικός σε ασφάλειες κατοικιών και ακίνητα με Ειδικές Ασφαλιστικές Κριτικές. Για να το κάνετε αυτό, θα πρέπει να συναντήσετε έναν δανειστή που θα ελέγξει την πίστωσή σας και θα επαληθεύσει την τεκμηρίωσή σας προκειμένου να εγκρίνει ένα συγκεκριμένο ποσό δανείου για μια χρονική περίοδο. Σημειώστε ότι μια προέγκριση είναι διαφορετική και πιο πολύτιμη από μια προέγκριση που είναι απλώς μια αξιολόγηση της πιστοληπτικής ικανότητας ενός αγοραστή που χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό μιας εκτίμησης του ποσού που μπορεί να αντέξει οικονομικά δανείζομαι.
2. Η Αξιολόγηση
Εάν δεν έχετε ήδη μια επιστολή προέγκρισης, είναι εντάξει. Αλλά θα πρέπει να είστε έτοιμοι να περιμένετε λίγο ακόμα. Προτού ένας δανειστής εγκρίνει το δάνειό σας, θα πρέπει να γίνει μια αξιολόγηση στο σπίτι είτε για να βεβαιωθείτε αξίζει πραγματικά αυτό που πληρώνετε ή ότι δεν ζητάτε επιπλέον μετρητά για να πάτε, ας πούμε, το τηλέφωνό σας νομοσχέδιο. Αυτό διευκολύνει την ανάκτηση των ζημιών στο μέλλον, αν υποτεθεί ότι θα γίνει αποκλεισμός.
Εάν η εκτίμηση είναι πολύ χαμηλή, ο πωλητής είτε θα πρέπει να μειώσει την τιμή είτε θα σας ζητηθεί να πληρώσετε τη διαφορά σε μετρητά. Είναι δυνατό να λάβετε μια δεύτερη γνώμη από διαφορετικό εκτιμητή, καθώς οι αξιολογήσεις είναι, λίγο πολύ, μια άποψη που βασίζεται σε δεδομένα.
Είτε έτσι είτε αλλιώς, η επαναδιαπραγμάτευση με τον πωλητή ή η απόκτηση διαφορετικού εκτιμητή θα σας κοστίσει επιπλέον χρόνο. Αν και είστε υπεύθυνοι για την πληρωμή του λογαριασμού, η αξιολόγηση θα διαταχθεί από τον δανειστή, επομένως φροντίστε να τον ωθήσετε να υποβάλουν την παραγγελία εγκαίρως, προτείνει ο Τσάρλι. «Ένας από τους σημαντικότερους λόγους για την καθυστέρηση κλεισίματος είναι η μη έγκαιρη παραγγελία της αξιολόγησης. Αναγκάζει την έγκριση δανείου να καθυστερήσει».
3. Η Επιθεώρηση
Αν υποθέσουμε ότι όλα πάνε καλά με την αξιολόγηση, ο δανειστής πρόκειται επίσης να διατάξει μια επιθεώρηση του σπιτιού. Υπάρχουν δύο από αυτά, η επιθεώρηση στο σπίτι και η επιθεώρηση παρασίτων, αν και δεν απαιτούν όλοι οι δανειστές ένα για παράσιτα. Ο λόγος για αυτό είναι ότι, εάν ένας αγοραστής μετακομίσει σε ένα σπίτι με πρόβλημα παρασίτων, θα μπορούσε ενδεχομένως να εγκαταλείψει το σπίτι, αφήνοντας τον δανειστή υπεύθυνο. Εάν κάτι σημειωθεί ως λάθος κατά τη διάρκεια της επιθεώρησης, περαιτέρω έρευνα ή/και επαναδιαπραγματεύσεις με τον πωλητή θα μπορούσαν να προκαλέσουν καθυστερήσεις.
«Πάντα ενθαρρύνω τους πελάτες μου να κάνουν όλες τις έρευνές τους νωρίς στη διαδικασία», λέει ο Τσάρλι. «Μπορεί να ανακαλύψετε ενώ κάνετε επιθεωρήσεις ότι δεν επιτρέπεται ένα δωμάτιο. Εάν αυτό το δωμάτιο δεν επιτρέπεται, μπορεί να μην υπολογίζεται στα τετραγωνικά μέτρα του σπιτιού, κάτι που μπορεί να επηρεάσει άμεσα εάν λάβετε το δάνειό σας ή όχι."
