Kui võtsite hüpoteeklaenu alles aasta või kaks tagasi, on suur tõenäosus, et avasite Budweiseri, et tähistada oma uskumatut intress.
Kiirelt tänasesse ja kodulaenud on veelgi odavamad. Selle kirjutamise seisuga on 30-aastase hüpoteegi keskmised intressimäärad alla 3%, mis tundus isegi kümme aastat tagasi mõeldamatu. Kui olete nagu paljud majaomanikud, võib teil tekkida küsimus: kas ma peaksin kohe oma hüpoteegi refinantseerima?
Kuigi olemasoleva kodulaenu vahetamine madalama intressiga laenu vastu võib tunduda lihtne kõne, eksperdid ütlevad, et sarnaselt varjatud robotitele on hüpoteeklaenude refinantseerimine rohkem kui vajalik silm. Kuna iga kord, kui teete refi, peate tasuma suuri kulutusi, peate vaatama, kas madalam kuumakse korvab selle pikemas perspektiivis. See pole igal juhul tõsi. Siin on, mida peate teadma.
Hüpoteeklaenu refinantseerida või mitte refinantseerida?
See on tõesti küsimus. Praegune refinantseerimine paneb teid tõenäoliselt võtma madalama intressimääraga laenu, eriti kui teie FICO skoor on hea või suurepärane. Kuid paraku kerkivad refinantseerimisel uuesti üles paljud samad sulgemiskulud, mida maksite oma algse hüpoteegi eest.
Väljaminekute hulgas, millega tõenäoliselt kokku puutute: laenu algatamise tasu, mis katab tagatise andmise kulud ja hüpoteegi töötlemine, tasu omandiõiguse teenuste eest ja tasu ajakohastatud hinnangu eest vara. Olenevalt teie laenust võite tasuda ettemakstud intressid või punktid.
Hüpoteegigigandi Freddie Maci sõnul, keskmised sulgemiskulud on üleriigiliselt umbes 5000 dollarit. Need arvud võivad olenevalt laenusummast ja muudest teguritest üsna erineda, kuid enamikul juhtudel on need piisavalt suured, et teie otsust mõjutada.
Niisiis, millal on mõistlik madalamaid hüpoteeklaenumäärasid ära kasutada? Kahjuks nõuab see matemaatikast keelduvate inimeste jaoks veidi algebra tegemist, et välja selgitada, kas teie hüpoteeklaenu makse vähendamine vastab või ületab teie esialgsed kulud. Lõpptulemus: peaksite plaanima oma kodus viibida vähemalt nii kaua, kui kulub sulgemistasude katmiseks.
„Refinantseerimine on seda soodsam, mida suurem on kasumi teenimiseks kuluvate aastate vahe aastate arv, mille majaomanik loodab kodus elada,“ ütleb Marla Chambers, ettevõtte vanemfinantsplaneerija. Buckinghami nõuandjad Daytonis, Ohios.
Võtke näiteks hüpoteek, mis tuleb tasuda 15 aasta pärast hinnaga 2000 dollarit kuus (välja arvatud tingdeponeerimine), mida saab refinantseerida uueks 15-aastaseks laenuks hinnaga 1800 dollarit kuus. Kasumlikkus oleks 16 kuud, kui sulgemiskulud oleksid kokku 3200 dollarit.
Üheks veaks, mida laenuvõtjad sageli teevad, on aga erinevate tingimustega hüpoteeklaenude igakuiste laenumaksete võrdlemine. Kui teil on praegusest laenust jäänud vaid 10 aastat ja refinantseerige 30-aastaseks hüpoteeklaenuks, mis levib oma makseid 20 lisaaasta võrra välja maksma, näib teie tasuvuspunkt kiirem, kui see tegelikult on.
Sel põhjusel soovitab Chambers arvutada refi intressimäära kuumakse kasutades sama palju kuid kui teie praegune laen, isegi kui väljamakse kuupäev on tegelikult hilisem. Nii saate tõelise õunte ja õunte võrdluse.
Oma aktsiate väljamaksmine
Muidugi ei ole madalama intressimäära saamine ainus põhjus, miks võite mõelda oma hüpoteegi muutmisele. Majaomanikud võivad otsustada, et nad soovivad teistsugust laenuperioodi – näiteks asendada 30-aastane hüpoteeklaen 15-aastase laenuga. Või nad võivad eelistada teist tüüpi laenu, näiteks vahetada reguleeritava intressimääraga toode fikseeritud toote vastu.
