Então, você finalmente decidiu abandonar os aluguéis e compre uma casa para você. Você compartilhou bebidas com agente imobiliário, gemeu através de várias casas abertas, e provavelmente deu mais do que alguns olhos de lado para os espectadores que parecem estar lá apenas para os biscoitos. Depois de todo o trabalho, você finalmente fez uma oferta que foi aceita e agora está esperando o fechamento e se perguntando por que está demorando tanto.
Uma das perguntas que a maioria dos compradores de casas pela primeira vez tende a fazer é: “Quanto tempo leva para fechar uma casa?” A verdade é que não existe uma resposta definitiva. Normalmente, leva de 30 a 60 dias. No entanto, entre sua oferta, aprovação de empréstimo, e depósito, há uma série de eventos e contingências que podem ocorrer para interromper esse período de tempo.
“Depois que sua oferta é aceita, de modo geral, a maioria das contingências de empréstimos leva cerca de 17 dias”, diz Yawar Charlie, um diretor de bens imóveis do Aaron Kirkman Group. Isso significa que o comprador tem 17 dias para fornecer a papelada necessária ao segurador para que o empréstimo seja aprovado ”.
Assim que chega a aprovação final para um empréstimo, o depósito - ou documentação de empréstimo de terceiros - pode fechar em questão de dias. No entanto, ocorrências adicionais, como danos à propriedade não resolvidos, análise final dos problemas e solicitações de última hora para documentação adicional pelo credor, podem causar atrasos. As transações em dinheiro geralmente tendem a ser mais rápidas porque o comprador nem sempre está sujeito a contingências, como aprovação do credor, avaliações, inspeções ou negociação de reparos. Casas financiadas por meio de hipotecas tendem a demorar um pouco mais. Desde o momento em que uma oferta é feita até o fechamento final, Charlie diz: “é importante que todos as partes permanecem em prontidão para fornecer a documentação em tempo hábil, caso contrário, o depósito pode ser atrasado".
Aqui estão 10 fatores que contribuem para atrasos no fechamento de casas - e como você pode entrar em contato com eles.
Fechando uma casa: 10 fatores que aceleram ou retardam o processo
1. Dinheiro ou pré-aprovação
A quantidade de tempo necessária para fechar uma casa depende muito de quanto verde você tem à mão - ou do seu credor, presumindo que você não tenha dinheiro. Isso ocorre porque algumas coisas precisam ser cuidadas antes que um empréstimo seja concedido a alguém.
Uma das maneiras de contornar isso é “ser pré-aprovado antes mesmo de começar a busca por uma casa”, aconselha Karen Condor, uma especialista em seguros e imóveis com Avaliações de especialistas em seguros. Para fazer isso, você precisaria se encontrar com um credor que verificaria seu crédito e sua documentação para aprovar um valor de empréstimo específico por um período de tempo. Observe que uma pré-aprovação é diferente e mais valiosa do que uma pré-qualificação que é apenas uma avaliação da qualidade de crédito de um comprador usada para determinar uma estimativa do valor que ele pode pagar pedir emprestado.
2. A Avaliação
Se você ainda não tem uma carta de pré-aprovação, está tudo bem. Mas você deve estar preparado para esperar um pouco mais. Antes que um credor aprove seu empréstimo, uma avaliação terá que ser feita na casa para ter certeza vale muito a pena o que você está pagando ou que não está pedindo dinheiro extra para pagar, digamos, seu telefone conta. Isso torna mais fácil a recuperação de perdas no futuro, supondo que ocorra uma execução hipotecária.
Se a avaliação for muito baixa, o vendedor terá que reduzir o preço ou você terá que pagar a diferença em dinheiro. É possível obter uma segunda opinião de um avaliador diferente, uma vez que as avaliações são, mais ou menos, uma visão opinativa extraída de dados.
De qualquer forma, renegociar com o vendedor ou contratar um avaliador diferente custará tempo extra. Embora você seja responsável por pagar a conta, a avaliação será solicitada pelo credor, portanto, certifique-se de incentivá-lo a fazer o pedido no prazo, sugere Charlie. “Um dos principais motivos para o atraso no fechamento é a falha em ordenar a avaliação no prazo. Isso força o adiamento da aprovação do empréstimo ”.
