Alors, vous avez finalement décidé d'abandonner les locations et achète toi une maison. Vous avez partagé des boissons avec agents immobiliers, a gémi à travers de nombreuses journées portes ouvertes, et a probablement donné plus que quelques yeux de côté aux téléspectateurs qui semblent n'être là que pour les cookies. Après tout le travail, vous avez finalement fait une offre qui a été acceptée, et maintenant vous attendez la clôture et vous vous demandez pourquoi cela prend si longtemps.
L'une des questions que la plupart des acheteurs d'une première maison ont tendance à se poser est la suivante: « Combien de temps faut-il pour fermer une maison? » La vérité est qu'il n'y a pas de réponse définitive. En règle générale, cela prend 30 à 60 jours. Cependant, entre votre offre, approbation de prêt, et d'entiercement, il y a beaucoup d'événements et d'éventualités qui pourraient survenir pour perturber ce laps de temps.
« Une fois que votre offre est acceptée, de manière générale, la plupart des éventualités de prêt durent environ 17 jours », explique
Dès que l'approbation finale d'un prêt arrive, l'entiercement - ou la documentation de prêt de tiers - peut se fermer en quelques jours. Cependant, des événements supplémentaires tels que des dommages matériels non résolus, des problèmes de vérification finale et des demandes de dernière minute de documents supplémentaires par le prêteur peuvent entraîner des retards. Les transactions en espèces ont généralement tendance à être plus rapides car l'acheteur n'est pas toujours soumis à des éventualités telles que l'approbation du prêteur, les évaluations, les inspections ou la négociation de réparations. Les maisons financées par hypothèque ont tendance à prendre un peu plus de temps. À partir du moment où une offre est faite jusqu'à la clôture finale, dit Charlie, « il est important que tous les parties restent en attente pour fournir la documentation en temps opportun, sinon, l'entiercement peut être différé".
Voici 10 facteurs qui contribuent aux retards dans la fermeture d'une maison - et comment vous pouvez les surmonter.
Fermer une maison: 10 facteurs qui accélèrent ou ralentissent le processus
1. Espèces ou pré-approbation
Le temps nécessaire pour fermer une maison dépend en grande partie de la quantité de verdure dont vous disposez – ou de votre prêteur, en supposant que vous n’ayez pas d’argent liquide. C'est parce qu'un certain nombre de choses doivent être prises en compte avant qu'un prêt immobilier ne soit accordé à quelqu'un.
L'un des moyens de contourner ce problème est «d'obtenir une pré-approbation avant même de commencer votre recherche de maison», conseille Karen Condor, spécialiste de l'assurance habitation et de l'immobilier avec Avis d'experts en assurance. Pour ce faire, vous devrez rencontrer un prêteur qui vérifiera votre crédit et vérifiera vos documents afin d'approuver un montant de prêt spécifique pour une période donnée. Notez qu'une pré-approbation est différente et plus précieuse qu'une pré-qualification qui n'est qu'une évaluation de la solvabilité d'un acheteur utilisée pour déterminer une estimation du montant qu'il peut se permettre emprunter.
2. L'évaluation
Si vous n'avez pas encore de lettre de pré-approbation, c'est très bien. Mais vous devriez être prêt à attendre un peu plus longtemps. Avant qu'un prêteur n'approuve votre prêt, une évaluation devra être effectuée sur la maison, soit pour s'assurer ça vaut vraiment ce que vous payez ou que vous ne demandez pas d'argent supplémentaire à pied, disons, votre téléphone facture. Cela facilite la récupération des pertes à l'avenir, en supposant qu'une forclusion se produise.
Si l'évaluation est trop basse, le vendeur devra soit réduire le prix, soit vous devrez payer la différence en espèces. Il est possible d'obtenir un deuxième avis d'un autre évaluateur, car les évaluations sont, plus ou moins, une opinion fondée sur des données.
Dans tous les cas, renégocier avec le vendeur ou faire appel à un autre évaluateur vous coûtera du temps supplémentaire. Bien que vous soyez responsable de payer la facture, l'évaluation sera ordonnée par le prêteur, alors assurez-vous de le pousser à passer la commande à temps, suggère Charlie. « L'une des principales raisons du retard de clôture est le fait que l'évaluation n'a pas été ordonnée à temps. Cela oblige à retarder l'approbation du prêt ».
