Si vous avez contracté une hypothèque il y a à peine un an ou deux, il y a de fortes chances que vous ayez ouvert une Budweiser pour célébrer votre incroyable taux d'intérêt.
Avance rapide jusqu'à aujourd'hui, et les prêts immobiliers sont encore moins chers. Au moment d'écrire ces lignes, les taux moyens d'un prêt hypothécaire de 30 ans se situent dans la fourchette inférieure à 3 %, ce qui semblait impensable il y a à peine une décennie. Si vous êtes comme beaucoup de propriétaires, vous vous demandez peut-être: dois-je refinancer mon hypothèque maintenant?
Bien que l'échange de votre prêt immobilier existant contre un prêt immobilier à faible taux d'intérêt puisse sembler un appel facile, les experts disent que, tout comme ces robots déguisés, le refinancement hypothécaire ne se limite pas à la satisfaction l'oeil. Parce que vous devez payer des coûts substantiels chaque fois que vous effectuez un refi, vous devez vérifier si le paiement mensuel inférieur le compense à long terme. Ce n'est pas vrai dans tous les cas. Voici ce que vous devez savoir.
Refinancer l'hypothèque ou ne pas refinancer l'hypothèque ?
Telle est bien la question. Le refinancement en ce moment est susceptible de vous mettre dans un prêt à des taux plus bas, surtout si votre score FICO est en territoire bon ou excellent. Mais, hélas, bon nombre des mêmes frais de clôture que vous avez payés pour votre hypothèque initiale remontent à nouveau lorsque vous refinancez.
Parmi les dépenses que vous rencontrerez probablement: des frais de montage de prêt qui couvrent les frais de souscription et le traitement de l'hypothèque, des frais pour les services de titre et des frais pour une évaluation mise à jour de la biens. En fonction de votre prêt, il se peut que vous déboursiez des intérêts prépayés, ou « points », pour démarrer.
Selon le géant hypothécaire Freddie Mac, les frais de clôture moyens s'élèvent à environ 5 000 $ à l'échelle nationale. Ces chiffres peuvent varier considérablement en fonction du montant du prêt et d'autres facteurs, mais dans la plupart des cas, ils sont suffisamment élevés pour avoir un impact sur votre décision.
Alors, quand est-il judicieux de profiter des taux hypothécaires plus bas, exactement? Malheureusement pour les peu enclins aux mathématiques, cela nécessite de faire un peu d'algèbre pour déterminer si la réduction de votre versement hypothécaire atteint ou dépasse les coûts que vous encourez au départ. L'essentiel: vous devriez prévoir de rester dans votre maison au moins aussi longtemps qu'il le faudra pour atteindre le seuil de rentabilité de vos frais de clôture.
« Un refinancement est d'autant plus avantageux que l'écart entre le nombre d'années nécessaires pour atteindre l'équilibre est grand par rapport à le nombre d'années pendant lesquelles le propriétaire s'attend à vivre dans la maison », explique Marla Chambers, planificatrice financière principale chez Conseillers de Buckingham à Dayton, Ohio.
Prenez, par exemple, un prêt hypothécaire qui doit être remboursé dans 15 ans à 2 000 $ par mois (hors séquestre) qui peut être refinancé en un nouveau prêt sur 15 ans à 1 800 $ par mois. Le seuil de rentabilité serait de 16 mois si les frais de clôture s'élevaient à 3 200 $.
Cependant, l'une des erreurs que les emprunteurs commettent souvent est de comparer les mensualités des prêts hypothécaires à des conditions différentes. S'il ne vous reste que 10 ans sur votre prêt actuel et refinancez-vous en une hypothèque de 30 ans qui s'étale vos paiements de 20 ans supplémentaires, votre seuil de rentabilité semblera plus rapide qu'il ne l'est en réalité.
Pour cette raison, Chambers recommande de calculer le paiement mensuel du taux d'intérêt refi en utilisant le même nombre de mois que votre prêt actuel, même si la date de remboursement est en réalité plus tardive. De cette façon, vous obtenez une véritable comparaison de pommes à pommes.
Encaisser vos capitaux propres
Bien sûr, obtenir un taux d'intérêt plus bas n'est pas la seule raison pour laquelle vous songez peut-être à refaire votre hypothèque. Les propriétaires peuvent décider qu'ils souhaitent une durée de prêt différente, par exemple en remplaçant un prêt hypothécaire de 30 ans par un prêt de 15 ans. Ou ils peuvent préférer un autre type de prêt, comme échanger un produit à taux variable contre un produit fixe.
