एक घर को बंद करने में कितना समय लगता है, सच में?

तो, आपने आखिरकार किराया छोड़ने का फैसला किया और अपने लिए एक घर खरीदो. आपने के साथ पेय साझा किए हैं रीयल एस्टेट अभिकर्ता, कई खुले घरों के माध्यम से कराह उठा, और शायद दर्शकों को कुछ से अधिक आंखें दीं, जो केवल कुकीज़ के लिए प्रतीत होते हैं। सभी काम के बाद, आपने आखिरकार एक प्रस्ताव रखा जिसे स्वीकार कर लिया गया था, और अब आप बंद होने की प्रतीक्षा कर रहे हैं और सोच रहे हैं कि इसमें इतना समय क्यों लग रहा है।

सबसे पहली बार घर खरीदारों द्वारा पूछे जाने वाले प्रश्नों में से एक यह है: "एक घर को बंद करने में कितना समय लगता है?" सच्चाई यह है कि कोई निश्चित उत्तर नहीं है। आमतौर पर, इसमें 30-60 दिन लगते हैं। हालाँकि, आपके प्रस्ताव के बीच, ऋण स्वीकृति, और एस्क्रो, ऐसी बहुत सी घटनाएँ और आकस्मिकताएँ हैं जो इस समय सीमा को बाधित करने के लिए हो सकती हैं।

"एक बार जब आपका प्रस्ताव स्वीकार कर लिया जाता है, तो आम तौर पर, अधिकांश ऋण आकस्मिकता लगभग 17 दिनों की होती है" कहते हैं यावर चार्ली, आरोन किर्कमैन ग्रुप में रियल एस्टेट के निदेशक। इसका मतलब है कि खरीदार के पास ऋण स्वीकृत करने के लिए अंडरराइटर को आवश्यक कागजी कार्रवाई प्रदान करने के लिए 17 दिन का समय है।

जैसे ही ऋण के लिए अंतिम स्वीकृति आती है, एस्क्रो - या तीसरे पक्ष के ऋण दस्तावेज - कुछ ही दिनों में बंद हो सकते हैं। हालांकि, अनसुलझे संपत्ति क्षति, मुद्दों के माध्यम से अंतिम चलना, और ऋणदाता द्वारा अतिरिक्त दस्तावेज के लिए अंतिम मिनट के अनुरोध जैसी अतिरिक्त घटनाएं देरी का कारण बन सकती हैं। नकद लेनदेन आम तौर पर तेजी से आगे बढ़ते हैं क्योंकि खरीदार हमेशा ऋणदाता की मंजूरी, मूल्यांकन, निरीक्षण या मरम्मत की बातचीत जैसी आकस्मिकताओं के अधीन नहीं होता है। बंधक के माध्यम से वित्तपोषित मकानों में थोड़ा अधिक समय लगता है। जब से एक प्रस्ताव दिया जाता है, अंतिम समापन तक, चार्ली कहते हैं, "यह महत्वपूर्ण है कि सभी" पार्टियां समय पर दस्तावेज उपलब्ध कराने के लिए स्टैंडबाय पर रहती हैं, अन्यथा, एस्क्रो हो सकता है विलंबित"।

यहां 10 कारक हैं जो घर बंद होने में देरी में योगदान करते हैं - और आप उनके सामने कैसे आ सकते हैं।

एक सदन को बंद करना: 10 कारक जो प्रक्रिया को गति देते हैं या धीमा करते हैं

1. नकद या पूर्व-अनुमोदन

घर को बंद करने के लिए आवश्यक समय काफी हद तक इस बात पर निर्भर करता है कि आपके पास कितना हरा है - या आपके ऋणदाता पर, यह मानते हुए कि आपके पास नकद नहीं है। ऐसा इसलिए है क्योंकि किसी को होम लोन देने से पहले कुछ बातों का ध्यान रखना पड़ता है।