3. L'inspection
En supposant que tout se passe bien avec l'évaluation, le prêteur va également ordonner une inspection de la maison. Il y en a deux, l'inspection de la maison et l'inspection des parasites, bien que tous les prêteurs n'en exigent pas une pour les parasites. La raison en est que, si un acheteur emménage dans une maison avec un problème de parasites, il pourrait éventuellement abandonner la maison, laissant le prêteur responsable. Si quelque chose est noté comme erroné lors de l'inspection, une enquête plus approfondie et/ou des renégociations avec le vendeur pourraient entraîner des retards.
« J'encourage toujours mes clients à effectuer toutes leurs enquêtes dès le début du processus », déclare Charlie. « Vous pourriez découvrir pendant que vous effectuez des inspections qu’une pièce n’est pas autorisée. Si cette pièce n'est pas autorisée, elle peut ne pas être prise en compte dans la superficie en pieds carrés de la maison, ce qui peut avoir un impact direct sur l'obtention ou non de votre prêt.
Certaines offres d'achat comprennent une clause d'urgence pour l'inspection qui permet aux acheteurs de se retirer sans pénalité si l'inspection de la maison révèle de graves problèmes. Cependant, si votre contrat ne contient pas cette clause, vous risquez de perdre votre argent durement gagné. Vous pourrez peut-être contester ces frais, mais cela ne fera qu'augmenter les retards.
4. Assurance
Vous savez comment une compagnie d'assurance peut refuser d'assurer une voiture parce qu'elle a trop de réclamations ou de dommages? Eh bien, c'est la même chose pour les maisons. Si une réclamation d'assurance majeure a été faite sur une maison par un ancien propriétaire, les compagnies d'assurance pourraient la considérer comme trop risquée et donc refuser de l'assurer. Les prêteurs exigent généralement que vous conserviez une assurance habitation jusqu'à ce que vous ayez remboursé l'hypothèque, donc à moins que vous ne soyez un acheteur au comptant, cela peut être un facteur de rupture.
De plus, les prêteurs peuvent exiger que vous souscriviez une assurance contre les risques en plus de l'assurance du propriétaire si votre maison est située dans une zone à haut risque. Ce type d'assurance est généralement coûteux. Il est important de commencer les enquêtes sur votre proposition d'assurance habitation le plus tôt possible, ajoute Condor. "Tous les prêteurs exigent qu'une politique soit en vigueur avant d'approuver un prêt", donc ne pas le faire avant la dernière minute retarderait définitivement la clôture.
5. La recherche de titre
Mis à part l'assurance, une recherche de titre est généralement requise pour s'assurer que personne n'a de droit légal sur la propriété. Cela pourrait être n'importe qui de l'État ou de l'IRS aux parents du vendeur. Ce qui suit généralement est une assurance titre, vous protégeant contre toute réclamation future sur la propriété. Si, au cours de la recherche, une réclamation contre la propriété est découverte, elle devra être résolue avant que vous puissiez continuer.
"Soyez prêt à ce que votre avocat négocie avec l'avocat du vendeur si des problèmes surprises surviennent sur la base du rapport sur le titre", conseille David Reischer, avocat immobilier et PDG de Conseils juridiques. Il n'est pas rare d'avoir des problèmes qui doivent être éclaircis ou d'autres petites conditions qui doivent être renégocié sur la base de l'apprentissage de nouveaux faits qui n'étaient pas compris au départ lorsque l'offre initiale a été soumis. Ces éléments peuvent entraîner un retard s'ils sont importants.
6. Erreurs et divergences
Une évaluation et une inspection de maison réussies ne signifient pas toujours que votre prêt est approuvé immédiatement. Dans certains cas, le financement peut échouer en raison d'erreurs et de disparités dans votre demande de prêt. Il peut s'agir de nouvelles dettes, de documents erronés, d'une augmentation des taux d'intérêt, de changements de cote de crédit, d'un emploi ou même de changements d'état matrimonial. L'un ou l'autre de ces éléments pourrait signifier un changement dans votre capacité financière. Il est important de noter que votre demande ne serait pas transmise au tarificateur tant que vos documents ne seraient pas complets et même alors, un écart signifierait que vous devrez tout recommencer.
7. Une estimation de bonne foi
Lorsque vous faites une offre sur une propriété et/ou obtenez une pré-approbation pour un prêt, le prêteur doit fournir une estimation de bonne foi qui explique les frais de clôture associés à l'obtention d'un financement pour une maison. Il s'agit essentiellement d'un brouillon du formulaire HUD 1, c'est-à-dire du relevé des frais de règlement. L'estimation de bonne foi devrait être une estimation proche, mais parfois, les prêteurs ont tendance à attirer des clients avec des estimations basses. Dans une telle situation, obliger le prêteur à revoir les frais excessifs ou à obtenir un autre financement peut également entraîner un retard.
