Niisiis, otsustasite lõpuks rentimisest loobuda ja osta endale kodu. Olete jooke jaganud kinnisvaramaaklerid, oigas läbi arvukate avatud uste päevade ja andis ilmselt rohkem kui mõne kõrvalpilgu vaatajatele, kes näivad olevat seal ainult küpsiste pärast. Pärast kogu tööd tegite lõpuks pakkumise, mis võeti vastu, ja nüüd ootate sulgemist ja mõtlete, miks see nii kaua aega võtab.
Üks küsimusi, mida enamik esmakordseid koduostjaid küsib, on: "Kui kaua võtab aega maja sulgemine?" Tõde on see, et kindlat vastust pole. Tavaliselt kulub selleks 30–60 päeva. Kuid teie pakkumise vahel laenu kinnitamine, ja tingdeponeerimisega, on palju sündmusi ja ettenägematuid asjaolusid, mis võivad selle ajaraami häirida.
"Kui teie pakkumine on aktsepteeritud, on enamik laenu ettenägematuid tingimusi üldiselt umbes 17 päeva," ütleb Yawar Charlie, Aaron Kirkman Groupi kinnisvaradirektor. See tähendab, et ostjal on laenu kinnitamiseks aega 17 päeva, et esitada kindlustusandjale vajalikud paberid.
Niipea, kui laenu lõplik kinnitus saabub, võib tingdeponeerimiskonto või kolmanda osapoole laenudokumentatsioon mõne päeva pärast sulgeda. Viivitusi võivad aga põhjustada lisajuhtumid, nagu lahendamata varakahju, lõplikud probleemid ja laenuandja viimase hetke taotlused täiendavate dokumentide saamiseks. Sularahatehingud kipuvad üldiselt liikuma kiiremini, kuna ostja ei sõltu alati ettenägematutest asjaoludest, nagu laenuandja heakskiit, hindamine, kontrollimine või remondiläbirääkimised. Hüpoteeklaenuga rahastatavad majad võtavad tavaliselt veidi kauem aega. Alates pakkumise tegemisest kuni lõpliku sulgemiseni ütleb Charlie: „On oluline, et kõik osapooled jäävad ooterežiimi, et dokumente õigeaegselt esitada, vastasel juhul võib tingdeponeerimine olla hilinenud”.
Siin on 10 tegurit, mis põhjustavad viivitusi kodu sulgemisel – ja kuidas saate neile ette jõuda.
Maja sulgemine: 10 tegurit, mis kiirendavad või aeglustavad protsessi
1. Sularaha või eelkinnitus
Kodu sulgemiseks kuluv aeg sõltub suuresti sellest, kui palju rohelust teil käepärast on – või teie laenuandjast, eeldusel, et teil pole sularaha. Seda seetõttu, et enne kui kellelegi kodulaenu antakse, tuleb paar asja korda ajada.
Üks võimalus sellest mööda hiilida on saada eelluba juba enne koduotsingu alustamist, annab kodukindlustuse ja kinnisvaraspetsialisti Karen Condor nõu. Kindlustuse ekspertide ülevaated. Selleks peate kohtuma laenuandjaga, kes kontrollib teie krediiti ja kinnitab teie dokumentatsiooni, et kinnitada teatud laenusumma teatud perioodiks. Pange tähele, et eelkinnitus erineb ja väärtuslikum kui eelkvalifikatsioon, mis on lihtsalt ostja krediidivõimelisuse hindamine, mida kasutatakse, et määrata kindlaks summa, mida ta saab endale lubada laenata.
2. Hindamine
Kui teil pole veel eelkinnituskirja, on see täiesti korras. Kuid peaksite olema valmis veidi kauem ootama. Enne kui laenuandja teie laenu heaks kiidab, tuleb selles veendumiseks teha ka kodu hindamine see on tõesti väärt seda, mida maksate või et te ei küsi lisaraha, et maksta näiteks telefoni arve. See hõlbustab kahjude hüvitamist tulevikus, eeldusel, et turule sisenemine toimub.
Kui hindamine on liiga madal, peab müüja kas hinda alandama või peate vahe tasuma sularahas. Teist arvamust on võimalik saada teiselt hindajalt, kuna hinnangud on enam-vähem andmete põhjal koostatud arvamus.
Mõlemal juhul kulub müüjaga uuesti läbirääkimiste pidamine või teise hindaja hankimine teile lisaaega. Kuigi arve tasumise eest vastutate teie, tellib laenuandja hinnangu, nii et ärgitage teda õigeaegselt tellimust esitama, soovitab Charlie. „Üks silmapaistvaid sulgemisviivituse põhjuseid on hindamistöö õigeaegse tellimata jätmine. See sunnib laenu kinnitamist edasi lükkama.
