Dus je hebt uiteindelijk besloten om de huur op te zeggen en koop een huis voor jezelf. Je hebt drankjes gedeeld met vastgoedmakelaars, kreunde door talloze open huizen en gaf waarschijnlijk meer dan een paar zij-ogen aan de kijkers die er alleen voor de koekjes lijken te zijn. Na al het werk heb je eindelijk een aanbod gedaan dat is geaccepteerd, en nu wacht je op het sluiten en vraag je je af waarom het zo lang duurt.
Een van de vragen die de meeste beginnende huizenkopers stellen, is: "Hoe lang duurt het om een huis te sluiten?" De waarheid is dat er geen definitief antwoord is. Meestal duurt het 30-60 dagen. Echter, tussen uw aanbod, lening goedkeuring, en escrow, er zijn veel gebeurtenissen en onvoorziene gebeurtenissen die kunnen optreden om dit tijdsbestek te verstoren.
"Zodra uw aanbod wordt geaccepteerd, zijn de meeste onvoorziene leningen over het algemeen ongeveer 17 dagen", zegt Yawar Charlie, een directeur onroerend goed bij Aaron Kirkman Group. Dit betekent dat de koper 17 dagen de tijd heeft om de verzekeraar de nodige papieren te bezorgen om de lening goedgekeurd te krijgen”.
Zodra de definitieve goedkeuring voor een lening binnenkomt, kan de escrow - of leningdocumentatie van derden - binnen enkele dagen worden gesloten. Aanvullende gebeurtenissen zoals onopgeloste materiële schade, laatste doorloopproblemen en last-minute verzoeken om aanvullende documentatie door de geldschieter kunnen echter vertragingen veroorzaken. Contante transacties verlopen over het algemeen sneller omdat de koper niet altijd onderhevig is aan onvoorziene omstandigheden zoals goedkeuring door de kredietgever, taxaties, inspecties of onderhandelingen over reparaties. Huizen die met een hypotheek zijn gefinancierd, hebben doorgaans wat meer tijd nodig. Vanaf het moment dat een bod wordt gedaan, tot aan de definitieve sluiting, zegt Charlie: "Het is belangrijk dat alle partijen blijven stand-by om tijdig documentatie aan te leveren, anders kan de escrow vertraagd".
Hier zijn 10 factoren die bijdragen aan vertragingen bij het sluiten van huizen - en hoe u ze kunt voorkomen.
Een huis sluiten: 10 factoren die het proces versnellen of vertragen
1. Contant of vooraf goedgekeurd
De hoeveelheid tijd die nodig is om een huis te sluiten, hangt grotendeels af van hoeveel groen je bij de hand hebt - of van je geldschieter, ervan uitgaande dat je geen contant geld hebt. Dit komt omdat er een aantal dingen geregeld moeten worden voordat er een hypotheek aan iemand wordt verstrekt.
Een van de manieren om dit te omzeilen is om "vooraf goedgekeurd te worden, zelfs voordat u begint met zoeken naar een huis", adviseert Karen Condor, een specialist in woningverzekeringen en onroerend goed met Beoordelingen van deskundige verzekeringen. Om dit te doen, moet u een geldschieter ontmoeten die uw kredietwaardigheid zou controleren en uw documentatie zou verifiëren om een specifiek geleende bedrag voor een bepaalde periode goed te keuren. Merk op dat een voorafgaande goedkeuring verschilt van en waardevoller is dan een prekwalificatie die slechts een evaluatie van de kredietwaardigheid van een koper die wordt gebruikt om een schatting te maken van het bedrag dat hij of zij zich kan veroorloven lenen.
2. de beoordeling
Als je nog geen voorafgaande goedkeuringsbrief hebt, is dat helemaal prima. Maar je moet bereid zijn om nog wat langer te wachten. Voordat een geldschieter uw lening goedkeurt, moet er een taxatie van het huis worden uitgevoerd om er zeker van te zijn dat het is echt de moeite waard wat je betaalt of dat je niet om extra geld vraagt om bijvoorbeeld je telefoon te betalen rekening. Dit maakt het gemakkelijker om verliezen in de toekomst te recupereren, als er een executie plaatsvindt.
Als de taxatie te laag is, moet de verkoper de prijs verlagen of moet u het verschil contant betalen. Het is mogelijk om een second opinion van een andere taxateur te krijgen, aangezien taxaties min of meer een eigenzinnige kijk zijn op basis van gegevens.
Hoe dan ook, opnieuw onderhandelen met de verkoper of een andere taxateur inschakelen kost u extra tijd. Hoewel u verantwoordelijk bent voor het betalen van de rekening, wordt de beoordeling door de geldschieter bevolen, dus zorg ervoor dat u hen een duwtje in de rug geeft om de bestelling op tijd te plaatsen, stelt Charlie voor. “Een van de belangrijkste redenen voor vertraging bij het sluiten is het niet op tijd bestellen van de taxatie. Het dwingt de goedkeuring van leningen uit te stellen".
