Tehát végül úgy döntött, hogy lemond a bérleti díjakról és vegyél magadnak otthont. Megosztottál vele egy italt ingatlanügynökök, számos nyitott házat nyögött át, és valószínűleg néhány oldalsó pillantást vetett a nézőkre, akik úgy tűnik, csak a sütikért vannak oda. A sok munka után végre tett egy ajánlatot, amelyet elfogadtak, és most a zárásra vár, és azon töpreng, miért tart ilyen sokáig.
Az egyik kérdés, amit a legtöbbször feltesznek az első lakásvásárlók: „Mennyi ideig tart egy ház bezárása?” Az igazság az, hogy nincs határozott válasz. Általában 30-60 napig tart. Az Ön ajánlata között azonban hitel jóváhagyása, és letétbe helyezés, sok esemény és eshetőség megzavarhatja ezt az időkeretet.
„Amint az ajánlatát elfogadják, általában véve a legtöbb kölcsön feltétele körülbelül 17 nap” – mondja Yawar Charlie, az Aaron Kirkman Group ingatlanügyi igazgatója. Ez azt jelenti, hogy a vevőnek 17 napja van arra, hogy benyújtsa a szükséges papírokat a biztosítónak ahhoz, hogy a kölcsönt jóváhagyják”.
Amint megérkezik a hitel végleges jóváhagyása, a letétbe helyezés – vagy a harmadik féltől származó hiteldokumentáció – néhány napon belül lezárulhat. Azonban az olyan további események, mint például a megoldatlan anyagi károk, az utolsó lépések, és a hitelezőtől az utolsó pillanatban további dokumentumok iránti kérelmek késedelmet okozhatnak. A készpénzes tranzakciók általában gyorsabban haladnak, mert a vevő nem mindig van kitéve olyan előre nem látott eseményeknek, mint a hitelező jóváhagyása, értékelések, ellenőrzések vagy javítási tárgyalások. A jelzáloghitelből finanszírozott házak általában egy kicsit tovább tartanak. Charlie az ajánlat megtételétől a végső zárásig azt mondja: „Fontos, hogy minden a felek készenlétben maradnak, hogy a dokumentációt időben átadják, ellenkező esetben a letétbe helyezés előfordulhat késleltetett".
Íme 10 olyan tényező, amely hozzájárul az otthonok bezárásának késedelméhez – és hogyan kerülhet eléjük.
A ház lezárása: 10 tényező, amely felgyorsítja vagy lelassítja a folyamatot
1. Készpénz vagy előzetes jóváhagyás
A lakás bezárásához szükséges idő nagymértékben függ attól, hogy mennyi zöld van kéznél – vagy a hitelezőtől, feltéve, hogy nincs készpénze. Ugyanis egy-két dologra ügyelni kell, mielőtt valakinek adnak lakáshitelt.
Ennek elkerülésének egyik módja az, hogy „még az otthoni keresés megkezdése előtt előzetes jóváhagyást kap” – tanácsolja Karen Condor lakásbiztosítási és ingatlanszakértő. Szakértői biztosítási vélemények. Ehhez meg kell találkoznia egy hitelezővel, aki ellenőrizni fogja a hitelét, és ellenőrizni fogja a dokumentumokat, hogy jóváhagyhasson egy adott kölcsön összegét egy adott időszakra. Vegye figyelembe, hogy az előzetes jóváhagyás különbözik és értékesebb, mint egy előzetes minősítés, amely csupán egy a vevő hitelképességének értékelése, amellyel meghatározható az általa megfizethető összeg becslése kölcsönkérni.
2. Az Értékelés
Ha még nincs előzetes jóváhagyó levele, az teljesen rendben van. De fel kell készülnie arra, hogy várjon még egy kicsit. Mielőtt a hitelező jóváhagyja a kölcsönt, a lakáson is el kell végezni az értékbecslést, hogy megbizonyosodjon róla tényleg megéri annyit, amennyit fizet, vagy hogy nem kér plusz pénzt a lábához, mondjuk a telefonjához számla. Ez megkönnyíti a veszteségek jövőbeni megtérülését, feltételezve, hogy kizárásra kerül sor.
Ha az értékbecslés túl alacsony, az eladónak vagy csökkentenie kell az árat, vagy a különbözetet készpénzben kell megfizetnie. Lehetséges egy másik értékelő második véleményét is kikérni, mivel az értékelések többé-kevésbé az adatokból kivont véleménynyilvánítások.
Akárhogy is, az eladóval való újratárgyalások vagy egy másik értékbecslő kérése többletidőbe kerül. Jóllehet Ön felelős a számla megtérítéséért, az értékbecslést a hitelező rendeli meg, ezért ügyeljen arra, hogy ösztönözze őket a rendelés időben történő leadására – javasolja Charlie. „A zárási késedelem egyik kiemelkedő oka az, hogy nem rendelték el időben az értékelést. Ez arra kényszeríti, hogy a hitel jóváhagyását elhalasszák”.