3. Ülevaatus
Eeldades, et hindamisega läheb kõik hästi, kavatseb laenuandja tellida ka kodu ülevaatuse. Neid on kaks, kodukontroll ja kahjurite kontroll, kuigi mitte kõik laenuandjad ei nõua seda kahjurite jaoks. Selle põhjuseks on asjaolu, et kui ostja kolib kahjuriprobleemiga koju, võib ta kodu maha jätta, jättes laenuandja vastutavaks. Kui ülevaatuse käigus leitakse midagi valesti, võib edasine uurimine ja/või läbirääkimised müüjaga põhjustada viivitusi.
"Ma julgustan oma kliente alati kõiki oma uurimisi protsessi alguses läbi viima," ütleb Charlie. „Sa võid ülevaatuse ajal teada saada, et ruum ei ole lubatud. Kui see tuba ei ole lubatud, ei pruugi see kodu ruutmeetrite hulka arvata, mis võib otseselt mõjutada seda, kas saate laenu või mitte.
Mõned ostupakkumised sisaldavad ülevaatuse situatsiooniklauslit, mis võimaldab ostjatel ilma trahvita taganeda, kui kodu ülevaatus peaks avastama tõsiseid probleeme. Kui teie lepingus seda klauslit pole, võite jääda ilma raskelt teenitud rahast. Võimalik, et saate need tasud vaidlustada, kuid see toob kaasa ainult rohkem viivitusi.
4. Kindlustus
Teate, kuidas kindlustusselts võib keelduda auto kindlustamisest, kuna sellel on liiga palju nõudeid või kahjusid? Noh, sama kehtib ka majade kohta. Kui eelmine majaomanik on kodule esitanud suurema kindlustusnõude, võivad kindlustusseltsid pidada seda liiga suureks riskiks ja seetõttu keelduda seda kindlustamast. Laenuandjad nõuavad tavaliselt majaomanike kindlustuse säilitamist, kuni olete hüpoteegi tasunud, nii et kui te pole sularahaostja, võib see tehingu katkestada.
Samuti võivad laenuandjad nõuda, et ostaksite lisaks koduomaniku kindlustusele ka ohukindlustuse, kui teie kodu asub kõrge riskiga piirkonnas. Selline kindlustus on tavaliselt kallis. Condor lisab, et on oluline alustada küsitlemist pakutud kodukindlustuse kohta võimalikult varakult. "Kõik laenuandjad nõuavad, et enne laenu heakskiitmist kehtiks poliitika", nii et kui seda ei tehta kuni viimase hetkeni, viivitaks kindlasti sulgemine.
5. Pealkirja otsing
Peale kindlustuse on tavaliselt vaja omandiotsingut tagamaks, et kellelgi pole varale juriidilist nõuet. See võib olla igaüks osariigist või IRS-ist kuni müüja sugulasteni. Tavaliselt järgneb omandikindlustus, mis kaitseb teid varale tulevaste nõuete eest. Kui läbiotsimise käigus avastatakse vara vastu nõue, tuleb see enne jätkamist lahendada.
"Olge valmis selleks, et teie advokaat peab müüja advokaadiga läbirääkimisi, kui tiitliaruande põhjal ilmnevad üllatuslikud probleemid," soovitab kinnisvaraadvokaat ja ettevõtte tegevjuht David Reischer. Õigusabi. Ei ole harvad probleemid, mis vajavad lahendamist, või muud väikesed tingimused, mida tuleb lahendada läbirääkimised uute faktide teadasaamise põhjal, millest algse pakkumise ajal esialgu aru ei saadud esitatud. Need üksused võivad põhjustada viivitusi, kui need on olulised.
6. Vead ja lahknevused
Edukas kodu hindamine ja ülevaatus ei tähenda alati, et saate laenu koheselt heaks kiita. Mõnel juhul võib rahastamine ebaõnnestuda teie laenutaotluse vigade ja erinevuste tõttu. See võib olla midagi, näiteks uued võlad, vigased dokumendid, intressimäärade tõus, krediidiskoori muutused, tööhõive või isegi muutused perekonnaseisus. Kumbki neist võib tähendada muutusi teie rahalistes võimetes. Oluline on märkida, et teie taotlus ei lähe kindlustusandjale enne, kui teie dokumendid on täidetud, ja isegi siis tähendaks lahknevus, et peate kõike otsast alustama.
7. Heauskne hinnang
Kui teete kinnisvarale pakkumise ja/või saate laenu eelkinnituse, eeldatakse, et laenuandja esitab heauskse hinnangu, mis selgitab kodu finantseerimisega seotud sulgemiskulusid. Põhimõtteliselt on see HUD 1 vormi ligikaudne mustand, st arvelduskulude aruanne. Good Faith prognoos on eeldatavasti lähedane hinnang, kuid mõnikord kipuvad laenuandjad kliente kasutama madalate hinnangutega. Sellises olukorras võib viivitusi põhjustada ka laenuandja ülemääraste tasude ülevaatamine või alternatiivse rahastamise tagamine.