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Conseils pour éviter les retards lors de la fermeture d'une maison
- Commencez dès le début les enquêtes sur l’assurance habitation. Tous les prêteurs exigent qu'une politique soit en vigueur avant de financer un prêt.
- Vérifiez tous les documents créés au cours du processus. Prendre quelques instants supplémentaires pour vérifier les fautes d'orthographe, les montants incorrects ou les pages manquantes vous fera gagner des heures, voire des jours, de retard.
- Ne faites aucun changement majeur dans votre vie, vos finances ou votre crédit pendant le processus de clôture. Cela pourrait changer votre Ratio dette/revenu déclenchant une reprise, un retard ou un rejet de votre demande de prêt.
- Remplir la demande concernant tous les documents demandés par un agent immobilier, un prêteur et toutes les autres parties. Cela semble simple, mais ce n'est pas courant; en fait, les agents immobiliers et les prêteurs sont agréablement surpris lorsque les acheteurs potentiels sont bien préparés.
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8. Le type d'hypothèque
Il convient de noter, à ce stade, qu'il existe une variété de prêts hypothécaires qui ont tous un effet sur le temps qu'il faut pour conclure. Les prêts conventionnels, les prêts hypothécaires non garantis par un organisme gouvernemental, prennent généralement environ quatre semaines à traiter, les prêts FHA, les prêts hypothécaires assurés par le gouvernement fédéral Housing Association prend environ six semaines tandis que les prêts VA, les hypothèques émises par les prêteurs et garantis par le département américain des Anciens combattants peuvent prendre même plus long. Chaque prêt pourrait entraîner des retards potentiels selon votre situation.
"Un Prêt FHA peut être retardée si un emprunteur en fait la demande trop tôt après une faillite, une forclusion ou un acte tenant lieu de forclusion », explique Condor. Habituellement, les acheteurs de la catégorie FHA doivent attendre une période d'assaisonnement obligatoire avant de demander un nouveau prêt hypothécaire. Les retards liés aux prêts hypothécaires conventionnels pourraient être attribués à « des problèmes tels qu'un nombre élevé de demandes auprès du prêteur et une demande de prêt incomplète ou inexacte ou des documents justificatifs ». Pour les prêts VA, il y a quelques autres raisons pour des retards possibles: a) des documents supplémentaires, y compris la propriété minimale Exigences, b) pénurie d'évaluateurs VA » et c) preuve d'un certificat d'éligibilité pour confirmer les militaires service.
9. Contingences diverses
Le processus de fermeture de la maison n'est pas que des chiffres et des règlements. Parfois, des éventualités apparemment insignifiantes telles qu'une mauvaise procédure finale, où l'ancien propriétaire a laissé des ordures partout, ou plus substantiels comme un divorce ou une vente en attente pourraient également affecter la clôture attendue Date. D'autres fois, cela pourrait être à la suite de festivités, de jours fériés fédéraux ou, osons le dire, d'une pandémie. Ces situations signifient généralement que les personnes et les organismes de réglementation impliqués dans le processus de fermeture de votre maison seraient incapables de travailler. Il existe également de rares cas où le vendeur se retire à la dernière minute, retardant ainsi encore plus le processus de clôture.
10. Changements de dernière minute
Une fois qu'un prêteur a donné son approbation finale, il ne reste plus qu'à conclure l'hypothèque, mais ne commencez pas encore à danser. En tant qu'acheteur, il est conseillé de ne rien changer à votre dossier jusqu'à ce que la clôture soit terminée. Nous parlons de changements d'emploi, de mises de côté de meubles, d'achat de voitures et de paiements par carte de crédit en souffrance. Essentiellement, n'importe lequel de ces changements majeurs pourrait modifier votre ratio dette/revenu, obligeant votre prêteur à « refaire le processus de souscription », explique Condor. Ce n'est qu'une fois le prêt financé qu'il peut être considéré comme définitif. Si vous refinancez une maison déjà achetée, et je suppose que vous ne l'êtes pas, la clôture ne marque pas nécessairement la fin, il y a trois jours ouvrables supplémentaires - une période de temps connue sous le nom de période de résiliation - qui permet au propriétaire de changer d'avis et/ou d'annuler le prêt, mais c'est un tout autre sujet.
Alors, voilà. L'achat d'une maison est une période passionnante. Les temps d'attente peuvent être atroces et épuisants. Mais si vous faites attention à ces étapes, vous recevrez les clés un peu plus tôt.