3. Az Ellenőrzés
Feltéve, hogy minden rendben megy az értékbecsléssel, a kölcsönadó a lakás átvizsgálását is elrendeli. Ebből kettő van, az otthoni ellenőrzés és a kártevő-ellenőrzés, bár nem minden hitelező kér egyet a kártevők számára. Ennek az az oka, hogy ha a vevő kártevő-problémával küzdő lakásba költözik, előfordulhat, hogy elhagyja a lakást, és a kölcsönadót terheli a felelősség. Ha az ellenőrzés során bármit hibásnak találnak, a további vizsgálat és/vagy az eladóval folytatott újratárgyalások késedelmet okozhatnak.
„Mindig arra biztatom ügyfeleimet, hogy a vizsgálatot a folyamat elején végezzék el” – mondja Charlie. „Ellenőrzés közben rájönhet, hogy egy helyiséget nem szabad bevinni. Ha ezt a szobát nem engedélyezik, előfordulhat, hogy nem számít bele az otthon négyzetméterébe, ami közvetlenül befolyásolhatja, hogy megkapja-e a kölcsönt vagy sem.”
Egyes vételi ajánlatok tartalmaznak egy ellenőrzési készenléti záradékot, amely lehetővé teszi a vevők számára, hogy büntetés nélkül visszalépjenek, ha az otthoni ellenőrzés súlyos problémákat tár fel. Ha azonban a szerződése nem tartalmazza ezt a záradékot, akkor elveszítheti nehezen megkeresett pénzét. Lehetséges, hogy vitathatja ezeket a díjakat, de ez csak további késésekhez vezet.
4. Biztosítás
Tudja, hogyan utasíthatja el egy biztosító egy autó biztosítását, mert túl sok a kárigénye vagy kára? Nos, ugyanez vonatkozik a házakra is. Ha egy korábbi lakástulajdonos jelentősebb biztosítási kárigényt jelentett be egy lakásra, a biztosítótársaságok túl nagy kockázatnak ítélhetik azt, és ezért megtagadják a biztosítást. A hitelezők általában megkövetelik a lakásbiztosítás fenntartását mindaddig, amíg ki nem fizeti a jelzáloghitelt, így ha nem kizárólag készpénzes vásárló, ez megszakíthatja az üzletet.
Ezenkívül a hitelezők megkövetelhetik, hogy a lakástulajdonos biztosításán kívül veszélybiztosítást is kössenek, ha otthona magas kockázatú területen található. Ez a fajta biztosítás általában drága. Fontos, hogy a lehető legkorábban kezdje meg a lakásbiztosításra vonatkozó vizsgálatot – teszi hozzá Condor. „Minden hitelezőnek megköveteli, hogy a kölcsön jóváhagyása előtt érvényben legyen egy szabályzat”, így ha ezt az utolsó pillanatig nem tenné meg, az egyértelműen késlelteti a zárást.
5. A Cím keresése
A biztosításon kívül általában jogcímkutatásra van szükség, hogy senkinek ne legyen jogi igénye az ingatlanra. Ez bárki lehet az államtól vagy az adóhivataltól az eladó rokonaiig. Általában tulajdonjog-biztosítás következik, amely megvédi Önt az ingatlanra vonatkozó esetleges jövőbeni követelések ellen. Ha a házkutatás során az ingatlannal szembeni követelést fedeznek fel, akkor azt rendezni kell, mielőtt folytatná.
„Legyen készen arra, hogy ügyvédje tárgyaljon az eladó ügyvédjével, ha bármilyen meglepő probléma merülne fel a címjelentés alapján” – tanácsolja David Reischer, az ingatlanügyvéd és a cég vezérigazgatója. Jogi tanácsadás. Nem ritka az olyan problémák, amelyeket tisztázni kell, vagy más apróbb körülmények, amelyeket meg kell tenni újratárgyalták új tények megismerése alapján, amelyeket az eredeti ajánlat kezdetekor nem értettek meg benyújtott. Ezek az elemek késést okozhatnak, ha jelentősek.
6. Hibák és eltérések
A sikeres lakásértékelés és átvizsgálás nem mindig jelenti azt, hogy azonnal megkapja a hitel jóváhagyását. Egyes esetekben a finanszírozás meghiúsulhat a hitelkérelem hibái és eltérései miatt. Ez bármi lehet, például új adósságok, hibás dokumentumok, kamatok emelkedése, hitelképességi változások, foglalkoztatás vagy akár a családi állapot változása. Ezek bármelyike változást jelenthet pénzügyi képességeiben. Fontos megjegyezni, hogy a jelentkezése addig nem kerül a biztosítóhoz, amíg a dokumentumok nem készültek el, és az eltérések akkor is azt jelentenék, hogy mindent elölről kell kezdenie.
7. Jóhiszemű becslés
Amikor ajánlatot tesz egy ingatlanra, és/vagy előzetes jóváhagyást kap egy kölcsönre, a hitelezőnek jóhiszemű becslést kell adnia, amely elmagyarázza a lakásfinanszírozáshoz kapcsolódó zárási költségeket. Ez alapvetően a HUD 1 nyomtatvány durva vázlata, azaz az elszámolási költségek kimutatása. A jóhiszemű becslés várhatóan egy közeli becslés, de néha a hitelezők hajlamosak arra, hogy alacsony becslésű ügyfeleket vonzanak be. Ilyen helyzetben az is késést okozhat, ha ráveszi a hitelezőt, hogy vizsgálja felül a túlzott díjakat, vagy alternatív finanszírozást biztosítson.