Ορισμένες προσφορές αγοράς περιλαμβάνουν μια ρήτρα έκτακτης ανάγκης επιθεώρησης που επιτρέπει στους αγοραστές να υποχωρήσουν χωρίς κυρώσεις σε περίπτωση που η επιθεώρηση σπιτιού αποκαλύψει σοβαρά προβλήματα. Ωστόσο, εάν το συμβόλαιό σας δεν έχει αυτήν τη ρήτρα, μπορεί να καταλήξετε να χάσετε τα χρήματα που έχετε κερδίσει με κόπο.. Μπορεί να είστε σε θέση να αμφισβητήσετε αυτές τις χρεώσεις, αλλά αυτό θα οδηγήσει μόνο σε περισσότερες καθυστερήσεις.
4. ΑΣΦΑΛΙΣΗ
Ξέρετε πώς μια ασφαλιστική εταιρεία μπορεί να αρνηθεί να ασφαλίσει ένα αυτοκίνητο επειδή έχει πάρα πολλές αξιώσεις ή ζημιές; Λοιπόν, το ίδιο ισχύει και για τα σπίτια. Εάν μια σημαντική αξίωση ασφάλισης έχει υποβληθεί σε ένα σπίτι από προηγούμενο ιδιοκτήτη σπιτιού, οι ασφαλιστικές εταιρείες μπορεί να το θεωρήσουν υπερβολικό κίνδυνο και επομένως να αρνηθούν να το ασφαλίσουν. Οι δανειστές συνήθως απαιτούν από εσάς να διατηρήσετε την ασφάλιση των ιδιοκτητών σπιτιού έως ότου εξοφλήσετε το στεγαστικό δάνειο, επομένως, εκτός και αν είστε αγοραστής με μετρητά, αυτό μπορεί να είναι μια διακοπή της συμφωνίας.
Επίσης, οι δανειστές μπορεί να απαιτήσουν να αγοράσετε ασφάλεια κινδύνου εκτός από την ασφάλεια του ιδιοκτήτη του σπιτιού, εάν το σπίτι σας βρίσκεται σε περιοχή υψηλού κινδύνου. Αυτό το είδος ασφάλισης είναι συνήθως ακριβό. Είναι σημαντικό να ξεκινήσετε τις έρευνες για την προτεινόμενη ασφάλιση κατοικίας σας όσο το δυνατόν νωρίτερα, προσθέτει ο Condor. «Όλοι οι δανειστές απαιτούν να ισχύει μια πολιτική πριν από την έγκριση ενός δανείου», οπότε αν δεν το κάνουν μέχρι την τελευταία στιγμή θα καθυστερήσει σίγουρα το κλείσιμο.
5. Η αναζήτηση τίτλου
Εκτός από την ασφάλιση, συνήθως απαιτείται αναζήτηση τίτλου για να διασφαλιστεί ότι κανείς δεν έχει νομική αξίωση για το ακίνητο. Αυτός μπορεί να είναι οποιοσδήποτε από το κράτος ή το IRS έως τους συγγενείς του πωλητή. Αυτό που συνήθως ακολουθεί είναι η ασφάλιση τίτλων, προστατεύοντάς σας από τυχόν μελλοντικές αξιώσεις για το ακίνητο. Εάν κατά τη διάρκεια της έρευνας ανακαλυφθεί αξίωση κατά του ακινήτου, θα πρέπει να επιλυθεί πριν προχωρήσετε.
«Να είστε έτοιμοι να ζητήσετε από τον δικηγόρο σας να διαπραγματευτεί με τον πληρεξούσιο δικηγόρο του πωλητή, εάν εμφανιστούν προβλήματα έκπληξης βάσει της αναφοράς τίτλου», συμβουλεύει ο David Reischer, δικηγόρος ακινήτων και διευθύνων σύμβουλος της Νομικές συμβουλές. Δεν είναι ασυνήθιστο να υπάρχουν ζητήματα που πρέπει να ξεκαθαρίσουν ή άλλες μικρές συνθήκες που πρέπει να ξεκαθαρίσουν επαναδιαπραγμάτευση με βάση την εκμάθηση νέων γεγονότων που δεν ήταν αρχικά κατανοητά όταν ήταν η αρχική προσφορά υποβλήθηκε. Αυτά τα στοιχεία μπορεί να προκαλέσουν καθυστέρηση εάν είναι σημαντικά..
