Parfois, les gens ont besoin d'un peu d'aide financière pour acheter leur première maison. C'est encore plus vrai sur le marché du logement d'aujourd'hui, où les prix des maisons montent en flèche. Mais si vous envisagez de demander à vos parents ou à vos beaux-parents d'être cosignataires de votre hypothèque — une option assez courante — il y a un certain nombre de choses à considérer en premier.
Le marché immobilier reste chaotique. Les prix des maisons aux États-Unis ont atteint un sommet historique en juin, selon l'Association nationale des agents immobiliers, La maison médiane s'est vendue 363 300 $, contre 294 400 $ il y a un an. Et, depuis le début de la pandémie, de nombreuses banques averses au risque ont resserré leurs normes de prêt pour éviter une répétition du krach immobilier de 2008-2009.
Si vous avez perdu un emploi ou subi une baisse de salaire au cours de la dernière année et demie, vous êtes loin d'être seul. "Beaucoup de gens ont eu une année tumultueuse, donc s'il y a des choses qui ont entravé votre capacité à admissible à un prêt hypothécaire, obtenir un cosignataire peut être une bonne option », déclare Elizabeth Root, une société de prêt agréée officier à
Même si vous n'avez subi aucun revers, il n'est pas rare de chercher un cosignataire. « Il est assez courant qu'un parent intervienne et aide un enfant à acheter sa première maison », ajoute Root. En effet, environ un adulte américain sur six déclare avoir cosigné un prêt ou une carte de crédit pour quelqu'un d'autre, selon un sondage par CreditCards.com. Environ la moitié d'entre eux ont cosigné au nom d'un enfant ou d'un beau-fils.
Il est très généreux pour les parents ou les beaux-parents d'accepter de cosigner votre prêt hypothécaire. Mais il faut y réfléchir. Voici ce qu'il faut savoir avant de tous signer sur les lignes pointillées.
Qu'est-ce qu'un cosignataire ?
Un cosignataire est une personne qui est légalement tenue de couvrir les versements hypothécaires si l'emprunteur principal, c'est-à-dire la personne qui occupera le logement, fait défaut.
Étant donné qu'un emprunteur principal et un cosignataire demandent un prêt hypothécaire ensemble, les prêteurs les revenus, les cotes de crédit et les actifs pris en compte lors de l'évaluation du prêt de l'emprunteur principal admissibilité. En conséquence, « les cosignataires peuvent aider les acheteurs de maison qui ont des profils de crédit plus faibles ou des revenus plus faibles », explique Greg McBride, analyste financier en chef chez Bankrate.com.
La mise en garde, cependant, est qu'un cosignataire assume les mêmes risques financiers que l'emprunteur principal. Par exemple, si vous manquez plusieurs versements hypothécaires d'affilée et que votre père a cosigné votre prêt, sa cote de crédit, ainsi que la vôtre, pourrait subir une baisse.
Quand ai-je besoin d'un cosignataire hypothécaire?
En termes simples, vous avez besoin d'un cosignataire si vous ne pouvez pas vous qualifier pour un prêt hypothécaire. Selon Experian, les raisons les plus courantes pour lesquelles les gens se voient refuser un prêt hypothécaire sont un mauvais crédit, aucun historique de crédit ou un revenu insuffisant.
Bien que les exigences en matière de prêt puissent varier selon le prêteur, les emprunteurs ont généralement besoin d'une cote de crédit de 620 ou plus pour être admissibles à un prêt conventionnel. Un prêt conventionnel est un prêt hypothécaire qui répond aux exigences de souscription fixées par Fannie Mae et Freddie Mac, les deux entreprises parrainées par le gouvernement qui achètent des prêts immobiliers sur le marché secondaire, les emballent et les vendent à investisseurs.
De plus, les prêts conventionnels ont généralement un ratio dette/revenu (DTI) de 36%. DTI compare combien d'argent vous devez (sur les prêts étudiants, les cartes de crédit, les prêts automobiles et, espérons-le bientôt, une hypothèque) à votre revenu.
Si votre pointage de crédit est inférieur à 620 ou si votre ratio DTI est supérieur à 43 %, faire appel à un cosignataire qui a un pointage de crédit plus élevé ou les revenus peuvent renforcer votre demande de prêt, car leurs données financières sont prises en compte lors de la souscription traiter. (La souscription, c'est lorsqu'un professionnel de la finance examine une demande de prêt, y compris les déclarations de revenus, les talons de paie et le rapport de crédit du demandeur, pour s'assurer qu'elle répond aux exigences du prêteur.)
Dois-je demander à un parent de cosigner mon hypothèque?
