Quindi, alla fine hai deciso di abbandonare gli affitti e comprati una casa. Hai condiviso le bevande con agenti immobiliari, gemette attraverso numerose case aperte, e probabilmente ha dato più di qualche sguardo laterale agli spettatori che sembrano essere lì solo per i biscotti. Dopo tutto il lavoro, hai finalmente fatto un'offerta che è stata accettata e ora stai aspettando la chiusura e ti chiedi perché ci vuole così tanto tempo.
Una delle domande che la maggior parte degli acquirenti di case per la prima volta tende a porsi è: "Quanto tempo ci vuole per chiudere una casa?" La verità è che non c'è una risposta definitiva. In genere, ci vogliono 30-60 giorni. Tuttavia, tra la tua offerta, approvazione del prestito, e l'impegno, ci sono molti eventi e contingenze che potrebbero verificarsi per interrompere questo lasso di tempo..
"Una volta che la tua offerta viene accettata, in generale, la maggior parte delle contingenze di prestito dura circa 17 giorni", afferma Yawar Charlie, un direttore del settore immobiliare presso Aaron Kirkman Group. Ciò significa che l'acquirente ha 17 giorni di tempo per fornire al sottoscrittore le pratiche necessarie per ottenere l'approvazione del prestito”.
Non appena arriva l'approvazione finale per un prestito, l'impegno – o la documentazione di prestito di terzi – può chiudersi in pochi giorni. Tuttavia, eventi aggiuntivi come danni alla proprietà irrisolti, problemi finali e richieste dell'ultimo minuto di documentazione aggiuntiva da parte del prestatore possono causare ritardi. Le transazioni in contanti generalmente tendono a muoversi più velocemente perché l'acquirente non è sempre soggetto a contingenze come l'approvazione del prestatore, le valutazioni, le ispezioni o la negoziazione delle riparazioni. Le case finanziate tramite mutuo tendono a richiedere un po' più di tempo. Dal momento in cui viene fatta un'offerta, fino alla chiusura definitiva, Charlie dice: "è importante che tutto le parti restano in attesa di fornire la documentazione in modo tempestivo, altrimenti l'escrow può essere ritardato".
Ecco 10 fattori che contribuiscono ai ritardi nella chiusura della casa e come puoi evitarli.
Chiudere una casa: 10 fattori che accelerano o rallentano il processo
1. Contanti o pre-approvazione
La quantità di tempo necessaria per chiudere una casa dipende in gran parte da quanto verde hai a portata di mano o dal tuo prestatore, supponendo che tu non abbia contanti. Questo perché un paio di cose devono essere risolte prima di concedere un mutuo per la casa a qualcuno.
Uno dei modi per aggirare questo problema è "ottenere una pre-approvazione anche prima di iniziare la ricerca della casa" consiglia Karen Condor, specialista in assicurazioni sulla casa e immobiliare con Recensioni di esperti assicurativi. Per fare ciò, dovresti incontrare un prestatore che controllerà il tuo credito e verificherà la tua documentazione al fine di approvare un importo specifico del prestito per un periodo di tempo. Si noti che una pre-approvazione è diversa e più preziosa di una pre-qualifica che è semplicemente un valutazione della solvibilità di un acquirente utilizzata per determinare una stima dell'importo che può permettersi prestito.
2. La valutazione
Se non hai già una lettera di pre-approvazione, va benissimo. Ma dovresti essere pronto ad aspettare ancora un po'. Prima che un prestatore approvi il tuo prestito, dovrà essere fatta una valutazione sulla casa per essere sicuri vale davvero quello che stai pagando o che non stai chiedendo soldi extra per pagare, diciamo, il tuo telefono fattura. Ciò rende più facile il recupero delle perdite in futuro, supponendo che si verifichi una preclusione.
Se la valutazione è troppo bassa, il venditore dovrà ridurre il prezzo o ti verrà richiesto di pagare la differenza in contanti. È possibile ottenere una seconda opinione da un perito diverso poiché le valutazioni sono, più o meno, una visione supponente ricavata dai dati.
In ogni caso, rinegoziare con il venditore o ottenere un perito diverso ti costerà più tempo. Sebbene tu sia responsabile del pagamento del conto, la valutazione sarà ordinata dal prestatore, quindi assicurati di spingerlo a effettuare l'ordine in tempo, suggerisce Charlie. “Uno dei motivi principali per il ritardo nella chiusura è la mancata tempestività dell'ordine di valutazione. Obbliga a ritardare l'approvazione del prestito”.
