Jos otit asuntolainan niinkin äskettäin kuin vuosi tai kaksi sitten, sinulla on hyvä mahdollisuus avata Budweiser juhlistaaksesi uskomatonta korko.
Nopeasti eteenpäin tähän päivään, ja asuntolainat ovat vielä halvempia. Tätä kirjoitettaessa 30 vuoden asuntolainojen keskikorot ovat alle 3 %, mikä tuntui mahdottomalta vielä vuosikymmen sitten. Jos olet kuten monet asunnonomistajat, tämä saattaa herättää sinut pohtimaan: Pitäisikö minun jälleenrahoittaa asuntolainani nyt?
Vaikka nykyisen asuntolainasi vaihtaminen matalakorkoiseen voi tuntua helpolta puhelulta, Asiantuntijat sanovat, että aivan kuten ne naamioituneet robotit, asuntolainojen jälleenrahoituksessa on enemmän kuin mitä tarvitsee silmä. Koska joudut maksamaan huomattavia kuluja aina kun teet korjauksen, sinun on tarkasteltava, korvaako pienempi kuukausierä sen pitkällä aikavälillä. Se ei ole totta kaikissa tapauksissa. Tässä on mitä sinun on tiedettävä.
Uudelleenrahoittaa asuntolaina vai olla jälleenrahoittamatta asuntolainaa?
Se on todellakin kysymys. Jälleenrahoitus juuri nyt saa sinut todennäköisesti lainaan pienemmillä koroilla, varsinkin jos FICO-pisteesi ovat hyvällä tai erinomaisella alueella. Mutta valitettavasti monet samoista sulkemiskustannuksista, jotka maksoit alkuperäisestä asuntolainastasi, nousevat jälleen, kun rahoitat uudelleen.
Todennäköisesti kohtaamasi kulut: lainan aloitusmaksu, joka kattaa merkintäkulut ja asuntolainan käsittely, maksu omistusoikeuspalveluista ja maksu päivitetystä arviosta omaisuutta. Lainastasi riippuen saatat maksaa etukäteiskorkoa tai pisteitä.
Asuntolainajättiläisen Freddie Macin mukaanKeskimääräiset sulkemiskustannukset ovat noin 5 000 dollaria valtakunnallisesti. Nämä luvut voivat vaihdella melkoisesti lainan määrän ja muiden tekijöiden mukaan, mutta useimmissa tapauksissa ne ovat riittävän suuria vaikuttamaan päätökseesi.
Joten milloin on järkevää hyödyntää alhaisempia asuntolainakorkoja? Valitettavasti matemaattisilta tyytymättömiltä tämä edellyttää hieman algebran tekemistä selvittääkseen, vastaako asuntolainamaksun vähennys vai ylittääkö ne etukäteen aiheutuvat kustannukset. Lopputulos: Sinun tulisi suunnitella viipyväsi kotonasi vähintään niin kauan kuin se kestää sulkemismaksujesi saavuttamiseksi.
”Jälleenrahoitus on sitä edullisempi, mitä suurempi ero vuosien välillä, joka kuluu nollatulokseen verrattuna kuinka monta vuotta asunnonomistaja odottaa asuvansa kotona", sanoo Marla Chambers, vanhempi taloussuunnittelija Buckinghamin neuvonantajat Daytonissa, Ohiossa.
Otetaan esimerkiksi asuntolaina, joka maksetaan pois 15 vuodessa 2 000 dollarilla kuukaudessa (pois lukien sulkuelin), joka voidaan uudelleenrahoittaa uudeksi 15 vuoden lainaksi 1 800 dollarilla kuukaudessa. Kannattavuus olisi 16 kuukautta, jos sulkemiskustannukset olisivat yhteensä 3 200 dollaria.
Yksi lainanottajien usein tekemä virhe on kuitenkin eri ehtojen asuntolainojen kuukausittaisten lainaerien vertailu. Jos sinulla on enää 10 vuotta jäljellä nykyistä lainaasi ja uudelleenrahoita 30 vuoden asuntolainaksi, joka leviää Maksat maksusi 20 lisävuodella, kannattavuusrajasi näyttää nopeammalta kuin se todellisuudessa on.
Tästä syystä Chambers suosittelee refi-koron kuukausimaksun laskemista käyttäen yhtä monta kuukautta kuin nykyinen lainasi, vaikka takaisinmaksupäivä olisikin myöhemmin. Näin saat todellisen omenoista omenoihin -vertailun.
Osakkeiden lunastaminen
Alemman koron saaminen ei tietenkään ole ainoa syy, miksi saatat harkita asuntolainasi uusimista. Asunnonomistajat voivat päättää, että he haluavat toisenlaisen laina-ajan – esimerkiksi korvaamalla 30 vuoden asuntolaina 15 vuoden lainalla. Tai he voivat haluta toisenlaisen lainan, kuten vaihtaa säädettäväkorkoisen tuotteen kiinteään.
