Если вы взяли ипотеку всего год или два назад, велика вероятность, что вы открыли Budweiser, чтобы отпраздновать свой невероятный процентная ставка.
Перенесемся в сегодняшний день, и жилищные ссуды стали еще дешевле. На момент написания этой статьи средние ставки по 30-летней ипотеке находились в диапазоне менее 3%, что казалось немыслимым даже десять лет назад. Если вы похожи на многих домовладельцев, это может заставить вас задуматься: стоит ли мне рефинансировать ипотеку сейчас?
Хотя обмен существующего ипотечного кредита на кредит с более низкими процентами может показаться легкой задачей, эксперты говорят, что, как и в случае с этими замаскированными роботами, рефинансирование ипотечных кредитов требует большего, чем глаз. Поскольку каждый раз, когда вы делаете рефи, вам приходится нести существенные расходы, вы должны посмотреть, компенсирует ли это меньший ежемесячный платеж в долгосрочной перспективе. Это не во всех случаях. Вот что вам нужно знать.
Рефинансировать ипотеку или не рефинансировать ипотеку?
Это действительно вопрос. Рефинансирование прямо сейчас, вероятно, предоставит вам ссуду с более низкими ставками, особенно если ваш рейтинг FICO находится на хорошей или отличной территории. Но, увы, многие из тех же затрат на закрытие, которые вы заплатили за свою первоначальную ипотеку, снова подкрадываются, когда вы рефинансируете.
Среди расходов, с которыми вы, вероятно, столкнетесь: комиссия за выдачу кредита, покрывающая расходы на андеррайтинг и обработка ипотеки, плата за услуги по титулу и плата за обновленную оценку имущество. В зависимости от вашей ссуды, вы можете получать сверх предоплаченные проценты или «баллы», кстати.
По словам ипотечного гиганта Freddie Mac, средние затраты на закрытие по всей стране составляют около 5000 долларов. Эти цифры могут немного отличаться в зависимости от суммы кредита и других факторов, но в большинстве случаев они достаточно велики, чтобы повлиять на ваше решение.
Итак, когда именно имеет смысл воспользоваться более низкими ставками по ипотеке? К несчастью для людей, не склонных к математике, для этого нужно немного подойти к математике, чтобы выяснить, соответствует ли сокращение вашего платежа по ипотечному кредиту тем расходам, которые вы понесете заранее, или превышает их. Итог: вы должны планировать оставаться в своем доме, по крайней мере, столько времени, сколько потребуется, чтобы окупить ваши гонорары за закрытие сделки.
«Рефинансирование тем выгоднее, чем больше разница между количеством лет, необходимых для безубыточности, по сравнению с количество лет, которые домовладелец ожидает прожить в доме », - говорит Марла Чемберс, старший специалист по финансовому планированию с Buckingham Advisors в Дейтоне, штат Огайо.
Возьмем, к примеру, ипотечный кредит, который должен быть погашен через 15 лет из расчета 2000 долларов в месяц (без условного депонирования), который может быть рефинансирован в новый 15-летний заем по цене 1800 долларов в месяц. Безубыточность составила бы 16 месяцев, если бы затраты на закрытие составили 3200 долларов.
Однако одна из ошибок, которую часто допускают заемщики, - это сравнение ежемесячных выплат по ипотеке с разными сроками. Если у вас осталось всего 10 лет по текущему кредиту, и вы перефинансируете 30-летний ипотечный кредит, который распространяется Если ваши платежи увеличатся на 20 лет, ваша точка безубыточности будет казаться быстрее, чем есть на самом деле.
По этой причине Chambers рекомендует рассчитывать ежемесячный платеж по процентной ставке рефинансирования, используя на то же количество месяцев, что и ваша текущая ссуда, даже если дата выплаты фактически будет позже. Таким образом, вы получите точное сравнение яблок с яблоками.
Обналичивание вашего капитала
Конечно, более низкая процентная ставка - не единственная причина, по которой вы можете подумать о повторном погашении ипотечного кредита. Домовладельцы могут решить, что им нужен другой срок кредита - например, заменить 30-летнюю ипотеку 15-летней ссудой. Или они могут предпочесть другой тип кредита, например, обменять продукт с фиксированной ставкой на продукт с фиксированной ставкой.