3. A inspeção
Supondo que tudo corra bem com a avaliação, o credor também vai pedir uma inspeção na casa. Há dois deles, inspeção residencial e inspeção de pragas, embora nem todos os credores exijam um para pragas. A razão para isso é que, se um comprador se mudar para uma casa com um problema de pragas, ele pode abandonar a casa, deixando o credor responsável. Se algo for considerado errado durante a inspeção, investigações adicionais e / ou renegociações com o vendedor podem causar atrasos.
“Eu sempre incentivo meus clientes a fazer todas as suas investigações no início do processo”, diz Charlie. “Você pode descobrir, enquanto estiver fazendo inspeções, que uma sala não é permitida. Se esse quarto não for permitido, pode não contar para a metragem quadrada da casa, o que pode impactar diretamente se você obtém seu empréstimo ou não. ”
Algumas ofertas de compra incluem uma cláusula de contingência de inspeção que permite aos compradores desistir sem multa caso a inspeção residencial revele problemas sérios. Se o seu contrato não tiver esta cláusula, no entanto, você pode acabar perdendo o seu suado dinheiro. Você pode contestar essas cobranças, mas isso só levará a mais atrasos.
4. Seguro
Você sabe como uma seguradora pode se recusar a segurar um carro porque ele tem muitas reclamações ou danos? Bem, o mesmo vale para casas. Se uma reclamação de seguro importante foi feita em uma casa por um proprietário anterior, as seguradoras podem considerá-lo um risco muito grande e, portanto, recusar-se a segurá-lo. Os credores geralmente exigem que você mantenha o seguro do proprietário até que tenha pago a hipoteca, então, a menos que você seja um comprador totalmente em dinheiro, isso pode ser um obstáculo.
Além disso, os credores podem exigir que você adquira seguro contra riscos, além do seguro do proprietário da casa, se sua casa estiver localizada em uma área de alto risco. Esse tipo de seguro costuma ser caro. É importante começar as investigações sobre o seu seguro residencial proposto o mais cedo possível, acrescenta Condor. “Todos os credores exigem que uma política esteja em vigor antes de aprovar um empréstimo”, portanto, se não o fizer até o último minuto, definitivamente atrasará o fechamento.
5. A Pesquisa de Título
Além do seguro, geralmente é necessária uma pesquisa de título para garantir que ninguém tenha uma reclamação legal sobre a propriedade. Pode ser qualquer pessoa do estado ou do IRS aos parentes do vendedor. O que geralmente se segue é um seguro de título, protegendo você contra quaisquer reclamações futuras sobre a propriedade. Se durante a busca for descoberta uma reclamação contra a propriedade, ela precisará ser resolvida antes de você prosseguir.
“Esteja preparado para que seu advogado negocie com o advogado do vendedor caso surja alguma surpresa com base no relatório do título”, aconselha David Reischer, Advogado Imobiliário e CEO da Aconselhamento jurídico. Não é incomum ter problemas que precisam ser esclarecidos ou outras pequenas condições que precisam ser renegociado com base na aprendizagem de novos fatos que não foram inicialmente compreendidos quando a oferta original foi submetido. Esses itens podem causar um atraso se forem significativos.
6. Erros e discrepâncias
Uma avaliação e inspeção residencial bem-sucedidas nem sempre significa que você obtém a aprovação imediata do seu empréstimo. Em alguns casos, o financiamento pode falhar devido a erros e disparidades em seu pedido de empréstimo. Pode ser qualquer coisa, como novas dívidas, documentos errados, um aumento nas taxas de juros, mudanças na pontuação de crédito, emprego ou até mesmo mudanças no estado civil. Qualquer uma dessas coisas pode significar uma mudança em sua capacidade financeira. É importante observar que seu aplicativo não iria para o segurador até que seus documentos estivessem completos e, mesmo assim, uma discrepância significaria que você teria que começar tudo de novo.
7. Uma estimativa de boa fé
Quando você faz uma oferta sobre uma propriedade e / ou é pré-aprovado para um empréstimo, o credor deve fornecer uma estimativa de boa fé que explica o custo de fechamento associado à obtenção de financiamento para uma casa. Este é basicamente um rascunho do formulário HUD 1, ou seja, uma declaração de custos de liquidação. A estimativa de boa fé deve ser uma estimativa aproximada, mas às vezes, os credores tendem a atrair clientes com estimativas baixas. Em tal situação, fazer com que o credor reveja os encargos excessivos ou obter um financiamento alternativo também pode causar um atraso.
