그래서 결국 렌탈을 포기하고 집을 사다. 당신은 음료를 공유했습니다 공인중개사, 수많은 오픈 하우스를 통해 신음했고 아마도 쿠키만을 위해 거기에있는 것처럼 보이는 시청자에게 몇 가지 이상의 곁눈질을 주었을 것입니다. 모든 작업을 마친 후 마침내 수락된 제안을 제출했으며 이제 마감을 기다리고 있으며 왜 그렇게 오래 걸리는지 궁금합니다.
처음 주택 구매자가 가장 많이 묻는 질문 중 하나는 "집을 닫는 데 얼마나 걸립니까?"입니다. 정답은 없는 것이 사실입니다. 일반적으로 30-60일이 소요됩니다. 그러나 귀하의 제안 사이에 대출 승인, 에스크로, 이 시간 프레임을 방해하기 위해 발생할 수 있는 많은 이벤트와 우발사항이 있습니다.
"당신의 제안이 수락되면 일반적으로 대부분의 대출 우발 상황은 약 17일입니다"라고 말합니다. 야와르 찰리, Aaron Kirkman Group의 부동산 이사. 이는 구매자가 대출 승인을 받기 위해 인수자에게 필요한 서류를 17일 내에 제공해야 함을 의미합니다.
대출에 대한 최종 승인이 오면 에스크로 또는 제3자 대출 문서가 며칠 만에 마감될 수 있습니다. 그러나 해결되지 않은 재산 피해, 최종 검토 문제 및 대출 기관의 추가 문서에 대한 막바지 요청과 같은 추가 발생으로 인해 지연이 발생할 수 있습니다. 현금 거래는 일반적으로 구매자가 대출 기관 승인, 평가, 검사 또는 수리 협상과 같은 우발 상황의 영향을 받지 않기 때문에 더 빠르게 움직이는 경향이 있습니다. 모기지론을 통해 자금을 조달한 주택은 시간이 조금 더 걸리는 경향이 있습니다. Charlie는 제안이 제공된 때부터 최종 마감까지 “모든 것이 중요합니다. 당사자는 적시에 문서를 제공하기 위해 대기 상태를 유지합니다. 그렇지 않으면 에스크로가 지연".
다음은 집 폐쇄를 지연시키는 10가지 요인과 이에 대처하는 방법입니다.
집 폐쇄: 프로세스를 가속화하거나 늦추는 10가지 요소
1. 현금 또는 사전 승인
집을 닫는 데 필요한 시간은 귀하가 얼마나 많은 녹색 자산을 보유하고 있는지 또는 현금이 없다고 가정할 때 대출 기관에 따라 크게 달라집니다. 누군가에게 주택 융자를 받기 전에 몇 가지 사항을 처리해야 하기 때문입니다.
이 문제를 해결하는 방법 중 하나는 "집 찾기를 시작하기 전에도 사전 승인을 받는 것"이라고 Karen Condor는 다음과 같이 조언합니다. 전문가 보험 검토. 이렇게 하려면 일정 기간 동안 특정 대출 금액을 승인하기 위해 신용을 확인하고 문서를 확인하는 대출 기관을 만나야 합니다. 사전 승인은 단순한 사전 자격과는 다르며 더 가치가 있다는 점에 유의하십시오. 구매자가 감당할 수 있는 금액의 추정치를 결정하는 데 사용되는 구매자의 신용도 평가 빌리다.
2. 평가
사전 승인 편지가 아직 없다면 괜찮습니다. 그러나 조금 더 기다릴 준비가 되어 있어야 합니다. 대출 기관이 대출을 승인하기 전에 주택에 대한 평가를 수행하여 다음 사항을 확인해야 합니다. 지불하는 것이 정말 가치가 있거나 휴대 전화와 같이 추가 현금을 요구하지 않는 것입니다. 청구서. 이렇게 하면 차압이 발생한다고 가정할 때 향후 손실을 더 쉽게 만회할 수 있습니다.
감정가가 너무 낮으면 판매자가 가격을 낮추거나 차액을 현금으로 지불해야 합니다. 평가는 다소간 데이터에서 도출된 독단적인 견해이기 때문에 다른 평가자로부터 2차 의견을 얻을 수 있습니다.
어느 쪽이든, 판매자와 재협상하거나 다른 감정인을 구하면 추가 시간이 소요됩니다. 당신이 청구서를 발판으로 삼을 책임이 있지만, 감정은 대출 기관에 의해 명령될 것이므로 대출 기관이 제시간에 주문을 하도록 재촉해야 한다고 Charlie는 제안합니다. “마감이 늦어지는 가장 큰 이유 중 하나는 감정서를 제때 주문하지 못한 것입니다. 대출 승인이 지연될 수밖에 없다”고 말했다.