इसे दूर करने के तरीकों में से एक है "अपने घर की खोज शुरू करने से पहले ही पूर्व-अनुमोदित हो जाना" करेन कोंडोर को एक गृह बीमा और रियल एस्टेट विशेषज्ञ को सलाह देता है विशेषज्ञ बीमा समीक्षा. ऐसा करने के लिए, आपको एक ऋणदाता से मिलना होगा जो आपके क्रेडिट की जांच करेगा और एक समय अवधि के लिए एक विशिष्ट ऋण राशि को स्वीकृत करने के लिए आपके दस्तावेज़ीकरण को सत्यापित करेगा। ध्यान दें कि एक पूर्व-अनुमोदन एक पूर्व योग्यता से भिन्न और अधिक मूल्यवान है जो केवल एक है खरीदार की साख का मूल्यांकन उस राशि का अनुमान निर्धारित करने के लिए उपयोग किया जाता है जो वह वहन कर सकता है उधार।

2. मूल्यांकन

यदि आपके पास पहले से पूर्व-अनुमोदन पत्र नहीं है, तो यह पूरी तरह से ठीक है। लेकिन आपको थोड़ा और इंतजार करने के लिए तैयार रहना चाहिए। इससे पहले कि कोई ऋणदाता आपके ऋण को मंजूरी दे, घर पर एक मूल्यांकन करना होगा या तो यह सुनिश्चित करने के लिए आप जो भुगतान कर रहे हैं वह वास्तव में इसके लायक है या आप पैर के लिए अतिरिक्त नकद नहीं मांग रहे हैं, कहते हैं, आपका फोन विपत्र। इससे भविष्य में नुकसान की भरपाई करना आसान हो जाता है, मान लीजिए कि एक फौजदारी होती है।

यदि मूल्यांकन बहुत कम आता है, तो विक्रेता को या तो कीमत कम करनी होगी या आपको नकद में अंतर का भुगतान करना होगा। एक अलग मूल्यांकक से दूसरी राय प्राप्त करना संभव है क्योंकि मूल्यांकन, कमोबेश, डेटा से तैयार किया गया एक राय है।

किसी भी तरह से, विक्रेता के साथ फिर से बातचीत करने या एक अलग मूल्यांकक प्राप्त करने से आपको अतिरिक्त समय लगेगा। यद्यपि आप बिल को तैयार करने के लिए जिम्मेदार हैं, मूल्यांकन का आदेश ऋणदाता द्वारा दिया जाएगा, इसलिए सुनिश्चित करें कि आप उन्हें समय पर आदेश देने के लिए प्रेरित करते हैं, चार्ली का सुझाव है। “देरी बंद करने के प्रमुख कारणों में से एक समय पर मूल्यांकन का आदेश देने में विफलता है। यह ऋण अनुमोदन में देरी के लिए मजबूर करता है ”।

3. जांच

मान लीजिए कि मूल्यांकन के साथ सब कुछ ठीक हो जाता है, ऋणदाता भी घर के निरीक्षण का आदेश देने जा रहा है। उनमें से दो हैं, गृह निरीक्षण और कीट निरीक्षण, हालांकि सभी उधारदाताओं को कीटों के लिए एक की आवश्यकता नहीं होती है। इसका कारण यह है कि, यदि कोई खरीदार कीट की समस्या के साथ घर में जाता है, तो वे ऋणदाता को उत्तरदायी छोड़ते हुए संभवतः घर छोड़ सकते हैं। अगर निरीक्षण के दौरान कुछ भी गलत पाया जाता है, तो आगे की जांच और/या विक्रेता के साथ फिर से बातचीत करने में देरी हो सकती है।

चार्ली कहते हैं, "मैं हमेशा अपने ग्राहकों को अपनी सभी जांच प्रक्रिया की शुरुआत में करने के लिए प्रोत्साहित करता हूं।" "जब आप निरीक्षण कर रहे हों तो आपको पता चल सकता है कि एक कमरे की अनुमति नहीं है। यदि उस कमरे की अनुमति नहीं है, तो यह घर के चौकोर फ़ुटेज में नहीं गिना जा सकता है, जो सीधे तौर पर आपके ऋण लेने या न मिलने पर प्रभाव डाल सकता है।”