Une autre option populaire: effectuer un refinancement en espèces, où vous contractez un nouveau prêt plus important afin de mettre la main sur des billets verts supplémentaires. Bien que l'utilisation de votre maison comme guichet automatique puisse sembler une décision facile lorsque les tarifs sont aussi alléchants, vous peut envisager un paiement mensuel plus élevé par la suite qui pourrait nuire à d'autres buts.
Wesley Stien, un planificateur payant à Arlington, en Virginie, prévient que ce n'est pas seulement le couple qui apporte cet argent à sa Mercedes la plus proche concessionnaire qui peut tomber dans un piège - c'est aussi l'emprunteur bien intentionné qui l'utilise pour rembourser la dette de carte de crédit uniquement pour accumuler de nouvelles soldes. « Ils n’ont pas abordé le problème sous-jacent », dit-il.
Plutôt que d'exploiter vos capitaux propres de manière ponctuelle, Stien recommande d'intégrer votre refi dans une stratégie globale qui vous rapproche de vos objectifs financiers à long terme. Si vous n'avez pas de plan pour éviter de vous endetter, convertir des capitaux propres en espèces est un jeu dangereux.
Quelques conseils de refinancement hypothécaire à garder à l'esprit
Faire une demande de refinancement hypothécaire n’est pas quelque chose que vous allez vouloir vous lancer la première fois, du moins si vous voulez obtenir la meilleure offre possible. Pour ce faire, vous aurez besoin d'un plan de match.
L'une des clés ici est d'avoir le bon timing. Chambers suggère de travailler sur un refi avant de changer d'emploi, par exemple, afin que vous puissiez démontrer des antécédents de travail stables et rassurer les prêteurs sur votre capacité à les rembourser.
Elle préconise également d'obtenir votre pointage de crédit en pleine forme, ce qui peut prendre des semaines, voire des mois, de travail préparatoire. Avant de demander un prêt, examinez vos rapports de crédit des trois bureaux – TransUnion, Equifax et Experian – et traitez toute information négative qui aurait pu y atterrir par erreur.
Vous voudrez également vous concentrer sur les domaines que FICO a tendance à peser lourdement. « Travailler à augmenter votre score avant de demander un prêt hypothécaire en remboursant les soldes de carte de crédit et en effectuant des paiements mensuels de la dette en temps opportun », explique Chambers.
Comme pour tout achat important – et ils ne deviennent pas beaucoup plus importants qu'une nouvelle hypothèque – l'une des clés est de magasiner. Stien suggère de contacter au moins deux prêteurs, qu'il s'agisse de grandes sociétés de prêts hypothécaires ou de coopératives de crédit locales, pour s'assurer que vous obtenez la meilleure offre.
Des sites Web comme LendingTree représentent un moyen rapide d'analyser plusieurs offres de prêt, bien que Stien suggère un endroit moins probable pour certains achats comparatifs: Costco. Ouais, cette Costco. Le grossiste service d'achat d'hypothèques limite les frais de clôture pour ses membres - ils ne dépasseront pas 250 $ pour les membres exécutifs ou 550 $ pour les membres Gold Star. Ce n'est pas le moment de laisser des pierres non retournées.
Tout prêteur réputé vous fournira un Estimation du prêt qui décrit à peu près tous les éléments clés que vous devez savoir, comme le taux d'intérêt, le paiement mensuel, une liste complète des frais de clôture que vous devrez payer et tous les points qu'ils souhaitent que vous enregistriez.
Gardez à l'esprit qu'un prêteur peut avoir un taux inférieur, mais des frais de clôture plus élevés par rapport à une autre offre. Vous voudrez prendre toutes ces choses en considération pour déterminer laquelle représente la meilleure offre à long terme, explique Stien.
Bien que vous paierez le même montant d'impôts fonciers quelle que soit la banque que vous choisissez, il n'y a rien de figé lorsqu'il s'agit de postes tels que les frais de montage, que le prêteur partage généralement en pourcentage du prêt montant. Si l'un des frais semble exagéré par rapport aux autres, il est peut-être temps de parfaire vos compétences en négociation. Vous pouvez juste économiser quelques dollars dans le processus.