6. Λάθη και αποκλίσεις
Μια επιτυχημένη αξιολόγηση και επιθεώρηση σπιτιού δεν σημαίνει πάντα ότι εγκρίνετε αμέσως το δάνειό σας. Σε ορισμένες περιπτώσεις, η χρηματοδότηση ενδέχεται να διακοπεί λόγω σφαλμάτων και διαφορών στην αίτησή σας για δάνειο. Θα μπορούσε να είναι οτιδήποτε, όπως νέα χρέη, λανθασμένα έγγραφα, αύξηση των επιτοκίων, αλλαγές στο πιστωτικό αποτέλεσμα, απασχόληση ή ακόμα και αλλαγές στην οικογενειακή κατάσταση. Οποιοδήποτε από αυτά μπορεί να σημαίνει αλλαγή στην οικονομική σας ικανότητα. Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι η αίτησή σας δεν θα πάει στον ανάδοχο μέχρι να ολοκληρωθούν τα έγγραφά σας και ακόμη και τότε, μια ασυμφωνία θα σήμαινε ότι πρέπει να ξεκινήσετε από την αρχή.
7. Μια εκτίμηση καλής πίστης
Όταν υποβάλλετε μια προσφορά σε ένα ακίνητο και ή λαμβάνετε προέγκριση για ένα δάνειο, ο δανειστής αναμένεται να δώσει μια εκτίμηση καλής πίστης που εξηγεί το κόστος κλεισίματος που σχετίζεται με τη χρηματοδότηση ενός σπιτιού. Αυτό είναι βασικά ένα πρόχειρο προσχέδιο του εντύπου HUD 1, δηλαδή η κατάσταση του κόστους διακανονισμού. Η εκτίμηση καλής πίστης αναμένεται να είναι μια κοντινή εκτίμηση, αλλά μερικές φορές, οι δανειστές τείνουν να επικεντρώνονται σε πελάτες με χαμηλές εκτιμήσεις. Σε μια τέτοια κατάσταση, το να ζητήσετε από τον δανειστή να επανεξετάσει τις υπερβολικές χρεώσεις ή να εξασφαλίσει εναλλακτική χρηματοδότηση μπορεί επίσης να προκαλέσει καθυστέρηση.
-
Συμβουλές για την αποφυγή καθυστερήσεων κατά το κλείσιμο ενός σπιτιού
- Ξεκινήστε έγκαιρα τις έρευνες για την ασφάλιση των ιδιοκτητών σπιτιού. Όλοι οι δανειστές απαιτούν να ισχύει μια πολιτική πριν από τη χρηματοδότηση ενός δανείου.
- Ελέγξτε ξανά όλα τα έγγραφα που δημιουργήθηκαν κατά τη διάρκεια της διαδικασίας. Αφιερώνοντας μερικά επιπλέον λεπτά για να ελέγξετε για ορθογραφικά λάθη, λανθασμένα ποσά ή σελίδες που λείπουν, θα εξοικονομήσετε ώρες ή και ημέρες καθυστέρησης.
- Μην κάνετε σημαντικές αλλαγές στη ζωή σας, στα οικονομικά σας ή στην πίστωσή σας κατά τη διάρκεια της διαδικασίας κλεισίματος. Αυτό μπορεί να σας αλλάξει Αναλογία χρέους προς εισόδημα ενεργοποίηση επανάληψης, καθυστέρησης ή απόρριψης της αίτησης δανείου σας.
- Εκπληρώστε το αίτημα σχετικά με όλα τα έγγραφα που ζητούνται από έναν μεσίτη, δανειστή και όλα τα άλλα μέρη. Αυτό ακούγεται απλό, αλλά δεν είναι συνηθισμένο. Στην πραγματικότητα, οι μεσίτες και οι δανειστές εκπλήσσονται ευχάριστα όταν οι υποψήφιοι αγοραστές είναι καλά προετοιμασμένοι.
.
8. Το είδος της υποθήκης
Θα πρέπει να σημειωθεί, σε αυτό το σημείο, ότι υπάρχει μια ποικιλία στεγαστικών δανείων που όλα επηρεάζουν το χρόνο που χρειάζεται για να κλείσει. Συμβατικά δάνεια, στεγαστικά δάνεια που δεν έχουν εξασφαλιστεί από κυβερνητικό οργανισμό, χρειάζονται συνήθως περίπου τέσσερις εβδομάδες για να διεκπεραιωθούν, δάνεια FHA, υποθήκες που ασφαλίζονται από την Ομοσπονδιακή Η Housing Association διαρκεί περίπου έξι εβδομάδες, ενώ τα δάνεια VA, τα στεγαστικά δάνεια που εκδίδονται από δανειστές και είναι εγγυημένα από το Υπουργείο Βετεράνων των ΗΠΑ ενδέχεται να χρειαστούν ακόμη και μακρύτερα. Κάθε δάνειο θα μπορούσε να προκαλέσει πιθανές καθυστερήσεις ανάλογα με την κατάστασή σας.