-
Näpunäiteid viivituste vältimiseks maja sulgemisel
- Alustage päringuid kodukindlustuse kohta varakult. Kõik laenuandjad nõuavad, et enne laenu rahastamist kehtiks poliitika.
- Kontrollige veelkord kõiki protsessi käigus loodud dokumente. Kui võtate mõne lisahetke õigekirjavigade, valede summade või puuduvate lehtede ülevaatamiseks, säästate tunde või isegi päevi viivitust.
- Ärge tehke sulgemisprotsessi ajal suuri muudatusi oma elus, rahanduses ega krediidis. See võib muuta teie Võla ja sissetulekute suhe laenutaotluse uuesti tegemise, viivitamise või tagasilükkamise käivitamine.
- Täitke taotlus kõigi kinnisvaramaakleri, laenuandja ja kõigi teiste osapoolte küsitud dokumentide osas. See kõlab lihtsalt, kuid see pole tavaline; tegelikult on maaklerid ja laenuandjad meeldivalt üllatunud, kui potentsiaalsed ostjad on hästi ette valmistatud.
.
8. Hüpoteeklaenu tüüp
Siinkohal tuleb märkida, et hüpoteeke on mitmesuguseid, mis kõik mõjutavad sulgemise aega. Tavalised laenud, hüpoteegid, mille tagatist ei ole valitsusasutus, töötlemine võtab tavaliselt umbes neli nädalat, FHA-laenud, föderaalriigi poolt kindlustatud hüpoteegid Housing Association võtab aega umbes kuus nädalat, samas kui VA laenud, laenuandjate väljastatud hüpoteegid ja USA veteraniasjade ministeeriumi tagatud laenud võivad võtta isegi aega. kauem. Iga laen võib sõltuvalt teie olukorrast põhjustada potentsiaalseid viivitusi.
"An FHA laen võib viivitada, kui laenuvõtja taotleb seda liiga vara pärast pankrotti, sundraha sulgemist või arestimise asemel tehtud akti,“ ütleb Condor. Tavaliselt oodatakse FHA-kategooria ostjatelt enne uue hüpoteegi taotlemist kohustuslikku maitsestamisperioodi. Tavapäraste hüpoteeklaenude viivitused võivad olla tingitud "probleemidest, nagu laenuandjaga esitatud taotluste suur arv ja puudulik või ebatäpne laenutaotlus või paberimajandus". VA laenude puhul on võimalikel viivitustel veel mõned põhjused: a) täiendav paberimajandus, sealhulgas miinimumvara Nõuded, b) VA hindajate nappus” ja c) tõend sõjaväe kinnitamiseks kõlblikkuse tunnistuse kohta teenust.
9. Mitmesugused ettenägematud juhtumid
Kodu sulgemise protsess ei ole kõik numbrid ja määrused. Mõnikord ilmnevad näiliselt triviaalsed ettenägematud juhtumid, nagu halb viimane läbikäik, kuhu eelmine omanik jättis prügi kõikjal või olulisemad, nagu lahutus või pooleli olev müük, võivad samuti mõjutada eeldatavat sulgemist kuupäeva. Muul ajal võivad selle põhjuseks olla pidustused, föderaalpühad või, julgeme öelda, pandeemia. Need olukorrad tähendavad tavaliselt seda, et teie kodu sulgemise protsessiga seotud üksikisikud ja reguleerivad asutused ei saa töötada. Samuti on harvad juhud, kus müüja taganeb viimasel minutil, lükates seega sulgemisprotsessi veelgi edasi.
10. Viimase hetke muudatused
Kui laenuandja on lõpliku heakskiidu andnud, jääb üle hüpoteek lõpetada, kuid ärge veel tantsima asuge. Ostjana on soovitatav mitte midagi oma kirjes muuta enne, kui sulgemine on lõppenud. Räägime töökoha vahetustest, mööbli ümberpaigutamistest, autode ostmisest ja võlgnevustest krediitkaardimaksetest. Sisuliselt võivad kõik neist suurtest muudatustest muuta teie võla ja sissetuleku suhet, sundides teie laenuandjat tagatisprotsessi uuesti tegema, ütleb Condor. Alles pärast laenu rahastamist saab seda lugeda lõplikuks. Kui refinantseerite juba ostetud kodu, aga ma arvan, et te seda ei tee, ei tähenda sulgemine tingimata lõppu, on kolm lisatööpäeva – tagasiütlemisperioodiks tuntud ajavahemik – mis annab majaomanikule võimaluse meelt muuta ja/või laenu tühistada, kuid see on täiesti erinev teema.
Nii et seal on. Kodu ostmine on põnev aeg. Ooteajad võivad olla piinavad ja kurnavad. Kui aga nendele sammudele tähelepanu pöörate, antakse teile võtmed veidi varem kätte.