Toinen suosittu vaihtoehto: Cash-out-jälleenrahoitus, jossa otat uuden suuremman lainan saadaksesi käsiisi ylimääräisiä dollareita. Vaikka kotisi käyttäminen pankkiautomaattina saattaa tuntua helpolta päätökseltä, kun hinnat ovat näin houkuttelevia, sinä saattaa harkita korkeampaa kuukausimaksua jälkeenpäin, mikä voi estää muita taloudellisia tavoitteet.
Wesley Stien, maksullinen suunnittelija Arlingtonissa, Virginiassa, varoittaa, että kyse ei ole vain pariskunnan viemisestä lähimpään Mercedesiin. jälleenmyyjä, joka voi joutua ansaan – se on myös hyvää tarkoittava lainanottaja, joka käyttää sitä maksaakseen luottokorttivelkoja vain kerätäkseen uusia saldot. "He eivät ole käsitelleet taustalla olevaa ongelmaa", hän sanoo.
Sen sijaan, että käyttäisit omaa pääomaasi kertaluonteisesti, Stien suosittelee yhdistämään refisi kokonaisstrategiaksi, joka vie sinut lähemmäksi pitkän aikavälin taloudellisia tavoitteitasi. Jos sinulla ei ole suunnitelmaa pysyä poissa velasta, oman pääoman muuntaminen käteiseksi on vaarallinen peli.
Muutamia asuntolainojen jälleenrahoitusvinkkejä, jotka kannattaa pitää mielessä
Asuntolainan jälleenrahoituksen hakeminen ei ole asia, jota et halua hypätä pään edellä, ainakaan jos haluat saada parhaan mahdollisen tarjouksen. Tätä varten sinulla on oltava pelisuunnitelma.
Yksi avaimista tässä on oikea ajoitus. Chambers ehdottaa, että työskentelet refi: n parissa esimerkiksi ennen työpaikan vaihtamista, jotta voit osoittaa vakaan työhistoriasi ja saada lainanantajat rauhoittumaan kyvystäsi maksaa heille takaisin.
Hän kannattaa myös luottopisteesi saamista huippukunnossa, mikä voi viedä viikkoja tai jopa kuukausia pohjatyötä. Ennen kuin haet lainaa, tarkista luottotietosi kolmelta toimistolta – TransUnion, Equifax ja Experian – ja käsittele kaikki negatiiviset tiedot, jotka ovat saattaneet päätyä sinne vahingossa.
Haluat myös asua alueilla, jotka FICO yleensä painavat raskaasti. "Pystykää parantamaan pisteitäsi ennen asuntolainan hakemista maksamalla luottokorttisaldot ja suorittamalla kuukausittaiset velat oikea-aikaisesti", Chambers sanoo.
Kuten minkä tahansa suuren oston kohdalla – eivätkä ne ole paljon suurempia kuin uusi asuntolaina – yksi avaimista on shoppailu. Stien ehdottaa, että otat yhteyttä vähintään kahteen lainanantajaan, olivatpa he sitten nimekkäitä asuntolainayhtiöitä tai paikallisia luottoyhtiöitä, varmistaaksesi, että saat parhaan tarjouksen.
LendingTreen kaltaiset verkkosivustot ovat nopea tapa analysoida useita lainatarjouksia, vaikka Stien ehdottaakin vähemmän todennäköistä paikkaa vertailuostoksille: Costco. joo, että Costco. Tukkukauppiaan asuntolainojen ostopalvelu rajoittaa sulkemiskustannuksia jäsenilleen – ne eivät ylitä 250 dollaria Executive-tason jäsenille tai 550 dollaria Gold Star -jäsenille. Nyt ei ole aika jättää kiviä kääntämättä.
Jokainen hyvämaineinen lainanantaja antaa sinulle kolmisivuisen lainauksen Laina-arvio siinä hahmotellaan melkein kaikki tärkeimmät asiat, jotka sinun on tiedettävä, kuten korko, kuukausimaksu, täydellinen luettelo sulkemiskustannuksista, jotka sinun on maksettava, ja kaikki kohdat, jotka he haluavat sinun luopuvan.
Muista, että yhdellä lainanantajalla voi olla alhaisempi korko, mutta korkeammat sulkemiskustannukset kuin toisella tarjouksella. Sinun kannattaa ottaa kaikki nämä asiat huomioon, kun mietit, kumpi edustaa parempaa tarjousta pitkällä aikavälillä, Stien sanoo.
Vaikka maksat saman summan kiinteistöveroa valitsemastasi pankista riippumatta, mikään ei ole kiveen hakattua Mitä tulee rivikohtiin, kuten aloituspalkkioon, jonka lainanantaja yleensä jakaa prosenttiosuutena lainasta määrä. Jos jokin palkkioista näyttää huonolta muihin verrattuna, saattaa olla aika parantaa neuvottelutaitojasi. Voit säästää itsellesi muutaman dollarin prosessissa.
