Tātad, jūs beidzot nolēmāt atteikties no nomas un iegādājies sev māju. Jūs esat kopīgojis dzērienus ar nekustamā īpašuma aģenti, stenēja cauri neskaitāmām atvērto durvju dienām un, iespējams, piešķīra vairāk nekā dažas sānu acis skatītājiem, kuri, šķiet, meklē tikai cepumus. Pēc visa darba jūs beidzot iesniedzāt piedāvājumu, kas tika pieņemts, un tagad jūs gaidāt slēgšanu un domājat, kāpēc tas prasa tik ilgu laiku.
Viens no jautājumiem, ko visbiežāk uzdod pircēji pirmo reizi, ir: "Cik ilgs laiks nepieciešams, lai māju aizvērtu?" Patiesība ir tāda, ka nav viennozīmīgas atbildes. Parasti tas aizņem 30–60 dienas. Tomēr starp jūsu piedāvājumu aizdevuma apstiprināšana, un darījuma dēļ, ir daudz notikumu un neparedzētu apstākļu, kas varētu izjaukt šo laika posmu.
"Kad jūsu piedāvājums tiek pieņemts, parasti lielākā daļa neparedzētu aizdevuma gadījumu ir aptuveni 17 dienas," saka Javars Čārlijs, Aaron Kirkman Group nekustamā īpašuma direktors. Tas nozīmē, ka pircējam ir 17 dienas, lai iesniegtu parakstītājam nepieciešamos dokumentus, lai aizdevums tiktu apstiprināts.
Tiklīdz tiek saņemts galīgais aizdevuma apstiprinājums, darījuma vai trešās puses aizdevuma dokumentācija var tikt slēgta dažu dienu laikā. Tomēr papildu gadījumi, piemēram, neatrisināti īpašuma bojājumi, pēdējās problēmas un pēdējā brīža pieprasījumi pēc papildu dokumentācijas no aizdevēja, var izraisīt aizkavēšanos. Skaidras naudas darījumi parasti notiek ātrāk, jo pircējs ne vienmēr ir pakļauts neparedzētiem gadījumiem, piemēram, aizdevēja apstiprinājumam, novērtējumiem, pārbaudēm vai sarunām par remontu. Mājām, kuras tiek finansētas ar hipotēku, parasti ir nepieciešams nedaudz ilgāks laiks. No brīža, kad tiek izteikts piedāvājums, līdz pat galīgajai slēgšanai Čārlijs saka: “Ir svarīgi, lai viss puses paliek gaidīšanas režīmā, lai savlaicīgi sniegtu dokumentāciju, pretējā gadījumā darījums var būt kavējas”.
Šeit ir norādīti 10 faktori, kas veicina aizkavēšanos mājas slēgšanā, un kā jūs varat tos novērst.
Mājas slēgšana: 10 faktori, kas paātrina vai palēnina procesu
1. Skaidrā naudā vai iepriekšēja apstiprināšana
Mājas slēgšanai nepieciešamais laiks lielā mērā ir atkarīgs no tā, cik daudz zaļo preču jums ir pa rokai, vai no jūsu aizdevēja, pieņemot, ka jums nav skaidras naudas. Tas ir tāpēc, ka pirms mājokļa kredīta piešķiršanas kādam ir jāparūpējas par pāris lietām.
Viens no veidiem, kā to apiet, ir “saņemt iepriekšēju apstiprinājumu, pat pirms sākat meklēt māju”, konsultē Kārena Kondora, mājas apdrošināšanas un nekustamā īpašuma speciāliste. Ekspertu atsauksmes par apdrošināšanu. Lai to izdarītu, jums ir jāsazinās ar aizdevēju, kurš pārbaudīs jūsu kredītvēsturi un pārbaudīs jūsu dokumentāciju, lai apstiprinātu konkrētu aizdevuma summu uz noteiktu laiku. Ņemiet vērā, ka iepriekšēja apstiprināšana atšķiras no iepriekšējas kvalifikācijas un ir vērtīgāka nekā iepriekšēja kvalifikācija, kas ir tikai pircēja kredītspējas novērtējums, ko izmanto, lai noteiktu summu, ko viņš vai viņa var atļauties aizņemties.
