Entonces, finalmente decidió deshacerse de los alquileres y cómprate una casa. Has compartido bebidas con agentes de Bienes Raices, gimió a través de numerosas jornadas de puertas abiertas, y probablemente dio más que unas pocas miradas de reojo a los espectadores que parecen estar allí solo por las galletas. Después de todo el trabajo, finalmente presentó una oferta que fue aceptada, y ahora está esperando el cierre y se pregunta por qué está demorando tanto.
Una de las preguntas que la mayoría de los compradores de vivienda por primera vez tienden a hacer es: "¿Cuánto tiempo se tarda en cerrar una casa?" La verdad es que no hay una respuesta definitiva. Por lo general, demora entre 30 y 60 días. Sin embargo, entre tu oferta, aprobación de préstamoy custodia, hay muchos eventos y contingencias que podrían ocurrir para interrumpir este período de tiempo.
"Una vez que se acepta su oferta, en términos generales, la mayoría de las contingencias de préstamos son de aproximadamente 17 días", dice
Tan pronto como llegue la aprobación final de un préstamo, el depósito en garantía, o la documentación del préstamo de terceros, puede cerrarse en cuestión de días. Sin embargo, sucesos adicionales como daños a la propiedad no resueltos, problemas de revisión final y solicitudes de última hora de documentación adicional por parte del prestamista pueden causar retrasos. Las transacciones en efectivo generalmente tienden a moverse más rápido porque el comprador no siempre está sujeto a contingencias como la aprobación del prestamista, tasaciones, inspecciones o negociación de reparaciones. Las casas financiadas mediante hipotecas suelen tardar un poco más. Desde el momento en que se hace una oferta, hasta el cierre final, Charlie dice, "es importante que todos las partes permanecen en espera para proporcionar documentación de manera oportuna; de lo contrario, el depósito en garantía puede ser demorado".
Aquí hay 10 factores que contribuyen a los retrasos en el cierre de la vivienda, y cómo puede superarlos.
Cerrar una casa: 10 factores que aceleran o ralentizan el proceso
1. Efectivo o preaprobación
La cantidad de tiempo necesario para cerrar una casa depende en gran medida de la cantidad de verde que tenga a mano, o de su prestamista, suponiendo que no tenga efectivo. Esto se debe a que hay que ocuparse de un par de cosas antes de otorgar un préstamo hipotecario a alguien.
Una de las formas de evitar esto es "obtener una aprobación previa incluso antes de comenzar la búsqueda de su casa", aconseja Karen Condor, una especialista en seguros de hogar y bienes raíces con Reseñas de seguros de expertos. Para hacer esto, debe reunirse con un prestamista que verifique su crédito y verifique su documentación para aprobar un monto de préstamo específico por un período de tiempo. Tenga en cuenta que una aprobación previa es diferente y más valiosa que una calificación previa que es simplemente una Evaluación de la solvencia crediticia de un comprador utilizada para determinar una estimación de la cantidad que puede pagar. pedir prestado.
2. La tasación
Si aún no tiene una carta de aprobación previa, está bien. Pero debes estar preparado para esperar un poco más. Antes de que un prestamista apruebe su préstamo, se deberá realizar una tasación en la vivienda para asegurarse de realmente vale la pena lo que está pagando o que no está pidiendo dinero extra para pagar, digamos, su teléfono factura. Esto hace que sea más fácil recuperar las pérdidas en el futuro, suponiendo que ocurra una ejecución hipotecaria.
Si la tasación es demasiado baja, el vendedor tendrá que reducir el precio o se le pedirá que pague la diferencia en efectivo. Es posible obtener una segunda opinión de un tasador diferente, ya que las tasaciones son, más o menos, una opinión obstinada extraída de los datos.
De cualquier manera, renegociar con el vendedor o conseguir un tasador diferente le costará más tiempo. Aunque usted es responsable de pagar la factura, el prestamista ordenará la tasación, así que asegúrese de empujarlos para que hagan el pedido a tiempo, sugiere Charlie. “Una de las principales razones del retraso en el cierre es que no se ordenó la tasación a tiempo. Obliga a retrasar la aprobación del préstamo ”.