कुछ खरीद प्रस्तावों में एक निरीक्षण आकस्मिकता खंड शामिल होता है जो खरीदारों को दंड के बिना वापस जाने की अनुमति देता है, अगर गृह निरीक्षण गंभीर समस्याओं को प्रकट करता है। यदि आपके अनुबंध में यह खंड नहीं है, हालांकि, आप अपनी मेहनत की कमाई को खो सकते हैं। आप इन शुल्कों पर विवाद करने में सक्षम हो सकते हैं लेकिन इससे केवल और अधिक विलंब होगा।

4. बीमा

आप जानते हैं कि एक बीमा कंपनी कार का बीमा करने से कैसे मना कर सकती है क्योंकि उसके पास बहुत सारे दावे या नुकसान हैं? खैर, घरों के लिए भी यही होता है। यदि पिछले गृहस्वामी द्वारा घर पर एक बड़ा बीमा दावा किया गया है, तो बीमा कंपनियां इसे बहुत अधिक जोखिम मान सकती हैं और इसलिए इसका बीमा करने से इनकार कर सकती हैं। उधारदाताओं को आमतौर पर आपको घर के मालिकों के बीमा को बनाए रखने की आवश्यकता होती है जब तक कि आप बंधक का भुगतान नहीं करते हैं, जब तक कि आप एक पूर्ण-नकद खरीदार न हों, यह एक सौदा ब्रेकर हो सकता है।

इसके अलावा, उधारदाताओं की आवश्यकता हो सकती है कि यदि आपका घर उच्च जोखिम वाले क्षेत्र में स्थित है तो आप घर के मालिक के बीमा के अतिरिक्त जोखिम बीमा भी खरीद सकते हैं। इस तरह का बीमा आमतौर पर महंगा होता है। कोंडोर कहते हैं, जितनी जल्दी हो सके अपने प्रस्तावित गृह बीमा पर पूछताछ शुरू करना महत्वपूर्ण है। "सभी उधारदाताओं को ऋण स्वीकृत करने से पहले एक नीति लागू करने की आवश्यकता होती है" इसलिए अंतिम मिनट तक ऐसा करने में विफल रहने से निश्चित रूप से बंद होने में देरी होगी।

5. शीर्षक खोज

बीमा के अलावा, यह सुनिश्चित करने के लिए आमतौर पर एक शीर्षक खोज की आवश्यकता होती है कि संपत्ति पर किसी का कानूनी दावा नहीं है। यह राज्य या आईआरएस से लेकर विक्रेता के रिश्तेदारों तक कोई भी हो सकता है। आमतौर पर शीर्षक बीमा का अनुसरण किया जाता है, जो आपको संपत्ति के भविष्य के किसी भी दावे से बचाता है। यदि तलाशी के दौरान संपत्ति के खिलाफ दावा पाया जाता है, तो आगे बढ़ने से पहले इसे हल करना होगा।

"अपने वकील को विक्रेता के वकील के साथ बातचीत करने के लिए तैयार रहें यदि शीर्षक रिपोर्ट के आधार पर कोई आश्चर्यजनक समस्या सामने आती है" डेविड रीशर, रियल एस्टेट अटॉर्नी और सीईओ की सलाह देते हैं कानूनी सलाह. ऐसे मुद्दों का होना असामान्य नहीं है जिन्हें दूर करने की आवश्यकता है या अन्य छोटी शर्तें जिन्हें करने की आवश्यकता है नए तथ्यों को सीखने के आधार पर फिर से बातचीत की गई जो मूल प्रस्ताव के समय शुरू में समझ में नहीं आए थे प्रस्तुत। ये आइटम महत्वपूर्ण होने पर विलंब का कारण बन सकते हैं..