2. Novērtējums
Ja jums vēl nav iepriekšējas apstiprināšanas vēstules, tas ir pilnīgi labi. Bet jums vajadzētu būt gatavam pagaidīt nedaudz ilgāk. Pirms aizdevējs apstiprina jūsu aizdevumu, būs jāveic mājokļa novērtējums, lai pārliecinātos tas tiešām ir tā vērts, ko jūs maksājat vai ka jūs neprasāt papildu naudu, piemēram, tālruni rēķins. Tas atvieglo zaudējumu atgūšanu nākotnē, pieņemot, ka notiek tirgus ierobežošana.
Ja novērtējums ir pārāk zems, pārdevējam vai nu būs jāsamazina cena, vai arī jums būs jāmaksā starpība skaidrā naudā. Ir iespējams iegūt otru atzinumu no cita vērtētāja, jo novērtējumi vairāk vai mazāk ir viedoklis, kas balstīts uz datiem.
Jebkurā gadījumā atkārtotas sarunas ar pārdevēju vai cita vērtētāja piesaiste jums izmaksās papildu laiku. Lai gan jūs esat atbildīgs par rēķina apmaksu, novērtējumu pasūtīs aizdevējs, tāpēc noteikti mudiniet viņus veikt pasūtījumu laikā, iesaka Čārlijs. “Viens no galvenajiem slēgšanas kavēšanās iemesliem ir nespēja laicīgi pasūtīt novērtējumu. Tas liek aizkavēt aizdevuma apstiprināšanu”.
3. Inspekcija
Pieņemot, ka ar novērtēšanu viss norit labi, aizdevējs gatavojas pasūtīt arī mājas apskati. Ir divi no tiem, mājas pārbaude un kaitēkļu pārbaude, lai gan ne visi aizdevēji to pieprasa kaitēkļiem. Iemesls tam ir tāds, ka, ja pircējs pārceļas uz māju ar kaitēkļu problēmu, viņš, iespējams, var pamest māju, atstājot aizdevēju atbildīgu. Ja pārbaudes laikā kaut kas tiek konstatēts kā nepareizs, turpmāka izmeklēšana un/vai atkārtotas sarunas ar pārdevēju var izraisīt aizkavēšanos.
"Es vienmēr mudinu savus klientus veikt visas izmeklēšanas procesa sākumā," saka Čārlijs. "Jūs, veicot pārbaudes, jūs varat uzzināt, ka telpa nav atļauta. Ja šī telpa nav atļauta, tā var netikt ieskaitīta mājas kvadrātmetros, kas var tieši ietekmēt to, vai saņemat aizdevumu vai nē.
Dažos pirkuma piedāvājumos ir iekļauta ārkārtas pārbaudes klauzula, kas ļauj pircējiem atteikties no soda, ja mājas pārbaude atklāj nopietnas problēmas. Tomēr, ja jūsu līgumā nav šīs klauzulas, jūs varat zaudēt savu grūti nopelnīto naudu. Iespējams, varēsit apstrīdēt šīs maksas, taču tas tikai radīs vairāk kavēšanās.
4. Apdrošināšana
Jūs zināt, kā apdrošināšanas kompānija var atteikties apdrošināt automašīnu, jo tai ir pārāk daudz pretenziju vai bojājumu? Nu, tas pats attiecas uz mājām. Ja iepriekšējais mājas īpašnieks ir iesniedzis lielu apdrošināšanas atlīdzību par māju, apdrošināšanas kompānijas to var uzskatīt par pārāk lielu risku un tāpēc atteikties to apdrošināt. Aizdevēji parasti pieprasa, lai jūs uzturētu mājas īpašnieku apdrošināšanu, līdz esat samaksājis hipotēku, tāpēc, ja vien neesat pircējs ar skaidru naudu, tas var būt darījuma lauzējs.
Tāpat aizdevēji var pieprasīt, lai papildus mājas īpašnieka apdrošināšanai jums jāiegādājas arī riska apdrošināšana, ja jūsu māja atrodas augsta riska zonā. Šāda veida apdrošināšana parasti ir dārga. Ir svarīgi pēc iespējas agrāk sākt izmeklēšanu par jūsu piedāvāto mājas apdrošināšanu, piebilst Condor. "Visiem aizdevējiem pirms aizdevuma apstiprināšanas ir jābūt spēkā politikai", tāpēc, ja to neizdarīsit līdz pēdējam brīdim, slēgšana noteikti tiktu aizkavēta.