3. La inspección
Suponiendo que todo vaya bien con la tasación, el prestamista también ordenará una inspección de la vivienda. Hay dos de ellos, inspección de viviendas e inspección de plagas, aunque no todos los prestamistas requieren uno para plagas. La razón de esto es que, si un comprador se muda a una casa con un problema de plagas, posiblemente podría abandonar la casa, dejando al prestamista responsable. Si se observa algo incorrecto durante la inspección, una mayor investigación y / o renegociaciones con el vendedor podrían causar retrasos.
"Siempre animo a mis clientes a hacer todas sus investigaciones al principio del proceso", dice Charlie. “Es posible que descubra mientras realiza las inspecciones que una habitación no está permitida. Si esa habitación no está permitida, es posible que no cuente para los pies cuadrados de la casa, lo que puede afectar directamente si obtiene su préstamo o no ".
Algunas ofertas de compra incluyen una cláusula de contingencia de inspección que permite a los compradores retirarse sin una multa en caso de que la inspección de la vivienda revele problemas graves. Sin embargo, si su contrato no tiene esta cláusula, puede terminar perdiendo el dinero que tanto le costó ganar. Es posible que pueda impugnar estos cargos, pero eso solo provocará más demoras.
4. Seguro
¿Sabe cómo una compañía de seguros puede negarse a asegurar un automóvil porque tiene demasiados reclamos o daños? Bueno, lo mismo ocurre con las casas. Si un propietario anterior ha realizado una reclamación de seguro importante sobre una casa, las compañías de seguros pueden considerar que es un riesgo demasiado alto y, por lo tanto, se niegan a asegurarla. Los prestamistas generalmente requieren que usted mantenga un seguro de propietario de vivienda hasta que haya pagado la hipoteca, por lo que, a menos que sea un comprador en efectivo, esto puede ser un factor decisivo.
Además, los prestamistas pueden exigirle que adquiera un seguro contra riesgos además del seguro del propietario de la vivienda si su vivienda está ubicada en una zona de alto riesgo. Este tipo de seguro suele ser caro. Es importante comenzar las consultas sobre su seguro de hogar propuesto lo antes posible, agrega Condor. “Todos los prestamistas requieren que exista una política antes de aprobar un préstamo”, por lo que no hacerlo hasta el último minuto definitivamente retrasaría el cierre.
5. La búsqueda de título
Aparte del seguro, generalmente se requiere una búsqueda de título para asegurarse de que nadie tenga un reclamo legal sobre la propiedad. Puede ser cualquier persona, desde el estado o el Servicio de Impuestos Internos (IRS) hasta los familiares del vendedor. Lo que generalmente sigue es un seguro de título, que lo protege contra cualquier reclamo futuro a la propiedad. Si durante la búsqueda se descubre un reclamo contra la propiedad, deberá resolverse antes de que pueda continuar.
"Esté preparado para que su abogado negocie con el abogado del vendedor si surge algún problema sorpresa basado en el informe de título", aconseja David Reischer, abogado de bienes raíces y director ejecutivo de Consejo legal. No es raro tener problemas que deben resolverse u otras pequeñas condiciones que deben resolverse. renegociado basándose en el aprendizaje de nuevos hechos que no se entendieron inicialmente cuando se realizó la oferta original enviado. Estos elementos pueden provocar un retraso si son importantes.
6. Errores y discrepancias
Una tasación e inspección exitosa de la vivienda no siempre significa que se apruebe su préstamo de inmediato. En algunos casos, el financiamiento puede fracasar debido a errores y disparidades en su solicitud de préstamo. Podría ser cualquier cosa, como nuevas deudas, documentos con errores, un aumento en las tasas de interés, cambios en la calificación crediticia, empleo o incluso cambios en el estado civil. Cualquiera de estos podría significar un cambio en su capacidad financiera. Es importante tener en cuenta que su solicitud no irá al suscriptor hasta que sus documentos estén completos e incluso entonces, una discrepancia significaría que debe comenzar de nuevo.
7. Una estimación de buena fe
Cuando hace una oferta por una propiedad o obtiene una aprobación previa para un préstamo, se espera que el prestamista dé un estimado de buena fe que explique el costo de cierre asociado con la obtención de financiamiento para una casa. Este es básicamente un borrador del formulario HUD 1, es decir, una declaración de los costos de liquidación. Se espera que la estimación de buena fe sea una estimación cercana, pero a veces, los prestamistas tienden a atraer clientes con estimaciones bajas. En tal situación, hacer que el prestamista revise los cargos excesivos o asegurar un financiamiento alternativo también puede causar una demora.
