Se você tirou uma hipoteca há um ou dois anos, há uma boa chance de que você estava abrindo uma Budweiser para comemorar seu incrível taxa de juro.
Avançando para os dias de hoje, os empréstimos para habitação são ainda mais baratos. No momento em que este livro foi escrito, as taxas médias de uma hipoteca de 30 anos estavam na faixa de menos de 3%, algo que parecia impensável mesmo uma década atrás. Se você é como muitos proprietários de casas, isso pode deixá-los se perguntando: Devo refinanciar minha hipoteca agora?
Embora trocar seu empréstimo hipotecário existente por um com juros mais baixos possa parecer uma decisão fácil, especialistas dizem que, assim como aqueles robôs disfarçados, há mais no refinanciamento de hipotecas do que o olho. Como você tem que pagar custos substanciais sempre que faz uma refi, deve verificar se o pagamento mensal mais baixo compensa a longo prazo. Isso não é verdade em todos os casos. Aqui está o que você precisa saber.
Para refinanciar hipotecas ou não refinanciar hipotecas?
Essa é de fato a questão. É provável que o refinanciamento agora coloque você em um empréstimo com taxas mais baixas, especialmente se sua pontuação FICO estiver em um território bom ou excelente. Mas, infelizmente, muitos dos mesmos custos de fechamento que você pagou pela hipoteca original aumentam novamente quando você refinancia.
Entre as despesas que você provavelmente encontrará: uma taxa de originação de empréstimo que cobre o custo de subscrição e processamento da hipoteca, uma taxa pelos serviços do título e uma cobrança para uma avaliação atualizada do propriedade. Dependendo do seu empréstimo, você pode estar desembolsando juros pré-pagos, ou “pontos”, para começar.
De acordo com o gigante hipotecário Freddie Mac, os custos médios de fechamento giram em torno de US $ 5.000 em todo o país. Esses números podem variar um pouco com base no valor do empréstimo e outros fatores, mas na maioria dos casos eles são fortes o suficiente para ter um impacto em sua decisão.
Então, quando faz sentido tirar proveito das taxas de hipoteca mais baixas, exatamente? Infelizmente, para os que não gostam de matemática, isso exige um pouco de álgebra para descobrir se a redução no pagamento da hipoteca atende ou excede quaisquer custos em que você incorrer antecipadamente. Conclusão: você deve planejar ficar em sua casa pelo menos o tempo necessário para equilibrar as taxas de fechamento.
“Um refinanciamento é mais vantajoso quanto maior for o spread entre o número de anos que leva para atingir o equilíbrio em comparação com o número de anos que o proprietário espera morar na casa ”, diz Marla Chambers, planejadora financeira sênior da Conselheiros de Buckingham em Dayton, Ohio.
Tome, por exemplo, uma hipoteca que deve ser paga em 15 anos a $ 2.000 por mês (excluindo o depósito) que pode ser refinanciada em um novo empréstimo de 15 anos a $ 1.800 por mês. O ponto de equilíbrio seria de 16 meses se os custos de fechamento totalizassem US $ 3.200.
No entanto, um dos erros que os mutuários costumam cometer é comparar os pagamentos mensais dos empréstimos hipotecários com termos diferentes. Se você tem apenas 10 anos restantes em seu empréstimo atual e refinanciar em uma hipoteca de 30 anos que se espalha fora de seus pagamentos em 20 anos extras, seu ponto de equilíbrio vai parecer mais rápido do que realmente é.
Por esse motivo, Chambers recomenda calcular o pagamento mensal para a taxa de juros refi usando o mesmo número de meses do seu empréstimo atual, mesmo que a data de pagamento seja posterior. Dessa forma, você está obtendo uma comparação verdadeira.
Sacando seu patrimônio
Claro, conseguir uma taxa de juros mais baixa não é a única razão pela qual você pode estar pensando em refazer sua hipoteca. Os proprietários podem decidir que desejam uma duração de empréstimo diferente - por exemplo, substituindo uma hipoteca de 30 anos por um empréstimo de 15 anos. Ou eles podem preferir um tipo diferente de empréstimo, como trocar um produto de taxa ajustável por um que seja fixo.