5. Virsraksta meklēšana
Papildus apdrošināšanai parasti ir nepieciešama nosaukuma meklēšana, lai nodrošinātu, ka nevienam nav juridisku pretenziju uz īpašumu. Tas var būt ikviens no valsts vai IRS līdz pārdevēja radiniekiem. Parasti seko īpašumtiesību apdrošināšana, kas aizsargā jūs pret jebkādām turpmākām pretenzijām uz īpašumu. Ja kratīšanas laikā tiek atklāta pretenzija pret īpašumu, tā ir jāatrisina, lai varētu turpināt.
"Esiet gatavs, lai jūsu advokāts apspriestos ar pārdevēja advokātu, ja, pamatojoties uz ziņojuma par nosaukumu, parādās pārsteiguma problēmas," iesaka Deivids Reišers, nekustamā īpašuma advokāts un uzņēmuma izpilddirektors. Juridiskās konsultācijas. Nereti rodas problēmas, kas ir jānovērš, vai citi nelieli apstākļi, kas ir jānovērš pārrunāts, pamatojoties uz jaunu faktu uzzināšanu, kas sākotnēji nebija saprotami, kad bija sākotnējais piedāvājums iesniegts. Šīs preces var izraisīt aizkavēšanos, ja tās ir nozīmīgas.
6. Kļūdas un neatbilstības
Veiksmīga mājas novērtēšana un pārbaude ne vienmēr nozīmē, ka aizdevums tiek apstiprināts nekavējoties. Dažos gadījumos finansējums var izkrist, jo jūsu aizdevuma pieteikumā ir kļūdas un atšķirības. Tas varētu būt jebkas, piemēram, jauni parādi, kļūdaini dokumenti, procentu likmju pieaugums, kredītreitingu izmaiņas, nodarbinātība vai pat ģimenes stāvokļa izmaiņas. Jebkurš no tiem var nozīmēt izmaiņas jūsu finansiālajās spējās. Ir svarīgi ņemt vērā, ka jūsu pieteikums netiks nosūtīts parakstītājam, kamēr jūsu dokumenti nav pabeigti, un pat tad neatbilstība nozīmētu, ka jums viss jāsāk no jauna.
7. Labas ticības aplēse
Kad jūs piedāvājat īpašumu un/vai saņemat iepriekšēju apstiprinājumu aizdevumam, tiek sagaidīts, ka aizdevējs sniegs uzticamu aplēsi, kas izskaidro slēgšanas izmaksas, kas saistītas ar finansējuma iegūšanu mājā. Tas būtībā ir aptuvens HUD 1 veidlapas projekts, t.i., norēķinu izmaksu pārskats. Paredzams, ka Good Faith tāme būs tuvu aplēse, taču dažreiz aizdevēji mēdz piesaistīt klientus ar zemām aplēsēm. Šādā situācijā aizkavēšanos var izraisīt arī aizdevēja pieprasīšana pārskatīt pārmērīgās maksas vai nodrošināt alternatīvu finansējumu.
-
Padomi, kā novērst kavēšanos, slēdzot māju
- Sāciet izmeklēšanu par māju īpašnieku apdrošināšanu agri. Visiem aizdevējiem pirms aizdevuma finansēšanas ir jābūt spēkā esošai politikai.
- Vēlreiz pārbaudiet visus procesa laikā izveidotos dokumentus. Atvēlot dažus papildu mirkļus, lai pārskatītu pareizrakstības kļūdas, nepareizas summas vai trūkstošās lapas, jūs ietaupīsit stundu vai pat dienu kavēšanos.
- Neveiciet nekādas būtiskas izmaiņas savā dzīvē, finansēs vai kredītvēstures slēgšanas procesa laikā. Tas var mainīt jūsu Parāda un ienākumu attiecība kas izraisa jūsu aizdevuma pieteikuma pārtaisīšanu, kavēšanos vai noraidīšanu.