3. De inspectie
Stel dat alles goed gaat met de taxatie, dan gaat de geldverstrekker ook een inspectie van de woning laten uitvoeren. Er zijn er twee, huisinspectie en ongedierteinspectie, hoewel niet alle kredietverstrekkers er een nodig hebben voor ongedierte. De reden hiervoor is dat, als een koper naar een huis verhuist met een ongedierteprobleem, hij het huis mogelijk kan verlaten, waardoor de geldschieter aansprakelijk blijft. Als er tijdens de inspectie iets als fout wordt geconstateerd, kan nader onderzoek en/of heronderhandelingen met de verkoper vertraging opleveren.
"Ik moedig mijn klanten altijd aan om al hun onderzoeken vroeg in het proces te doen", zegt Charlie. “Het kan zijn dat je er tijdens inspecties achter komt dat een kamer niet is toegestaan. Als die kamer niet is toegestaan, telt deze mogelijk niet mee voor de vierkante meters van de woning, wat direct van invloed kan zijn op het al dan niet krijgen van uw lening.
Sommige koopaanbiedingen bevatten een clausule voor onvoorziene inspectie, waardoor kopers zich zonder boete kunnen terugtrekken als de huisinspectie ernstige problemen aan het licht brengt. Als uw contract deze clausule echter niet bevat, kunt u uw zuurverdiende geld verliezen. U kunt deze kosten misschien betwisten, maar dat zal alleen maar leiden tot meer vertragingen.
4. Verzekering
Weet je hoe een verzekeringsmaatschappij kan weigeren een auto te verzekeren omdat deze te veel claims of schade heeft? Nou, hetzelfde geldt voor huizen. Als er door een vorige huiseigenaar een grote verzekeringsclaim op een woning is gedaan, kunnen verzekeringsmaatschappijen dit een te groot risico vinden en daarom weigeren deze te verzekeren. Kredietverstrekkers vereisen meestal dat u de verzekering van huiseigenaren aanhoudt totdat u de hypotheek hebt afbetaald, dus tenzij u een contante koper bent, kan dit een dealbreaker zijn.
Ook kunnen kredietverstrekkers eisen dat u naast de verzekering van de huiseigenaar een gevarenverzekering aanschaft als uw huis zich in een risicogebied bevindt. Dit soort verzekering is meestal duur. Het is belangrijk om zo vroeg mogelijk te beginnen met vragen over uw voorgestelde woningverzekering, voegt Condor eraan toe. "Alle kredietverstrekkers vereisen dat een beleid van kracht is voordat een lening wordt goedgekeurd", dus als u dit niet tot het laatste moment doet, zou het sluiten zeker worden vertraagd.
5. De titel zoeken
Afgezien van de verzekering, is meestal een titelonderzoek vereist om ervoor te zorgen dat niemand een juridische claim op het onroerend goed heeft. Dit kan iedereen zijn, van de staat of IRS tot de familieleden van de verkoper. Wat meestal volgt, is een eigendomsverzekering, die u beschermt tegen toekomstige claims op het onroerend goed. Als tijdens de huiszoeking een claim op het onroerend goed wordt ontdekt, moet deze worden opgelost voordat u verder kunt gaan.
"Wees erop voorbereid dat uw advocaat met de advocaat van de verkoper onderhandelt als er onverwachte problemen opduiken op basis van het titelrapport", adviseert David Reischer, vastgoedadvocaat en CEO van Juridisch advies. Het is niet ongebruikelijk om problemen te hebben die moeten worden opgelost of andere kleine omstandigheden die moeten worden opgelost heronderhandeld op basis van het leren van nieuwe feiten die aanvankelijk niet werden begrepen toen het oorspronkelijke aanbod werd gedaan ingediend. Deze items kunnen vertraging veroorzaken als ze aanzienlijk zijn.
6. Fouten en afwijkingen
Een succesvolle taxatie en inspectie van uw woning betekent niet altijd dat uw lening onmiddellijk wordt goedgekeurd. In sommige gevallen kan de financiering wegvallen door fouten en verschillen in uw leningaanvraag. Het kan van alles zijn, zoals nieuwe schulden, foutieve documenten, een stijging van de rentetarieven, wijzigingen in de kredietscore, werkgelegenheid of zelfs veranderingen in de burgerlijke staat. Een van beide kan een verandering in uw financiële draagkracht betekenen. Het is belangrijk op te merken dat uw aanvraag pas naar de verzekeraar gaat als uw documenten compleet zijn en zelfs dan zou een discrepantie betekenen dat u helemaal opnieuw moet beginnen.
7. Een schatting te goeder trouw
Wanneer u een bod uitbrengt op een onroerend goed en of vooraf wordt goedgekeurd voor een lening, wordt van de geldschieter verwacht dat hij een schatting te goeder trouw geeft die de sluitingskosten verklaart die gepaard gaan met het verkrijgen van financiering voor een huis. Dit is in feite een ruwe schets van het HUD 1-formulier, d.w.z. een afrekeningskosten. De schatting te goeder trouw zal naar verwachting een goede schatting zijn, maar soms hebben kredietverstrekkers de neiging om klanten met lage schattingen binnen te halen. In een dergelijke situatie kan het ook vertraging opleveren om de geldschieter ertoe te brengen de buitensporige kosten opnieuw te bekijken of alternatieve financiering te regelen.
