Takže ste sa nakoniec rozhodli vzdať sa prenájmu a kúpiť si domov. Zdieľali ste nápoje s realitní agenti, zastonal cez početné dni otvorených dverí a pravdepodobne venoval viac než len pár postranným pohľadom divákom, ktorí sa zdajú byť tam len pre koláčiky. Po všetkej práci ste nakoniec predložili ponuku, ktorá bola prijatá, a teraz čakáte na uzavretie a premýšľate, prečo to tak dlho trvá.
Jedna z otázok, ktoré sa najčastejšie pýtajú kupujúci domov prvýkrát, je: „Ako dlho trvá zatvorenie domu? Pravdou je, že neexistuje definitívna odpoveď. Zvyčajne to trvá 30-60 dní. Avšak medzi vašou ponukou, schválenie úverua escrow, existuje veľa udalostí a nepredvídaných udalostí, ktoré by mohli narušiť tento časový rámec.
„Keď bude vaša ponuka prijatá, vo všeobecnosti väčšina nepredvídaných úverov trvá približne 17 dní,“ hovorí Yawar Charlie, riaditeľ Real Estate v Aaron Kirkman Group. To znamená, že kupujúci má 17 dní na to, aby upisovateľovi poskytol potrebné papiere na schválenie úveru.
Hneď ako príde konečné schválenie pôžičky, úschova – alebo dokumentácia o pôžičke tretej strany – sa môže uzavrieť v priebehu niekoľkých dní. Dodatočné udalosti, ako napríklad nevyriešené škody na majetku, záverečné problémy a žiadosti veriteľa o dodatočnú dokumentáciu na poslednú chvíľu, môžu spôsobiť oneskorenie. Hotovostné transakcie majú vo všeobecnosti tendenciu prebiehať rýchlejšie, pretože kupujúci nie je vždy vystavený nepredvídateľným udalostiam, ako je schválenie veriteľa, hodnotenia, kontroly alebo rokovania o opravách. Domy financované hypotékou zvyčajne trvajú o niečo dlhšie. Charlie hovorí, že od predloženia ponuky až po konečné uzavretie: „Je dôležité, aby všetko strany zostávajú v pohotovosti, aby poskytli dokumentáciu včas, inak môže byť úschova oneskorené“.
Tu je 10 faktorov, ktoré prispievajú k oneskoreniu pri zatváraní domov – a ako sa im môžete predísť.
Zatvorenie domu: 10 faktorov, ktoré urýchlia alebo spomalia proces
1. Hotovosť alebo predbežné schválenie
Množstvo času potrebného na zatvorenie domu závisí vo veľkej miere od toho, koľko zelene máte po ruke – alebo od vášho veriteľa, za predpokladu, že nemáte hotovosť. Je to preto, že pred poskytnutím úveru na bývanie je potrebné vyriešiť niekoľko vecí.
Jedným zo spôsobov, ako to obísť, je „získať predbežné schválenie ešte predtým, ako začnete hľadať domov“, radí Karen Condor, špecialistka na poistenie domácnosti a nehnuteľnosti. Odborné hodnotenia poistenia. Ak to chcete urobiť, musíte sa stretnúť s veriteľom, ktorý by skontroloval váš kredit a overil vašu dokumentáciu, aby mohol schváliť konkrétnu sumu úveru na určité časové obdobie. Upozorňujeme, že predbežné schválenie je iné a cennejšie ako predbežná kvalifikácia, ktorá je iba kvalifikáciou hodnotenie bonity kupujúceho používané na určenie odhadu sumy, ktorú si môže dovoliť požičať si.
2. Hodnotenie
Ak ešte nemáte predbežný súhlas, je to úplne v poriadku. Ale mali by ste byť pripravení počkať trochu dlhšie. Predtým, ako veriteľ schváli vašu pôžičku, bude potrebné vykonať posúdenie domu, aby ste sa uistili naozaj stojí za to, čo platíte, alebo že nežiadate peniaze navyše, aby ste prišli, povedzme, váš telefón účet. To uľahčuje kompenzáciu strát v budúcnosti za predpokladu, že dôjde k uzavretiu trhu.
Ak je ocenenie príliš nízke, predajca buď bude musieť znížiť cenu, alebo budete musieť zaplatiť rozdiel v hotovosti. Je možné získať druhý názor od iného odhadcu, pretože hodnotenia sú viac-menej názorovým názorom získaným z údajov.
Tak či onak, opätovné vyjednávanie s predajcom alebo získanie iného odhadcu vás bude stáť viac času. Aj keď ste zodpovední za zaplatenie účtu, hodnotenie bude nariadené veriteľom, takže sa uistite, že ho postrčíte, aby zadali objednávku včas, navrhuje Charlie. „Jedným z hlavných dôvodov meškania uzávierky je neobjednanie hodnotenia načas. Núti to odložiť schválenie úveru“.