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Consejos para prevenir retrasos al cerrar una casa
- Inicie las consultas sobre el seguro de propietarios de viviendas desde el principio. Todos los prestamistas requieren que exista una política antes de financiar un préstamo.
- Verifique todos los documentos creados durante el proceso. Si se toma unos momentos extra para revisar errores ortográficos, cantidades incorrectas o páginas faltantes, podrá ahorrar horas o incluso días de demora.
- No realice cambios importantes en su vida, sus finanzas o su crédito durante el proceso de cierre. Esto podría cambiar tu Relación deuda-ingresos desencadenando una rehacer, demorar o rechazar su solicitud de préstamo.
- Cumplir con la solicitud con respecto a todos los documentos solicitados por un agente inmobiliario, un prestamista y todas las demás partes. Esto suena simple, pero no es común; de hecho, los agentes inmobiliarios y los prestamistas se sorprenden gratamente cuando los compradores potenciales están bien preparados.
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8. El tipo de hipoteca
Cabe señalar, en este punto, que hay una variedad de hipotecas que tienen un efecto en el tiempo que se tarda en cerrar. Los préstamos convencionales, las hipotecas no garantizadas por una agencia gubernamental, por lo general demoran alrededor de cuatro semanas en procesarse, los préstamos de la FHA, las hipotecas aseguradas por el gobierno federal. La Asociación de Vivienda demora alrededor de seis semanas, mientras que los préstamos de VA, las hipotecas emitidas por prestamistas y garantizadas por el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. Pueden demorar incluso más extenso. Cada préstamo podría causar posibles retrasos según su situación.
"Un Préstamo FHA puede retrasarse si un prestatario lo solicita demasiado pronto después de la quiebra, la ejecución hipotecaria o una escritura en lugar de la ejecución hipotecaria ”, dice Condor. Por lo general, se espera que los compradores dentro de la categoría FHA esperen un período de maduración obligatorio antes de solicitar una nueva hipoteca. Las demoras con las hipotecas convencionales podrían atribuirse a “problemas como un gran número de solicitudes con el prestamista y una solicitud de préstamo o documentación de respaldo incompleta o inexacta”. Para los préstamos VA, existen algunas razones más para posibles retrasos: a) papeleo adicional, incluida la propiedad mínima Requisitos, b) escasez de tasadores de VA ”yc) prueba de un Certificado de elegibilidad para confirmar militares Servicio.
9. Contingencias diversas
El proceso de cierre de viviendas no es todo números y regulaciones. A veces, contingencias aparentemente triviales, como un mal recorrido final, donde el propietario anterior dejó basura en todas partes, o los más sustanciales como un divorcio o una venta pendiente también podrían afectar el cierre esperado fecha. Otras veces podría ser como resultado de festividades, feriados federales o, nos atrevemos a decir, una pandemia. Estas situaciones generalmente significan que las personas y los organismos reguladores involucrados en el proceso de cierre de su hogar no podrían trabajar. También hay casos raros en los que el vendedor retrocede en el último minuto, lo que retrasa aún más el proceso de cierre.
10. Cambios de última hora
Una vez que un prestamista da la aprobación final, lo que queda es cerrar la hipoteca, pero no te pongas a bailar todavía. Como comprador, es recomendable no cambiar nada en su registro hasta que se complete el cierre. Estamos hablando de cambios de trabajo, layaways de muebles, compra de automóviles y pagos con tarjeta de crédito en mora. Esencialmente, cualquiera de estos cambios importantes podría alterar su relación deuda-ingresos, lo que obligaría a su prestamista a "rehacer el proceso de suscripción", dice Condor. Solo después de que el préstamo esté financiado puede considerarse definitivo. Si está refinanciando una casa ya comprada, y supongo que no lo está, el cierre no necesariamente marca el final, hay tres días hábiles adicionales: un período de tiempo conocido como el período de rescisión, que le permite al propietario la oportunidad de cambiar de opinión y / o cancelar el préstamo, pero es un período completamente diferente tema.
Ahí vas. Comprar una casa es un momento emocionante. Los tiempos de espera pueden ser insoportables y agotadores. Pero si prestas atención a estos pasos, recibirás las llaves un poco antes.