Si vous envisagez de demander à un parent ou à une belle-famille de cosigner votre prêt immobilier, c'est une bonne idée de vous poser ces questions et de répondre honnêtement.
- Votre parent améliorera-t-il votre demande de prêt?Si la cote de crédit ou les revenus de vos parents sont inférieurs aux vôtres, les faire cosigner ne fera pas de vous un emprunteur plus qualifié. De plus, selon les autres dettes de votre parent, il ou elle peut même ne pas être admissible à être cosignataire. Par exemple, s'il reste beaucoup à son propre prêt hypothécaire, cela affecte négativement son ratio dette/revenu, ce qui peut faire de lui un mauvais candidat pour devenir cosignataire.
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Avez-vous les moyens financiers d'assumer une mensualité d'hypothèque?« Vous voulez être très intentionnel et réfléchi pour savoir si vous pouvez vous permettre de manière réaliste, car votre cosignataire va être sur le crochet si vous prenez du retard sur vos paiements de prêt », déclare Root, le prêt de Better.com expert. Lire: la cosignature comporte un niveau de risque élevé pour le cosignataire.
Votre parent, en tant que cosignataire, sera responsable si vous n'effectuez pas vos versements hypothécaires, ce qui signifie qu'il met sa cote de crédit en jeu. Exemple concret: l'enquête CreditCards.com a révélé que 28 % des personnes ayant cosigné des prêts ont déclaré avoir subi une baisse de leur cote de crédit parce que la personne pour laquelle elles avaient cosigné avait payé en retard ou pas du tout. Pire encore, si un parent cosigne votre prêt, il pourrait potentiellement être poursuivi par votre prêteur si le prêt n'est pas remboursé.
Il y a aussi des implications pratiques à considérer: avoir un parent cosignataire peut mettre à rude épreuve votre relation si les choses tournent mal. "Le dîner de Thanksgiving peut être un peu inconfortable si vous êtes en retard sur votre hypothèque", souligne McBride. - Êtes-vous là pour le long terme? Obtenir un prêt hypothécaire avec un cosignataire est un engagement à long terme. Selon les données les plus récentes, la durée médiane d'accession à la propriété aux États-Unis est d'environ 13 ans. Et la seule façon de faire retirer un cosignataire est de se qualifier plus tard pour le prêt sur votre propre mérite. Cela se fait généralement en refinançant votre hypothèque, ce qui peut ou non avoir un sens financier selon l'endroit où les taux hypothécaires vont d'ici. (Pour info: les taux hypothécaires sont actuellement proches de leurs plus bas historiques – le taux moyen pour une hypothèque de 30 ans est tombé cette semaine à 2,77 %, selon l'enquête hebdomadaire sur les hypothèques primaires de Freddie Mac.)
- Avez-vous vraiment besoin d'un cosignataire pour être admissible à un prêt hypothécaire?Avant de taper sur l'épaule de maman ou de papa, parlez à un prêteur pour voir si vous pouvez obtenir l'approbation d'un prêt hypothécaire par vous-même. Vous n'êtes pas éligible à un prêt classique? Selon votre situation financière et l'endroit où vous cherchez à acheter une maison, vous pourriez être admissible à un programme d'aide à l'achat d'une première maison (de votre État ou gouvernement local) ou pour un prêt Fair Housing Administration (FHA), qui nécessite une cote de crédit minimale de seulement 520 et permet un ratio dette/revenu pouvant aller jusqu'à 43%.
Ces questions sont cruciales pour y réfléchir longuement et sérieusement. Comme c'est la question de: cela va-t-il changer notre relation? Il peut être difficile de prêter de l'argent à la famille, encore moins cosigner un achat majeur de la vie. Assurez-vous que votre relation ne sera pas endommagée par une telle transaction.
Maintenant, malgré les risques encourus, il y a des avantages pour les cosignataires. Le principal avantage est que l'activité du compte apparaîtra sur leur rapport de crédit, ce qui signifie que leur pointage de crédit peut augmenter si vous effectuez vos remboursements de prêt à temps. Ils ont également la satisfaction de savoir qu'ils ont joué un rôle central en vous aidant à devenir propriétaire.
Cependant, la cosignature n'est pas la seule façon pour un parent de vous aider à acheter et fermer sur une maison. Si vous avez du mal à réunir un acompte, un parent peut vous faire un cadeau ou vous prêter de l'argent pour vous aider à alléger la charge financière. En fait, plus de la moitié des Américains qui ont acheté leur première maison en 2020 ont déclaré que leur famille ou leurs amis les avaient aidés avec leur acompte, un Sondage Realtor.com trouvé.
La ligne de fond? Faire cosigner votre hypothèque par un parent est une décision importante qui doit être soigneusement pesée par les deux parties.