3. L'ispezione
Supponendo che tutto vada bene con la perizia, il creditore ordinerà anche un'ispezione della casa. Ce ne sono due, ispezione domestica e ispezione dei parassiti, anche se non tutti i finanziatori ne richiedono uno per i parassiti. La ragione di ciò è che, se un acquirente si trasferisce in una casa con un problema di parassiti, potrebbe abbandonare la casa, lasciando il creditore responsabile. Se qualcosa viene rilevato come sbagliato durante l'ispezione, ulteriori indagini e/o rinegoziazioni con il venditore potrebbero causare ritardi.
"Incoraggio sempre i miei clienti a fare tutte le loro indagini all'inizio del processo", afferma Charlie. "Potresti scoprire mentre fai le ispezioni che una stanza non è consentita. Se quella stanza non è consentita, potrebbe non essere conteggiata per la metratura della casa che può avere un impatto diretto se ottieni o meno il tuo prestito.
Alcune offerte di acquisto includono una clausola di emergenza per l'ispezione che consente agli acquirenti di ritirarsi senza penalità nel caso in cui l'ispezione a casa dovesse rivelare seri problemi. Se il tuo contratto non ha questa clausola, tuttavia, potresti finire per perdere i tuoi sudati soldi.. Potresti essere in grado di contestare questi addebiti, ma ciò porterà solo a ulteriori ritardi.
4. Assicurazione
Sapete come una compagnia di assicurazioni può rifiutarsi di assicurare un'auto perché ha troppi reclami o danni? Bene, lo stesso vale per le case. Se un precedente proprietario di casa ha presentato un'importante richiesta di risarcimento su una casa, le compagnie assicurative potrebbero ritenerlo troppo rischioso e quindi rifiutarsi di assicurarlo. I finanziatori di solito richiedono che tu mantenga l'assicurazione dei proprietari di abitazione fino a quando non hai pagato il mutuo, quindi, a meno che tu non sia un acquirente interamente in contanti, questo può essere un rompicapo.
Inoltre, i finanziatori potrebbero richiedere l'acquisto di un'assicurazione contro i rischi oltre all'assicurazione del proprietario della casa se la tua casa si trova in una zona ad alto rischio. Questo tipo di assicurazione è generalmente costoso. È importante iniziare le indagini sulla tua proposta di assicurazione sulla casa il prima possibile, aggiunge Condor. “Tutti i finanziatori richiedono che una politica sia in vigore prima di approvare un prestito”, quindi non farlo fino all'ultimo minuto ritarderebbe sicuramente la chiusura.
5. La ricerca del titolo
A parte l'assicurazione, di solito è necessaria una ricerca del titolo per garantire che nessuno abbia un diritto legale sulla proprietà. Questo potrebbe essere chiunque dallo stato o dall'IRS ai parenti del venditore. Ciò che di solito segue è l'assicurazione del titolo, che ti protegge da eventuali pretese future sulla proprietà. Se durante la ricerca viene scoperto un reclamo contro la proprietà, sarebbe necessario risolverlo prima di poter procedere.
"Preparati a far negoziare al tuo avvocato con l'avvocato del venditore se emergono problemi a sorpresa in base al rapporto sul titolo" consiglia David Reischer, procuratore immobiliare e CEO di Consulenza legale. Non è raro avere problemi che devono essere risolti o altre piccole condizioni che devono essere rinegoziato in base all'apprendimento di nuovi fatti che inizialmente non erano stati compresi quando l'offerta originale era presentato. Questi elementi possono causare un ritardo se sono significativi..
6. Errori e discrepanze
Una valutazione e un'ispezione della casa di successo non significano sempre che il tuo prestito venga approvato immediatamente. In alcuni casi, il finanziamento potrebbe fallire a causa di errori e disparità nella richiesta di prestito. Potrebbe essere qualsiasi cosa, come nuovi debiti, documenti errati, un aumento dei tassi di interesse, cambiamenti nel punteggio di credito, occupazione o persino cambiamenti nello stato civile. Uno di questi potrebbe significare un cambiamento nella tua capacità finanziaria. È importante notare che la tua domanda non andrebbe al sottoscrittore fino a quando i tuoi documenti non sono completi e anche allora, una discrepanza significherebbe che devi ricominciare tutto da capo.
7. Una stima in buona fede
Quando fai un'offerta su una proprietà e o ottieni una pre-approvazione per un prestito, il creditore dovrebbe fornire una stima in buona fede che spieghi il costo di chiusura associato all'ottenimento del finanziamento su una casa. Questa è fondamentalmente una bozza del modulo HUD 1, ovvero una dichiarazione dei costi di liquidazione. Si prevede che la stima in buona fede sia una stima ravvicinata, ma a volte i prestatori tendono ad attirare clienti con stime basse. In una tale situazione, anche convincere il prestatore a rivedere le spese eccessive o garantire un finanziamento alternativo può causare un ritardo.
