Huiseigenaren die moeite hebben om de maandelijkse hypotheeklasten bij te houden vanwege economisch en gezondheidsschade veroorzaakt door de COVID-19-pandemie kunnen een korte zucht van verlichting slaken - alleen tot het einde van de maand.
De Amerikaanse regering heeft een moratorium op afscherming verlengd tot 31 juli en het Consumer Financial Protection Bureau (CFBP) zet het moratorium daarna niet voort. Het CFPB heeft in plaats daarvan een definitieve regel uitgevaardigd om beschermende maatregelen te nemen voor huiseigenaren die problemen ondervinden om hun betalingen voort te zetten.
Dit is wat u moet weten over de nieuwe afschermingsregels:
De CFPB-waarborgen treden in werking op 31 augustus 2021 en hebben gevolgen voor meer dan 2 miljoen huiseigenaren die in hypotheekrenteaftrek zitten. Voor leners met een betalingsachterstand van meer dan 120 dagen, zullen de volgende richtlijnen van kracht zijn en moeten worden gevolgd om afscherming te voorkomen.
-
Begin een toepassing voor verliesbeperking. Deze applicatie schetst het inkomen, de uitgaven en het aantal mensen in het huishouden van de huiseigenaar en stelt huiseigenaren in staat om hun financiële problemen uit te leggen. Eenmaal voltooid, moet de aanvraag worden ingediend door de kredietnemer en beoordeeld door de kredietgever.
- Kredietverstrekkers zijn verplicht om huiseigenaren te bereiken en te communiceren voordat ze overgaan tot een afscherming. Als een geldschieter in de 90 dagen voorafgaand aan de verdraagzaamheid niets van een lener heeft gehoord, kan het proces: doorgaan zolang ze een schriftelijke kennisgeving hebben gestuurd ten minste 10 maar niet meer dan 45 dagen vóór de afscherming doorverwijzing.
- Indien van toepassing, moeten kredietverstrekkers bevestigen dat eigendommen zijn verlaten en zich houden aan lokale en staatswetten voordat ze een executieprocedure starten.
Er zijn een paar uitzonderingen op deze regels en hun details kunnen het proces gemakkelijker of onbereikbaar maken voor huiseigenaren, afhankelijk van hun omstandigheden.
Die regels zijn:
- Een lener was meer dan 120 dagen achterstallig vóór 1 maart 2020
- En al deze nieuw geïmplementeerde waarborgen zijn niet van toepassing Als een executieverwijzing plaatsvindt op of na 1 januari 2022 of de verjaringstermijn verstrijkt vóór 1 januari. 1.
De CFPB-beslissing helpt - maar de dreiging van afscherming doemt nog steeds op
Hoewel de regelwijziging enige verlichting biedt voor worstelende huiseigenaren, heeft het CFPB in zijn huidige vorm de laatste nagel aan de doodskist van het moratorium op de afscherming geslagen. CFPB waarnemend directeur Dave Uejio vertelde CNBC eerder deze week "Laat me duidelijk zijn: onze laatste regel legt geen moratorium op de uitzetting op."
Voor huiseigenaren die zich geen zorgen maakten over financiën, kinderopvang of werkzekerheid, zorgde de pandemie voor een tijd van dikke zakken en verhoogde rijkdom van meer dan $ 14 biljoen. Huiseigenaren die moeite hebben om betalingen te doen, hebben complicaties ondervonden zoals: herfinanciering, energiezuinig oplichting aan huisverbetering, en overweldigende spijt voor hun aankoop van een hekwerk.
Eigenwoningbezit heeft ook een sterke verdeeldheid gezien tussen raciale lijnen, net zoals veel systemen in het land, vanwege de ongelijkheden van de pandemie. EEN rapport van het Stedelijk Instituut ontdekte dat 28 procent van de zwarte huiseigenaren hun hypotheek in mei 2020 niet betaalde of uitstelde, vergeleken met slechts negen procent van de blanke huiseigenaren. De woningbezitkloof tussen zwarte en blanke gezinnen bereikte recordhoogten tijdens het vroege begin van de COVID-19-pandemie. Al die tijd vechten potentiële huiseigenaren af stroken van particuliere beleggingsondernemingen en een constant exploderende huizenmarkt.
De metropool Philadelphia biedt een microkosmos voor huiseigenaren. Digitaal verhuurbedrijf Roofstock analyseerde gegevens uit de National Mortgage Database, Zillow Home Value Index en de American Community Survey 2019 van het US Census Bureau en ontdekten dat Philadelphia de Nee. 1 metro met de hoogste hypotheekachterstanden.
Philadelphia juridische bijstand biedt gratis civiele rechtsbijstand met betrekking tot zaken als werkloosheid, gezinsveiligheid en huisvesting aan inwoners met een laag inkomen. De PLA Co-toezichtadvocaat voor de Consumentenhuisvestingseenheid Joanne Werdel zei dat nieuwe CFPB-veranderingen mensen de tijd geven die ze nodig hebben om financiële stabiliteit te herwinnen, naast andere gezinskosten.
"De verlenging van de tijd om een eerste verdraagzaamheid aan te vragen, denk ik, helpt om die kloof echt te overbruggen", zei Werdel. Werdel zei dat hoewel de uitbreiding van de regels een opluchting is, de effecten van een moratorium op afscherming nu al zichtbaar zijn.
"Ongeveer 70% van de hypotheken wordt momenteel beschermd door een (federaal) moratorium op executie, maar ongeveer 30% niet, dus er worden executies ingediend," zei Werdel. Werdel drong er bij huiseigenaren die moeite hebben om contact op te nemen met hun geldschieter op om hun mogelijkheden te weten te komen en indien nodig op zoek te gaan naar rechtsbijstand in hun gebied.
"Voor mensen die moeite hebben om hun hypotheek te betalen is er hulp beschikbaar," zei Werdel. "Ze zouden absoluut om verdraagzaamheid moeten vragen of om andere hulp moeten vragen."