"Ενα Δάνειο FHA μπορεί να καθυστερήσει εάν ένας οφειλέτης υποβάλει αίτηση για αυτό πολύ σύντομα μετά την πτώχευση, τον αποκλεισμό ή μια πράξη αντικατάστασης αποκλεισμού», λέει ο Condor. Συνήθως οι αγοραστές στην κατηγορία FHA αναμένεται να περιμένουν μια υποχρεωτική περίοδο καρυκευμάτων πριν υποβάλουν αίτηση για νέα υποθήκη. Καθυστερήσεις με συμβατικές καθυστερήσεις στεγαστικών δανείων θα μπορούσαν να αποδοθούν σε «προβλήματα όπως μεγάλος αριθμός αιτήσεων με τον δανειστή και ελλιπείς ή ανακριβείς αιτήσεις δανείου ή υποστηρικτικά έγγραφα». Για δάνεια VA, υπάρχουν μερικοί ακόμη λόγοι για πιθανές καθυστερήσεις: α) πρόσθετη γραφειοκρατία, συμπεριλαμβανομένης της ελάχιστης ιδιοκτησίας Απαιτήσεις, β) έλλειψη εκτιμητών VA» και γ) απόδειξη Πιστοποιητικού Επιλεξιμότητας για επιβεβαίωση στρατιωτικού υπηρεσία.
9. Διάφορα απρόβλεπτα
Η διαδικασία κλεισίματος σπιτιού δεν είναι όλοι οι αριθμοί και οι κανονισμοί. Μερικές φορές, φαινομενικά ασήμαντα απρόοπτα, όπως μια κακή τελική ανάλυση, όπου ο προηγούμενος ιδιοκτήτης άφησε σκουπίδια παντού, ή πιο ουσιαστικά όπως ένα διαζύγιο ή μια εκκρεμή πώληση θα μπορούσαν επίσης να επηρεάσουν το αναμενόμενο κλείσιμο ημερομηνία. Άλλες φορές θα μπορούσε να είναι ως αποτέλεσμα γιορτές, ομοσπονδιακές αργίες ή, τολμούμε να πούμε, μια πανδημία. Αυτές οι καταστάσεις συνήθως σημαίνουν ότι τα άτομα και οι ρυθμιστικοί φορείς που εμπλέκονται στη διαδικασία κλεισίματος του σπιτιού σας δεν θα μπορούν να εργαστούν. Υπάρχουν επίσης σπάνιες περιπτώσεις, όπου ο πωλητής υποχωρεί την τελευταία στιγμή, καθυστερώντας έτσι ακόμη περισσότερο τη διαδικασία κλεισίματος.
10. Αλλαγές της τελευταίας στιγμής
Μόλις ένας δανειστής δώσει την τελική έγκριση, αυτό που απομένει είναι να κλείσει το στεγαστικό δάνειο, αλλά, μην αρχίσετε να χορεύετε ακόμα. Ως αγοραστής, καλό είναι να μην αλλάξετε τίποτα στο αρχείο σας μέχρι να ολοκληρωθεί το κλείσιμο. Μιλάμε για αλλαγές θέσεων εργασίας, αλλαγές επίπλων, αγορά αυτοκινήτου και καθυστερημένες πληρωμές με πιστωτική κάρτα. Ουσιαστικά οποιαδήποτε από αυτές τις σημαντικές αλλαγές θα μπορούσε να αλλάξει την αναλογία χρέους προς εισόδημα, αναγκάζοντας τον δανειστή σας να «επαναλάβει τη διαδικασία αναδοχής», λέει ο Condor. Μόνο μετά τη χρηματοδότηση του δανείου μπορεί να θεωρηθεί οριστικό. Εάν κάνετε αναχρηματοδότηση σε ένα ήδη αγορασμένο σπίτι και υποθέτω ότι δεν το κάνετε, το κλείσιμο δεν σηματοδοτεί απαραίτητα το τέλος, υπάρχουν τρεις επιπλέον εργάσιμες ημέρες — ένα χρονικό διάστημα που είναι γνωστό ως περίοδος αναστολής — που δίνει στον ιδιοκτήτη του σπιτιού την ευκαιρία να αλλάξει γνώμη ή/και να ακυρώσει το δάνειο, αλλά αυτό είναι εντελώς διαφορετικό θέμα.
Λοιπόν, ορίστε. Η αγορά ενός σπιτιού είναι μια συναρπαστική στιγμή. Οι χρόνοι αναμονής μπορεί να είναι εξουθενωτικοί και εξαντλητικοί. Αλλά αν προσέξετε αυτά τα βήματα, θα σας παραδοθούν τα κλειδιά λίγο νωρίτερα.