3. 검사
모든 것이 감정 평가와 잘 맞는다고 가정하면 대출 기관도 주택 검사를 명령할 것입니다. 모든 대출 기관이 해충에 대해 하나를 요구하지는 않지만 주택 검사와 해충 검사의 두 가지가 있습니다. 그 이유는 구매자가 해충 문제가 있는 집으로 이사하면 집을 버리고 대출 기관이 책임을 지게 할 수 있기 때문입니다. 검사 중 잘못된 것이 발견되면 추가 조사 및/또는 판매자와의 재협상이 지연될 수 있습니다.
Charlie는 "저는 항상 고객이 초기에 모든 조사를 수행하도록 권장합니다."라고 말합니다. “검사를 하다가 방이 허용되지 않는다는 것을 알게 될 수도 있습니다. 그 방이 허용되지 않으면 대출을 받을지 여부에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 주택의 평방 피트 수에 포함되지 않을 수 있습니다.”
일부 구매 제안에는 주택 검사에서 심각한 문제가 드러날 경우 구매자가 벌금 없이 취소할 수 있는 검사 비상 조항이 포함됩니다. 그러나 계약서에 이 조항이 없으면 힘들게 번 돈을 잃게 될 수 있습니다. 이러한 청구에 대해 이의를 제기할 수 있지만 그렇게 하면 더 많은 지연이 발생할 수 있습니다.
4. 보험
보험 회사가 자동차에 너무 많은 청구 또는 손해가 있다는 이유로 자동차 보험을 거부할 수 있는 방법을 알고 있습니까? 글쎄요, 주택도 마찬가지입니다. 이전 주택 소유자가 주택에 대해 주요 보험 청구를 한 경우 보험 회사는 이를 너무 큰 위험으로 간주하여 보험 가입을 거부할 수 있습니다. 대출 기관은 일반적으로 모기지를 갚을 때까지 주택 소유자 보험을 유지하도록 요구하므로 전액 현금 구매자가 아닌 한 이것은 거래 차단기가 될 수 있습니다.
또한 대출 기관은 귀하의 주택이 고위험 지역에 있는 경우 주택 소유자 보험에 추가로 위험 보험에 가입하도록 요구할 수 있습니다. 이런 종류의 보험은 일반적으로 비쌉니다. 가능한 한 빨리 제안된 주택 보험에 대한 문의를 시작하는 것이 중요하다고 Condor는 덧붙입니다. "모든 대출 기관은 대출을 승인하기 전에 정책을 시행해야 합니다." 그래서 마지막 순간까지 그렇게 하지 않으면 확실히 마감이 지연됩니다.
5. 제목 검색
보험 외에도 소유권 검색은 일반적으로 아무도 해당 부동산에 대해 법적 청구를 하지 않도록 하기 위해 필요합니다. 이것은 주 또는 IRS에서 판매자의 친척에 이르기까지 누구나 될 수 있습니다. 일반적으로 뒤따르는 것은 소유권 보험으로 향후 재산에 대한 청구로부터 귀하를 보호합니다. 수색 중에 재산에 대한 청구가 발견되면 계속 진행하기 전에 해결해야 합니다.
부동산 변호사이자 CEO인 David Reischer는 "권리 보고서를 기반으로 놀라운 문제가 발생하는 경우 변호사가 판매자의 변호사와 협상할 수 있도록 준비하십시오."라고 조언합니다. 법률 자문. 정리해야 할 문제나 해결해야 할 기타 작은 조건이 있는 것은 드문 일이 아닙니다. 원래 제안이 있었을 때 처음에 이해되지 않았던 새로운 사실을 학습하여 재협상 제출 된. 이러한 항목이 중요한 경우 지연이 발생할 수 있습니다..
6. 오류 및 불일치
성공적인 주택 감정 및 검사가 항상 즉시 대출 승인을 받는 것은 아닙니다. 경우에 따라 대출 신청서의 오류 및 불일치로 인해 자금 조달이 실패할 수 있습니다. 그것은 새로운 부채, 잘못된 문서, 이자율 인상, 신용 점수 변경, 고용 또는 결혼 상태의 변경과 같은 모든 것일 수 있습니다. 이 중 하나는 재정 능력의 변화를 의미할 수 있습니다. 귀하의 신청서는 문서가 완성될 때까지 보험업자에게 넘어가지 않으며 불일치가 발생하면 처음부터 다시 시작해야 한다는 것을 의미한다는 점에 유의하는 것이 중요합니다.
7. 선의의 견적
부동산에 대한 제안을 하거나 대출에 대한 사전 승인을 받으면 대출 기관은 주택 융자와 관련된 마감 비용을 설명하는 선의의 견적서를 제공해야 합니다. 이것은 기본적으로 HUD 1 형식의 대략적인 초안, 즉 결제 비용 명세서입니다. Good Faith Estimate는 가까운 추정치가 될 것으로 예상되지만 때로는 대출 기관이 낮은 견적으로 고객을 끌어들이는 경향이 있습니다. 이러한 상황에서 대출 기관이 과도한 비용을 다시 방문하도록 하거나 대체 자금 조달을 확보하는 것도 지연을 유발할 수 있습니다.