-
Tips om vertragingen bij het sluiten van een huis te voorkomen
- Begin vroeg met vragen over de verzekering van huiseigenaren. Alle kredietverstrekkers vereisen dat er een beleid van kracht is voordat ze een lening financieren.
- Controleer nogmaals alle documenten die tijdens het proces zijn gemaakt. Een paar extra momenten nemen om te controleren op spelfouten, onjuiste bedragen of ontbrekende pagina's, bespaart u uren of zelfs dagen vertraging.
- Breng tijdens het afsluitingsproces geen grote veranderingen aan in uw leven, uw financiën of uw kredietwaardigheid. Dit kan uw Schuld tot inkomensratio een herhaling, vertraging of afwijzing van uw leningaanvraag teweegbrengen.
- Voldoe aan het verzoek met betrekking tot alle documenten die worden gevraagd door een makelaar, geldschieter en alle andere partijen. Dit klinkt eenvoudig, maar het is niet gebruikelijk; in feite zijn makelaars en kredietverstrekkers aangenaam verrast wanneer potentiële kopers goed zijn voorbereid.
.
8. Het type hypotheek
Op dit punt moet worden opgemerkt dat er verschillende hypotheken zijn die allemaal een effect hebben op hoe lang het duurt om te sluiten. Conventionele leningen, hypotheken die niet door een overheidsinstantie zijn gedekt, nemen doorgaans ongeveer vier weken in beslag om te verwerken, FHA-leningen, hypotheken die zijn verzekerd door de federale overheid Housing Association duurt ongeveer zes weken, terwijl VA-leningen, hypotheken uitgegeven door kredietverstrekkers en gegarandeerd door het Amerikaanse Department of Veteran Affairs zelfs langer. Elke lening kan mogelijke vertragingen veroorzaken, afhankelijk van uw situatie.
"Een FHA-lening kan worden uitgesteld als een lener het te snel aanvraagt na faillissement, executie of een akte van executie”, zegt Condor. Meestal wordt van kopers binnen de FHA-categorie verwacht dat ze een verplichte kruidenperiode wachten voordat ze een nieuwe hypotheek aanvragen. Vertragingen bij conventionele hypotheken vertragingen kunnen worden toegeschreven aan "problemen zoals een groot aantal aanvragen bij de geldschieter en onvolledige of onnauwkeurige leningaanvraag of ondersteunend papierwerk". Voor VA-leningen zijn er nog een paar redenen voor mogelijke vertragingen: a) extra papierwerk, inclusief Minimum Eigendom Vereisten, b) tekort aan VA-taxateurs” en c) bewijs van een certificaat van geschiktheid om militair te bevestigen onderhoud.
9. Diverse onvoorziene omstandigheden
Het huissluitingsproces is niet alle cijfers en voorschriften. Soms schijnbaar triviale onvoorziene omstandigheden, zoals een slechte laatste walkthrough, waar de vorige eigenaar afval heeft achtergelaten overal, of meer substantiële zoals een echtscheiding of een lopende verkoop kunnen ook van invloed zijn op de verwachte sluiting datum. Andere keren kan het zijn als gevolg van festiviteiten, federale feestdagen of, laten we zeggen, een pandemie. Deze situaties betekenen meestal dat personen en regelgevende instanties die betrokken zijn bij uw huissluitingsproces niet in staat zijn om te werken. Er zijn ook zeldzame gevallen waarin de verkoper zich op het laatste moment terugtrekt, waardoor het sluitingsproces nog verder wordt vertraagd.
10. Last-minute wijzigingen
Zodra een geldschieter de definitieve goedkeuring geeft, is het enige dat overblijft om de hypotheek af te sluiten, maar ga nog niet dansen. Als koper is het raadzaam om niets aan uw administratie te wijzigen totdat de sluiting is voltooid. We hebben het over baanveranderingen, het wegleggen van meubels, het kopen van auto's en achterstallige creditcardbetalingen. In wezen kan elk van deze grote veranderingen uw schuld-inkomensverhouding veranderen, waardoor uw geldschieter wordt gedwongen "het acceptatieproces opnieuw uit te voeren", zegt Condor. Pas nadat de lening is gefinancierd, kan deze als definitief worden beschouwd. Als u herfinanciert op een reeds gekocht huis, en ik vermoed dat u dat niet doet, betekent de sluiting niet noodzakelijk het einde, er zijn drie extra werkdagen - een tijdspanne die bekend staat als de ontbindingsperiode - die de huiseigenaar de kans geeft om van gedachten te veranderen en / of de lening te annuleren, maar dat is een heel andere onderwerp.
Daar ga je dan. Een huis kopen is een spannende tijd. De wachttijden kunnen ondragelijk en vermoeiend zijn. Maar als je op deze stappen let, krijg je de sleutels iets eerder in handen.