Outra opção popular: realizar um refinanciamento de saque, em que você faz um novo e maior empréstimo para conseguir algumas verdinhas extras. Embora usar sua casa como um caixa eletrônico possa parecer uma decisão fácil quando as taxas são tão atraentes, você pode estar olhando para um pagamento mensal mais alto posteriormente, que pode atrapalhar outras finanças metas.
Wesley Stien, um planejador baseado em taxas em Arlington, Virgínia, avisa que não é apenas o casal levando o dinheiro para seu Mercedes mais próximo concessionária que pode cair em uma armadilha - é também o mutuário bem-intencionado que o usa para pagar dívidas de cartão de crédito apenas para acumular novos saldos. “Eles não abordaram o problema subjacente”, diz ele.
Em vez de usar seu patrimônio em uma base única, Stien recomenda tecer seu refi em uma estratégia geral que o aproxime de seus objetivos financeiros de longo prazo. Se você não tem um plano para evitar dívidas, converter o patrimônio em dinheiro é um jogo perigoso.
Algumas dicas de refinanciamento de hipotecas para manter em mente
Candidatar-se a um refinanciamento de hipotecas não é algo que você vai querer pular primeiro, pelo menos se quiser conseguir o melhor negócio possível. Para fazer isso, você precisa ter um plano de jogo.
Uma das chaves aqui é acertar o tempo. Chambers sugere trabalhar em um refi antes de mudar de emprego, por exemplo, para que você possa demonstrar um histórico de trabalho estável e deixar os credores à vontade sobre sua capacidade de reembolsá-los.
Ela também defende obter sua pontuação de crédito em sua melhor forma, algo que pode levar semanas, ou até meses, de trabalho de base. Antes de solicitar um empréstimo, examine seus relatórios de crédito das três agências - TransUnion, Equifax e Experian - e analise qualquer informação negativa que possa ter chegado lá por engano.
Você também vai querer se concentrar em áreas que a FICO tende a pesar muito. “Trabalhe para aumentar sua pontuação antes de solicitar uma hipoteca, pagando os saldos do cartão de crédito e fazendo pagamentos mensais da dívida em tempo hábil”, diz Chambers.
Como acontece com qualquer grande compra - e eles não ficam muito maiores do que uma nova hipoteca - um dos segredos é fazer compras. Stien sugere entrar em contato com pelo menos dois credores, sejam eles empresas hipotecárias de renome ou cooperativas de crédito locais, para garantir que você está obtendo o melhor negócio.
Sites como o LendingTree representam uma maneira rápida de analisar várias ofertas de empréstimo, embora Stien sugira um lugar menos provável para algumas comparações: Costco. Sim, naquela Costco. Do atacadista serviço de compra de hipotecas limita os custos de fechamento para seus membros - eles não excederão US $ 250 para aqueles no nível Executivo ou US $ 550 para membros Gold Star. Não é hora de deixar pedra sobre pedra.
Qualquer credor respeitável fornecerá a você um documento de três páginas Estimativa de Empréstimo que descreve praticamente todas as coisas-chave que você precisa saber, como a taxa de juros, o pagamento mensal, uma lista completa de custos de fechamento que você terá que pagar e todos os pontos que eles querem que você anote.
Lembre-se de que um credor pode ter uma taxa mais baixa, mas custos de fechamento mais altos em comparação com outra oferta. Você deve levar todas essas coisas em consideração ao descobrir qual delas representa o melhor negócio a longo prazo, diz Stien.
Embora você pague o mesmo valor em impostos sobre a propriedade, independentemente do banco que escolher, não há nada definido em pedra quando se trata de itens de linha como a taxa de originação, que o credor geralmente compartilha como uma porcentagem do empréstimo quantia. Se alguma das taxas parecer inadequada em comparação com as outras, pode ser hora de aprimorar suas habilidades de negociação. Você pode economizar alguns dólares no processo.