-
Tippek a késések megelőzésére a ház bezárásakor
- Kezdje el korán érdeklődni a lakásbiztosítással kapcsolatban. Minden hitelezőnek érvényes szabályzatot kell alkalmaznia a kölcsön finanszírozását megelőzően.
- Ellenőrizze még egyszer a folyamat során létrehozott összes dokumentumot. Ha rászán néhány percet a helyesírási hibák, hibás összegek vagy hiányzó oldalak ellenőrzésére, órákat vagy akár napokat takaríthat meg.
- A zárási folyamat során ne hajtson végre jelentős változtatásokat életében, pénzügyeiben vagy hitelállományában. Ez megváltoztathatja a tiédet Adósság/jövedelem arány kölcsönkérelmének újraírását, késleltetését vagy elutasítását váltja ki.
- Teljesítse a kérést az ingatlanügynök, hitelező és minden más fél által kért összes dokumentumra vonatkozóan. Ez egyszerűen hangzik, de nem általános; Valójában az ingatlanosok és a hitelezők kellemesen meglepődnek, ha a potenciális vásárlók jól felkészültek.
.
8. A jelzáloghitel típusa
Ezen a ponton meg kell jegyezni, hogy számos jelzáloghitel létezik, amelyek mindegyike hatással van a lezárás időtartamára. A hagyományos kölcsönök, a nem kormányzati ügynökség által biztosított jelzáloghitelek feldolgozása általában körülbelül négy hétig tart, az FHA-hitelek, a szövetségi biztosítás által biztosított jelzáloghitelek Lakásszövetség körülbelül hat hetet vesz igénybe, míg a VA-hitelek, a hitelezők által kibocsátott jelzálogkölcsönök és az Egyesült Államok Veteránügyi Minisztériuma által garantált jelzáloghitelek akár még eltarthatnak. hosszabb. Minden egyes hitel késedelmet okozhat az Ön helyzetétől függően.
„An FHA kölcsön késleltetheti, ha a hitelfelvevő túl hamar kéri azt a csőd, a végrehajtás vagy a végrehajtási okirat után” – mondja Condor. Általában az FHA kategórián belüli vásárlóktól várniuk kell egy kötelező fűszerezési időszakot, mielőtt új jelzáloghitelt igényelnének. A hagyományos jelzáloghitelek késései „olyan problémákra vezethetők vissza, mint a hitelezőnél benyújtott kérelmek nagy száma, valamint a hiányos vagy pontatlan hiteligénylés vagy az alátámasztó papírmunka”. VA-hitelek esetén még néhány oka van az esetleges késéseknek: a) további papírmunka, beleértve a minimális ingatlant Követelmények, b) VA-értékbecslők hiánya” és c) katonai alkalmassági bizonyítvány igazolása szolgáltatás.
9. Vegyes váratlan események
Az otthoni zárás folyamata nem minden szám és szabályozás. Néha triviálisnak tűnő események, például egy rossz végső átjátszás, amikor az előző tulajdonos szemetet hagyott mindenhol, vagy olyan lényegesebbek, mint egy válás vagy egy függőben lévő eladás, szintén befolyásolhatják a várható lezárást dátum. Máskor ünnepségek, szövetségi ünnepek vagy, merjük azt mondani, világjárvány következménye lehet. Ezek a helyzetek általában azt jelentik, hogy az Ön otthona bezárási folyamatában részt vevő egyének és szabályozó szervek nem tudnak dolgozni. Ritka esetek is előfordulnak, amikor az eladó az utolsó pillanatban kihátrál, így tovább késlelteti a zárási folyamatot.
10. Last minute változások
Miután a hitelező megadja a végső jóváhagyást, marad a jelzáloghitel lezárása, de még ne kezdjünk táncolni. Vevőként nem tanácsos semmit sem módosítani a nyilvántartásán, amíg a zárás be nem fejeződik. Munkahelyváltásról, bútorlerakásról, autóvásárlásról és késedelmes hitelkártyás fizetésekről beszélünk. Lényegében ezeknek a nagy változásoknak a bármelyike megváltoztathatja az adósság/jövedelem arányát, és arra kényszerítheti a hitelezőt, hogy „újra végezze el a biztosítási folyamatot” – mondja Condor. Csak a kölcsön finanszírozását követően tekinthető véglegesnek. Ha egy már megvásárolt lakást refinanszírozásol, és gondolom nem, akkor a zárás nem feltétlenül jelenti a végét, van még három munkanap – a felmondási időszaknak nevezett időtartam – ez lehetővé teszi a lakástulajdonos számára, hogy meggondolja magát és/vagy felmondja a kölcsönt, de ez teljesen más téma.
Szóval tessék. A lakásvásárlás izgalmas időszak. A várakozási idők gyötrelmesek és fárasztóak lehetnek. De ha odafigyel ezekre a lépésekre, valamivel hamarabb kézhez kapja a kulcsokat.