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Suggerimenti per prevenire ritardi durante la chiusura di una casa
- Inizia subito le richieste di informazioni sull'assicurazione dei proprietari di case. Tutti i finanziatori richiedono che una politica sia in vigore prima di finanziare un prestito.
- Ricontrolla tutti i documenti creati durante il processo. Dedicare qualche minuto in più alla verifica di errori di ortografia, importi errati o pagine mancanti ti farà risparmiare ore o addirittura giorni di ritardo.
- Non apportare grandi cambiamenti nella tua vita, nelle tue finanze o nel tuo credito durante il processo di chiusura. Questo potrebbe cambiare il tuo Rapporto debito/reddito innescando una ripetizione, un ritardo o il rifiuto della tua richiesta di prestito.
- Soddisfare la richiesta relativa a tutti i documenti richiesti da un agente immobiliare, un prestatore e tutte le altre parti. Sembra semplice, ma non è comune; infatti, agenti immobiliari e istituti di credito sono piacevolmente sorpresi quando i potenziali acquirenti sono ben preparati.
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8. Il tipo di mutuo
Va notato, a questo punto, che ci sono una varietà di mutui che hanno tutti un effetto su quanto tempo ci vuole per chiudere. Prestiti convenzionali, mutui non garantiti da un'agenzia governativa, in genere richiedono circa quattro settimane per essere elaborati, prestiti FHA, mutui assicurati dalla Federal Housing Association impiega circa sei settimane, mentre i prestiti VA, i mutui emessi da istituti di credito e garantiti dal Dipartimento degli affari dei veterani degli Stati Uniti potrebbero richiedere anche più a lungo. Ogni prestito potrebbe causare potenziali ritardi a seconda della tua situazione.
"Un Prestito FHA può essere ritardato se un mutuatario lo richiede troppo presto dopo il fallimento, la preclusione o un atto sostitutivo di preclusione", afferma Condor. Di solito ci si aspetta che gli acquirenti all'interno della categoria FHA attendano un periodo di stagionatura obbligatorio prima di richiedere un nuovo mutuo. I ritardi con i ritardi dei mutui convenzionali potrebbero essere attribuiti a "problemi come un numero elevato di domande con il creditore e domanda di prestito incompleta o imprecisa o documenti di supporto". Per i prestiti VA, ci sono alcune ragioni in più per possibili ritardi: a) pratiche burocratiche aggiuntive, inclusa la proprietà minima Requisiti, b) carenza di periti VA" ec) prova di un certificato di idoneità per confermare l'esercito servizio.
9. Contingenze varie
Il processo di chiusura della casa non è tutto numeri e regolamenti. A volte, contingenze apparentemente banali come una brutta procedura finale, in cui il precedente proprietario ha lasciato la spazzatura ovunque, o quelli più sostanziali come un divorzio o una vendita in sospeso potrebbero anche influenzare la chiusura prevista Data. Altre volte potrebbero essere di conseguenza festività, festività federali o, osiamo dire, una pandemia. Queste situazioni di solito significano che gli individui e gli organismi di regolamentazione coinvolti nel processo di chiusura della tua casa non sarebbero in grado di lavorare. Ci sono anche rari casi in cui il venditore si tira indietro all'ultimo minuto, ritardando ulteriormente il processo di chiusura.
10. Modifiche dell'ultimo minuto
Una volta che un prestatore dà l'approvazione finale, ciò che resta è chiudere il mutuo, ma non andare ancora a ballare. In qualità di acquirente, è consigliabile non modificare nulla sul proprio record fino al completamento della chiusura. Stiamo parlando di cambi di lavoro, licenziamenti di mobili, acquisto di auto e pagamenti insoluti con carta di credito. In sostanza, uno qualsiasi di questi importanti cambiamenti potrebbe alterare il rapporto debito/reddito, costringendo il creditore a "rifare il processo di sottoscrizione", afferma Condor. Solo dopo che il prestito è stato finanziato può essere considerato definitivo. Se stai rifinanziando su una casa già acquistata, e immagino che tu non lo sia, la chiusura non segna necessariamente la fine, ci sono tre giorni lavorativi in più - un arco di tempo noto come periodo di rescissione, che consente al proprietario della casa di cambiare idea e/o annullare il prestito, ma questo è completamente diverso argomento.
Quindi, ecco qua. L'acquisto di una casa è un momento emozionante. I tempi di attesa possono essere atroci ed estenuanti. Ma se presti attenzione a questi passaggi, ti verranno consegnate le chiavi un po' prima.