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집을 닫을 때 지연을 방지하기 위한 팁
- 주택 소유자 보험에 대한 문의를 일찍 시작하십시오. 모든 대출 기관은 대출 자금을 조달하기 전에 정책을 시행해야 합니다.
- 이 과정에서 생성된 모든 문서를 다시 확인하십시오. 맞춤법 오류, 잘못된 금액 또는 누락된 페이지가 있는지 검토하는 데 시간을 더 들이면 몇 시간 또는 며칠이 걸리는 시간을 절약할 수 있습니다.
- 마감 과정에서 인생, 재정 또는 신용에 큰 변화를 주지 마십시오. 이것은 당신을 바꿀 수 있습니다 소득 대비 부채 비율 대출 신청의 재실행, 지연 또는 거부를 유발합니다.
- 부동산 중개인, 대출 기관 및 기타 모든 당사자가 요청하는 모든 문서에 대한 요청을 이행합니다. 이것은 간단하게 들리지만 일반적이지 않습니다. 사실, 부동산 중개인과 대출 기관은 잠재 구매자가 잘 준비되어 있을 때 기분 좋게 놀란다.
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8. 모기지 유형
이 시점에서 다양한 모기지론이 있으며 모두 마감 시간에 영향을 미칩니다. 일반 대출, 정부 기관이 담보하지 않는 모기지, 일반적으로 처리하는 데 약 4주가 소요됨, FHA 대출, 연방이 보장하는 모기지 주택 협회는 약 6주가 소요되는 반면 VA 대출, 대출 기관이 발행하고 미국 보훈부가 보증하는 모기지론은 더 길게. 각 대출은 상황에 따라 잠재적으로 지연될 수 있습니다.
"NS FHA 대출 차용인이 파산, 압류 또는 압류 증서 후 너무 빨리 신청하면 지연될 수 있습니다.”라고 Condor는 말합니다. 일반적으로 FHA 범주에 속하는 구매자는 새 모기지를 신청하기 전에 필수 양념 기간을 기다려야 합니다. 기존 모기지 지연으로 인한 지연은 "대출 기관에 많은 수의 신청, 불완전하거나 부정확한 대출 신청 또는 지원 서류와 같은 문제"로 인한 것일 수 있습니다. VA 대출의 경우 지연 가능성이 있는 몇 가지 이유가 더 있습니다. a) 최소 자산을 포함한 추가 서류 요구 사항, b) VA 감정사 부족" 및 c) 군인 확인을 위한 자격 증명서 서비스.
9. 기타 비상 사태
집 폐쇄 절차는 모든 숫자와 규정이 아닙니다. 때로는 이전 소유자가 쓰레기를 버린 잘못된 최종 안내와 같이 사소해 보이는 우발 사항이 있습니다. 모든 곳에서, 또는 이혼이나 보류 중인 판매와 같은 보다 실질적인 것도 예상되는 마감에 영향을 미칠 수 있습니다. 데이트. 다른 때에는 결과적으로 축제, 연방 공휴일 또는 대유행이라고 할 수 있습니다. 이러한 상황은 일반적으로 주택 폐쇄 절차에 관련된 개인 및 규제 기관이 일할 수 없음을 의미합니다. 판매자가 마지막 순간에 취소하여 마감 프로세스를 더욱 지연시키는 드문 경우도 있습니다.
10. 막바지 변경 사항
대출 기관이 최종 승인을 하면 남은 것은 모기지 대출을 마감하는 것입니다. 하지만 아직 춤을 추지는 마세요. 구매자는 마감이 완료될 때까지 기록을 변경하지 않는 것이 좋습니다. 우리는 직업 변경, 가구 배치, 자동차 구매 및 연체 신용 카드 지불에 대해 이야기하고 있습니다. 본질적으로 이러한 주요 변경 사항은 부채 대비 소득 비율을 변경하여 대출 기관이 "인수 절차를 다시 실행"하도록 할 수 있다고 Condor는 말합니다. 대출 자금이 조달된 후에야 최종 대출로 간주될 수 있습니다. 이미 구입한 주택에 대해 재융자를 하고 있고 그렇지 않은 것 같으면 마감이 반드시 종료를 의미하는 것은 아닙니다. 영업일 기준 3일이 더 있습니다. 주택 소유자가 마음을 바꾸거나 대출을 취소할 수 있는 기간을 해지 기간이라고 하지만 이는 완전히 다릅니다. 주제.
자, 여기 있습니다. 집을 사는 것은 흥미로운 시간입니다. 기다리는 시간은 힘들고 지칠 수 있습니다. 하지만 이 단계에 주의를 기울이면 열쇠를 조금 더 빨리 받을 수 있습니다.