- Izpildiet pieprasījumu par visiem nekustamo īpašumu, aizdevēju un visu citu pušu pieprasītajiem dokumentiem. Tas izklausās vienkārši, bet tas nav izplatīts; patiesībā mākleri un aizdevēji ir patīkami pārsteigti, kad potenciālie pircēji ir labi sagatavojušies.
.
8. Hipotēkas veids
Šajā brīdī jāatzīmē, ka pastāv dažādas hipotēkas, un tās visas ietekmē to, cik ilgs laiks nepieciešams, lai to slēgtu. Parastie aizdevumi, hipotēkas, ko nenodrošina valsts aģentūra, parasti tiek apstrādātas apmēram četras nedēļas, FHA aizdevumi, hipotēkas, ko apdrošinājusi federālā iestāde. Mājokļu asociācija aizņem apmēram sešas nedēļas, savukārt VA aizdevumi, hipotēkas, ko izsniedz aizdevēji un ko garantē ASV Veterānu lietu departaments, var aizņemt pat ilgāk. Katrs aizdevums var izraisīt potenciālu kavēšanos atkarībā no jūsu situācijas.
“An FHA aizdevums var aizkavēties, ja aizņēmējs to piesakās pārāk ātri pēc bankrota, iekasēšanas vai akta, kas aizstāj ieķīlāšanu,” saka Kondors. Parasti pircējiem FHA kategorijā ir jāgaida obligāts garšvielu periods, pirms piesakās jaunai hipotēkai. Tradicionālo hipotēku kavējumus var saistīt ar “problēmām, piemēram, lielu pieteikumu skaitu aizdevējam un nepilnīgu vai neprecīzu aizdevuma pieteikumu vai apliecinošu dokumentu noformēšanu”. VA aizdevumiem ir vēl daži iespējamie kavēšanās iemesli: a) papildu dokumenti, tostarp minimālais īpašums Prasības, b) VA vērtētāju trūkums” un c) sertifikāta atbilstības sertifikāts, lai apstiprinātu militāro stāvokli. apkalpošana.
9. Dažādi neparedzēti gadījumi
Mājas slēgšanas process nav tikai skaitļi un noteikumi. Dažreiz šķietami nenozīmīgi gadījumi, piemēram, slikts pēdējais gājiens, kad iepriekšējais īpašnieks atstāja miskasti visur, vai arī daudz būtiskāki, piemēram, šķiršanās vai gaidāma pārdošana, var ietekmēt arī paredzamo noslēgumu datums. Citreiz tas varētu būt svētku, federālās brīvdienas vai, uzdrīkstēties teikt, pandēmijas rezultāts. Šīs situācijas parasti nozīmē, ka personas un regulējošās iestādes, kas ir iesaistītas jūsu mājas slēgšanas procesā, nevarēs strādāt. Reti ir arī gadījumi, kad pārdevējs atkāpjas pēdējā brīdī, tādējādi vēl vairāk aizkavējot slēgšanas procesu.
10. Pēdējā brīža izmaiņas
Kad aizdevējs ir devis galīgo apstiprinājumu, atliek slēgt hipotēku, bet vēl neķerties pie dejām. Kā pircējam nav ieteicams neko mainīt savā ierakstā, kamēr nav pabeigta slēgšana. Mēs runājam par darba maiņu, mēbeļu izvietošanu, automašīnu iegādi un kavētiem kredītkaršu maksājumiem. Būtībā jebkura no šīm lielajām izmaiņām varētu mainīt jūsu parāda attiecību pret ienākumiem, liekot aizdevējam "pārtaisīt parakstīšanas procesu", saka Kondors. Tikai pēc tam, kad aizdevums ir finansēts, to var uzskatīt par galīgu. Ja refinansējat jau iegādātā mājā, bet, manuprāt, tā nav, slēgšana ne vienmēr nozīmē beigas, ir trīs papildu darbadienas — laika posms, kas pazīstams kā atcelšanas periods — kas ļauj mājas īpašniekam mainīt savas domas un/vai anulēt aizdevumu, taču tas ir pavisam cits temats.
Tātad, lūk. Mājas iegāde ir aizraujošs laiks. Gaidīšanas laiki var būt mokoši un nogurdinoši. Taču, ja pievērsīsiet uzmanību šīm darbībām, atslēgas jums tiks nodotas nedaudz ātrāk.