Veel üks populaarne võimalus: raha väljamakse refinantseerimine, mille käigus võtate uue suurema laenu, et saada endale lisaraha. Kuigi oma kodu kasutamine sularahaautomaadina võib tunduda lihtne otsus, kui intressimäärad on nii ahvatlevad võib-olla otsite hiljem suuremat kuumakse, mis võib segada muid rahalisi vahendeid eesmärgid.
Virginia osariigis Arlingtonis asuv tasuline planeerija Wesley Stien hoiatab, et mitte ainult paar ei vii selle raha lähimasse Mercedesesse edasimüüja, kes võib lõksu langeda – see on ka heade kavatsustega laenuvõtja, kes kasutab seda krediitkaardivõlgade tasumiseks vaid uue kogumiseks tasakaalud. "Nad ei ole probleemiga tegelenud," ütleb ta.
Selle asemel, et kasutada omakapitali ühekordselt, soovitab Stien siduda oma refi üldise strateegiaga, mis viib teid oma pikaajalistele finantseesmärkidele lähemale. Kui teil pole plaani võlgadest eemale hoida, on omakapitali sularahaks konverteerimine ohtlik mäng.
Mõned hüpoteeklaenude refinantseerimise näpunäited, mida meeles pidada
Hüpoteeklaenu refinantseerimise taotlemine ei ole midagi sellist, mille peale peaksite kohe aru saama, vähemalt siis, kui soovite saada parima võimaliku tehingu. Selleks peab teil olema mänguplaan.
Üks võtmeid siin on õige ajastuse määramine. Chambers soovitab näiteks enne töökoha vahetamist refi kallal töötada, et saaksite näidata püsivat tööajalugu ja rahustada laenuandjaid oma suutlikkuses neile tagasi maksta.
Ta toetab ka teie krediidiskoori parimat vormi, mille eeltöö võib võtta nädalaid või isegi kuid. Enne laenu taotlemist vaadake üle oma krediidiaruanded kolmest büroost – TransUnion, Equifax ja Experian – ja käsitlege kõiki negatiivseid andmeid, mis võisid sinna kogemata sattuda.
Soovite elada ka piirkondades, mida FICO kipub kaaluma. "Enne hüpoteegi taotlemist töötage oma skoori suurendamiseks, tasudes krediitkaardijäägid ja tehes õigeaegselt igakuised võlamaksed, " ütleb Chambers.
Nagu iga suure ostu puhul – ja need ei lähe palju suuremaks kui uus hüpoteek –, on üks võtmeid ostlemine. Stien soovitab võtta ühendust vähemalt kahe laenuandjaga, olgu need siis tuntud hüpoteeklaenufirmad või kohalikud krediidiühistud, et tagada parim pakkumine.
Sellised veebisaidid nagu LendingTree on kiire viis mitme laenupakkumise analüüsimiseks, kuigi Stien soovitab võrdlusostudeks vähem tõenäolist kohta: Costco. Jah, et Costco. Hulgimüüja oma hüpoteegi ostmise teenus piirab oma liikmete sulgemiskulusid – need ei ületa 250 dollarit juhtivatel liikmetel ega 550 dollarit Gold Stari liikmetel. Praegu pole aega ühtegi kivi lahti jätta.
Iga mainekas laenuandja annab teile kolmeleheküljelise ülevaate Laenu prognoos see kirjeldab peaaegu kõiki olulisi asju, mida peate teadma, nagu intressimäär, kuumakse, täielik loetelu sulgemiskuludest, mida peate maksma, ja punktid, mida nad soovivad, et te maha paneksite.
Pidage meeles, et ühel laenuandjal võib olla madalam intressimäär, kuid suuremad sulgemiskulud võrreldes teise pakkumisega. Stien ütleb, et soovite kõiki neid asju arvesse võtta, kui otsustate, milline neist on pikemas perspektiivis parem pakkumine.
Kuigi maksate kinnisvaramaksu sama summa, olenemata sellest, millise panga valite, pole midagi kivisse raiutud kui tegemist on selliste ridadega nagu algatamistasu, mida laenuandja tavaliselt jagab protsendina laenust summa. Kui mõni tasudest tundub teistega võrreldes kehv, võib olla aeg oma läbirääkimisoskusi täiendada. Protsessi käigus võite lihtsalt paar dollarit säästa.