6. त्रुटियां और विसंगतियां

एक सफल गृह मूल्यांकन और निरीक्षण का मतलब हमेशा यह नहीं होता है कि आप अपना ऋण तुरंत स्वीकृत करवा लें। कुछ मामलों में, आपके ऋण आवेदन में त्रुटियों और असमानताओं के कारण वित्तपोषण में कमी आ सकती है। यह कुछ भी हो सकता है जैसे कि नया कर्ज, गलत दस्तावेज, ब्याज दरों में वृद्धि, क्रेडिट स्कोर में बदलाव, रोजगार, या वैवाहिक स्थिति में भी बदलाव। इनमें से किसी का भी मतलब आपकी वित्तीय क्षमता में बदलाव हो सकता है। यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि आपका आवेदन हामीदार के पास तब तक नहीं जाएगा जब तक कि आपके दस्तावेज़ पूरे नहीं हो जाते और फिर भी, एक विसंगति का मतलब होगा कि आपको फिर से शुरू करना होगा।

7. एक अच्छा विश्वास अनुमान

जब आप किसी संपत्ति पर एक प्रस्ताव देते हैं या ऋण के लिए पूर्व-अनुमोदित होते हैं, तो ऋणदाता से एक अच्छा विश्वास अनुमान देने की अपेक्षा की जाती है जो घर पर वित्तपोषण प्राप्त करने से जुड़ी समापन लागत की व्याख्या करता है। यह मूल रूप से HUD 1 फॉर्म का एक मोटा मसौदा है यानी निपटान लागत का विवरण। गुड फेथ एस्टीमेट एक करीबी अनुमान होने की उम्मीद है, लेकिन कभी-कभी, ऋणदाता कम अनुमान वाले ग्राहकों में रील करते हैं। ऐसी स्थिति में, ऋणदाता को अत्यधिक शुल्क पर फिर से जाने या वैकल्पिक वित्तपोषण हासिल करने में भी देरी हो सकती है।

• घर बंद करते समय देरी से बचने के उपाय

  • मकान मालिकों के बीमा के बारे में पूछताछ जल्दी शुरू करें। ऋण देने से पहले सभी उधारदाताओं को एक नीति लागू करने की आवश्यकता होती है।
  • प्रक्रिया के दौरान बनाए गए सभी दस्तावेजों को दोबारा जांचें। वर्तनी की त्रुटियों, गलत मात्राओं, या अनुपलब्ध पृष्ठों की समीक्षा के लिए कुछ अतिरिक्त क्षण लेने से आपको घंटों या दिनों की देरी की बचत होगी।
  • समापन प्रक्रिया के दौरान अपने जीवन, अपने वित्त, या अपने क्रेडिट में कोई बड़ा बदलाव न करें। यह बदल सकता है आपका आय अनुपात के लिए ऋण आपके ऋण आवेदन को फिर से करना, विलंबित करना, या अस्वीकृति को ट्रिगर करना।
  • एक रियाल्टार, ऋणदाता, और अन्य सभी पक्षों द्वारा मांगे गए सभी दस्तावेजों के संबंध में अनुरोध को पूरा करें। यह आसान लगता है, लेकिन यह आम नहीं है; वास्तव में, जब संभावित खरीदार अच्छी तरह से तैयार होते हैं तो रीयलटर्स और उधारदाताओं को सुखद आश्चर्य होता है।

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8. बंधक का प्रकार

इस बिंदु पर, यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि विभिन्न प्रकार के बंधक हैं, जिनका प्रभाव इस बात पर पड़ता है कि इसे बंद होने में कितना समय लगता है। पारंपरिक ऋण, सरकारी एजेंसी द्वारा सुरक्षित नहीं किए गए बंधक, आमतौर पर संसाधित होने में लगभग चार सप्ताह लगते हैं, एफएचए ऋण, संघीय द्वारा बीमाकृत बंधक हाउसिंग एसोसिएशन में लगभग छह सप्ताह लगते हैं, जबकि वीए ऋण, उधारदाताओं द्वारा जारी किए गए बंधक और यूएस डिपार्टमेंट ऑफ वेटरन अफेयर्स द्वारा गारंटीकृत समय भी लग सकता है। लंबा। आपकी स्थिति के आधार पर प्रत्येक ऋण संभावित देरी का कारण बन सकता है।