Еще один популярный вариант: рефинансирование с выплатой наличных, когда вы берете новый, более крупный кредит, чтобы получить дополнительные деньги. Хотя использование вашего дома в качестве банкомата может показаться простым решением, когда тарифы такие заманчивые, вы может позже рассчитывать на более высокий ежемесячный платеж, который может помешать другим финансовым цели.
Уэсли Стиен, платный планировщик из Арлингтона, штат Вирджиния, предупреждает, что это не просто пара, которая берет эти деньги в свой ближайший Mercedes. дилерский центр, который может попасть в ловушку - это также благонамеренный заемщик, который использует его для погашения долга по кредитной карте только для того, чтобы накопить новые остатки. «Они не рассмотрели основную проблему», - говорит он.
Вместо того, чтобы использовать свой капитал на разовой основе, Стиен рекомендует интегрировать ваши рефи в общую стратегию, которая приближает вас к вашим долгосрочным финансовым целям. Если у вас нет плана избежать долгов, конвертация капитала в наличные - опасная игра.
Несколько советов по рефинансированию ипотеки, о которых следует помнить
Подача заявки на рефинансирование ипотеки - это не то, что вам нужно в первую очередь, по крайней мере, если вы хотите заключить лучшую сделку. Для этого вам понадобится план игры.
Один из ключей здесь - это правильно рассчитать время. Чемберс предлагает поработать над рефи до того, как сменить работу, например, чтобы вы могли продемонстрировать стабильный опыт работы и успокоить кредиторов относительно вашей способности выплатить им долг.
Она также выступает за то, чтобы ваш кредитный рейтинг был в отличной форме, на что могут потребоваться недели или даже месяцы. Прежде чем подавать заявку на ссуду, просмотрите свои кредитные отчеты из трех бюро - TransUnion, Equifax и Experian - и устраните любую отрицательную информацию, которая могла попасть туда по ошибке.
Вы также захотите сосредоточиться на тех областях, которые FICO имеет большой вес. «Работайте над повышением своего рейтинга до подачи заявления на ипотеку, выплачивая остатки по кредитной карте и своевременно выплачивая ежемесячные платежи по долгу», - говорит Чемберс.
Как и в случае с любой крупной покупкой - а они не намного больше, чем новая ипотека - один из ключей - это поиски вокруг. Стиен предлагает связаться как минимум с двумя кредиторами, будь то крупные ипотечные компании или местные кредитные союзы, чтобы убедиться, что вы получаете лучшую сделку.
Такие веб-сайты, как LendingTree, представляют собой быстрый способ проанализировать несколько предложений по кредитам, хотя Стиен предлагает менее вероятное место для некоторых сравнительных покупок: Costco. Ага, что Costco. Оптовый торговец ипотечно-торговый сервис ограничивает заключительные расходы для своих участников - они не превышают 250 долларов США для участников уровня Executive или 550 долларов США для участников со статусом Gold Star. Сейчас не время оставлять камни равнодушными.
Любой солидный кредитор предоставит вам трехстраничный Оценка ссуды в нем изложены практически все ключевые вещи, которые вам нужно знать, такие как процентная ставка, ежемесячный платеж, полный список заключительных расходов, которые вам придется заплатить, и любые баллы, которые они хотят, чтобы вы отложили.
Имейте в виду, что у одного кредитора может быть более низкая ставка, но более высокие затраты на закрытие по сравнению с другим предложением. «Вы должны принять во внимание все эти факторы, когда определите, какой из них представляет собой более выгодную сделку в долгосрочной перспективе», - говорит Стиен.
Несмотря на то, что вы будете платить одинаковую сумму налога на имущество независимо от того, какой банк вы выберете, в этом нет ничего твердого когда речь идет о таких статьях, как комиссия за выдачу кредита, которую кредитор обычно разделяет в процентах от суммы кредита количество. Если какая-то из комиссий выглядит не так, как другие, возможно, пришло время освежить свои навыки ведения переговоров. Вы можете просто сэкономить несколько долларов в процессе.