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Dicas para evitar atrasos no fechamento de uma casa
- Inicie consultas sobre seguro residencial desde o início. Todos os credores exigem que uma política esteja em vigor antes de financiar um empréstimo.
- Verifique novamente todos os documentos criados durante o processo. Dedicar alguns minutos a mais para verificar se há erros de ortografia, valores incorretos ou páginas ausentes irá economizar horas ou até dias de atraso.
- Não faça grandes mudanças em sua vida, finanças ou crédito durante o processo de fechamento. Isso pode mudar o seu Rácio dívida / rendimento desencadeando um refazer, atraso ou rejeição de seu pedido de empréstimo.
- Atenda à solicitação referente a todos os documentos solicitados por um corretor de imóveis, credor e todas as outras partes. Isso parece simples, mas não é comum; na verdade, corretores de imóveis e credores ficam agradavelmente surpresos quando os compradores em potencial estão bem preparados.
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8. O tipo de hipoteca
Deve-se notar, neste ponto, que há uma variedade de hipotecas que afetam o tempo de fechamento. Empréstimos convencionais, hipotecas não garantidas por uma agência governamental, normalmente levam cerca de quatro semanas para serem processados, empréstimos FHA, hipotecas seguradas pelo governo federal Housing Association leva cerca de seis semanas, enquanto empréstimos VA, hipotecas emitidas por credores e garantidas pelo Departamento de Assuntos de Veteranos dos Estados Unidos podem demorar até mais tempo. Cada empréstimo pode causar atrasos potenciais, dependendo da sua situação.
"Um Empréstimo FHA pode ser adiado se um mutuário solicitar muito cedo após a falência, execução hipotecária ou uma escritura de execução hipotecária ”, diz Condor. Normalmente, espera-se que os compradores na categoria FHA esperem um período de tempero obrigatório antes de solicitar uma nova hipoteca. Atrasos em hipotecas convencionais podem ser atribuídos a “problemas como um grande número de pedidos com o credor e pedidos de empréstimo incompletos ou imprecisos ou papelada de suporte”. Para empréstimos VA, existem mais alguns motivos para possíveis atrasos: a) papelada adicional, incluindo propriedade mínima Requisitos, b) falta de avaliadores VA ”e c) prova de um Certificado de Elegibilidade para confirmar militares serviço.
9. Contingências Diversas
O processo de fechamento da casa não envolve apenas números e regulamentos. Às vezes, contingências aparentemente triviais, como um passo a passo final ruim, onde o proprietário anterior deixou o lixo em todos os lugares, ou mais substanciais como um divórcio ou uma venda pendente também podem afetar o fechamento esperado encontro. Outras vezes, podem ser festividades, feriados federais ou, ousamos dizer, uma pandemia. Essas situações geralmente significam que os indivíduos e órgãos reguladores envolvidos no processo de fechamento de sua casa não poderiam trabalhar. Também são raros os casos em que o vendedor desiste no último minuto, atrasando ainda mais o processo de fechamento.
10. Mudanças de última hora
Depois que um credor dá a aprovação final, o que resta é fechar a hipoteca, mas não comece a dançar ainda. Como comprador, é aconselhável não alterar nada em seu cadastro até que o fechamento seja concluído. Estamos falando de mudanças de emprego, arranjos de móveis, compra de carros e pagamentos inadimplentes com cartão de crédito. Essencialmente, qualquer uma dessas mudanças importantes pode alterar sua relação dívida / receita, forçando seu credor a “refazer o processo de subscrição”, diz Condor. Somente depois que o empréstimo for financiado, ele poderá ser considerado final. Se você está refinanciando uma casa já comprada, e suponho que não, o fechamento não marca necessariamente o fim, há três dias úteis extras - um período de tempo conhecido como período de rescisão - que permite ao proprietário a chance de mudar de ideia e / ou cancelar o empréstimo, mas, isso é totalmente diferente tema.
Então, aí está. Comprar uma casa é um momento emocionante. Os tempos de espera podem ser excruciantes e exaustivos. Mas se você prestar atenção a essas etapas, as chaves serão entregues um pouco mais cedo.