"एक एफएचए ऋण कोंडोर कहते हैं, यदि कोई उधारकर्ता दिवालिएपन, फौजदारी, या फौजदारी के बदले में जल्द ही इसके लिए आवेदन करता है, तो इसमें देरी हो सकती है। आमतौर पर एफएचए श्रेणी के खरीदारों से नए बंधक के लिए आवेदन करने से पहले एक अनिवार्य सीज़निंग अवधि की प्रतीक्षा करने की अपेक्षा की जाती है। पारंपरिक बंधक देरी के साथ देरी को "ऋणदाता के साथ आवेदनों की अधिक संख्या, और अपूर्ण या गलत ऋण आवेदन या सहायक कागजी कार्रवाई जैसी समस्याओं" के लिए जिम्मेदार ठहराया जा सकता है। वीए ऋणों के लिए, संभावित देरी के कुछ और कारण हैं: ए) न्यूनतम संपत्ति सहित अतिरिक्त कागजी कार्रवाई आवश्यकताएँ, b) VA मूल्यांककों की कमी” और c) सेना की पुष्टि करने के लिए पात्रता प्रमाणपत्र का प्रमाण सेवा।

9. विविध आकस्मिकताएं

घर बंद करने की प्रक्रिया सभी संख्या और नियम नहीं है। कभी-कभी, एक खराब अंतिम पूर्वाभ्यास जैसी प्रतीत होने वाली तुच्छ आकस्मिकताएं, जहां पिछले मालिक ने कचरा छोड़ दिया था हर जगह, या तलाक या लंबित बिक्री जैसे अधिक महत्वपूर्ण भी अपेक्षित समापन को प्रभावित कर सकते हैं दिनांक। दूसरी बार यह एक परिणाम उत्सव, संघीय अवकाश या, हम कहने की हिम्मत, एक महामारी के रूप में हो सकता है। इन स्थितियों का आमतौर पर मतलब है कि आपके घर बंद करने की प्रक्रिया में शामिल व्यक्ति और नियामक निकाय काम करने में असमर्थ होंगे। ऐसे दुर्लभ मामले भी हैं, जहां विक्रेता अंतिम समय में पीछे हट जाता है, इस प्रकार, समापन प्रक्रिया में और भी देरी हो जाती है।

10. अंतिम मिनट में परिवर्तन

एक बार जब एक ऋणदाता अंतिम स्वीकृति देता है, तो जो कुछ बचा है वह बंधक को बंद करना है, लेकिन अभी तक नृत्य करने के लिए नहीं है। एक खरीदार के रूप में, यह सलाह दी जाती है कि समापन पूरा होने तक अपने रिकॉर्ड में कुछ भी न बदलें। हम नौकरी में बदलाव, फर्नीचर की छंटनी, कार खरीदने और क्रेडिट कार्ड से भुगतान की बात कर रहे हैं। अनिवार्य रूप से इनमें से कोई भी बड़ा परिवर्तन आपके ऋण-से-आय अनुपात को बदल सकता है, जिससे आपके ऋणदाता को "अंडरराइटिंग प्रक्रिया को फिर से करने" के लिए मजबूर किया जा सकता है कोंडोर कहते हैं। ऋण के वित्त पोषित होने के बाद ही इसे अंतिम माना जा सकता है। यदि आप पहले से खरीदे गए घर पर पुनर्वित्त कर रहे हैं, और मुझे लगता है कि आप नहीं हैं, तो समापन अनिवार्य रूप से अंत को चिह्नित नहीं करता है, तीन अतिरिक्त व्यावसायिक दिन हैं - समय की एक अवधि जिसे विमुद्रीकरण अवधि के रूप में जाना जाता है - जो गृहस्वामी को अपना विचार बदलने और/या ऋण रद्द करने का मौका देती है, लेकिन, यह पूरी तरह से अलग है विषय।

तो यह तूम गए वहाँ। घर खरीदना एक रोमांचक समय है। प्रतीक्षा समय कष्टदायी और थकाऊ हो सकता है। लेकिन अगर आप इन चरणों पर ध्यान देते हैं, तो आपको थोड़ी जल्दी चाबियां सौंप दी जाएंगी।