3. Inšpekcia
Za predpokladu, že je s posudkom všetko v poriadku, veriteľ nariadi aj obhliadku domu. Existujú dve z nich, domáca inšpekcia a inšpekcia škodcov, hoci nie všetci veritelia vyžadujú jednu pre škodcov. Dôvodom je to, že ak sa kupujúci presťahuje do domu s problémom so škodcami, mohol by dom opustiť a ponechať zodpovednosť veriteľa. Ak sa počas kontroly niečo zistí ako nesprávne, ďalšie vyšetrovanie a/alebo opätovné vyjednávanie s predajcom môže spôsobiť oneskorenie.
„Vždy povzbudzujem svojich klientov, aby vykonali všetky svoje vyšetrovania na začiatku procesu,“ hovorí Charlie. „Pri vykonávaní inšpekcií môžete zistiť, že miestnosť nie je povolená. Ak táto miestnosť nie je povolená, nemusí sa započítavať do štvorcovej plochy domu, čo môže priamo ovplyvniť, či dostanete pôžičku alebo nie.“
Niektoré ponuky na kúpu obsahujú doložku o nepredvídateľnej kontrole, ktorá umožňuje kupujúcim vycúvať bez sankcie, ak by domová prehliadka odhalila vážne problémy. Ak však vaša zmluva túto klauzulu neobsahuje, môžete prísť o svoje ťažko zarobené peniaze. Možno budete môcť namietať proti týmto poplatkom, ale to povedie len k ďalším oneskoreniam.
4. poistenie
Viete, ako môže poisťovňa odmietnuť poistiť auto, pretože má príliš veľa nárokov alebo škôd? No to isté platí pre domy. Ak predchádzajúci majiteľ domu urobil veľkú poistnú udalosť na dome, poisťovne to môžu považovať za príliš veľké riziko, a preto ho odmietnuť poistiť. Veritelia zvyčajne požadujú, aby ste si udržiavali poistenie vlastníkov domu, kým nesplatíte hypotéku, takže pokiaľ nie ste kupujúcim v hotovosti, môže to byť problém.
Veritelia môžu tiež vyžadovať, aby ste si okrem poistenia majiteľa domu zakúpili poistenie rizika, ak sa váš dom nachádza vo vysoko rizikovej oblasti. Takéto poistenie je zvyčajne drahé. Je dôležité začať s otázkami na vaše navrhované poistenie domácnosti čo najskôr, dodáva Condor. „Všetci veritelia vyžadujú, aby bola pred schválením pôžičky v platnosti politika“, takže ak tak neurobia do poslednej chvíle, určite by sa oddialilo uzavretie.
5. Vyhľadávanie titulov
Okrem poistenia sa zvyčajne vyžaduje aj vyhľadávanie titulu, aby sa zabezpečilo, že nikto nemá na nehnuteľnosť právny nárok. Môže to byť ktokoľvek od štátu alebo IRS až po príbuzných predajcu. Zvyčajne nasleduje poistenie vlastníctva, ktoré vás chráni pred akýmikoľvek budúcimi nárokmi na nehnuteľnosť. Ak sa počas prehliadky zistí pohľadávka voči nehnuteľnosti, bude potrebné ju vyriešiť skôr, ako budete môcť pokračovať.
„Buďte pripravení na to, že váš právny zástupca bude rokovať s právnym zástupcom predajcu, ak sa na základe správy o názve objavia nejaké prekvapivé problémy,“ radí David Reischer, realitný advokát a generálny riaditeľ spoločnosti Právne poradenstvo. Nie je nezvyčajné mať problémy, ktoré je potrebné vyriešiť, alebo iné malé stavy, ktoré je potrebné vyriešiť opätovne prerokovali na základe poznania nových skutočností, ktoré neboli pôvodne pochopené, keď bola pôvodná ponuka predložené. Tieto položky môžu spôsobiť oneskorenie, ak sú významné.
6. Chyby a nezrovnalosti
Úspešné posúdenie a kontrola nehnuteľnosti neznamenajú, že váš úver bude schválený okamžite. V niektorých prípadoch môže financovanie zlyhať v dôsledku chýb a rozdielov vo vašej žiadosti o úver. Môže to byť čokoľvek, ako napríklad nové dlhy, chybné dokumenty, zvýšenie úrokových sadzieb, zmeny kreditného skóre, zamestnanie alebo dokonca zmeny rodinného stavu. Čokoľvek z toho môže znamenať zmenu vo vašich finančných možnostiach. Je dôležité si uvedomiť, že vaša žiadosť nebude doručená upisovateľovi, kým nebudú vaše dokumenty kompletné, a aj vtedy by nezrovnalosť znamenala, že budete musieť začať odznova.
7. Odhad dobrej viery
Keď predložíte ponuku na nehnuteľnosť alebo dostanete predbežný súhlas na pôžičku, očakáva sa, že veriteľ poskytne odhad dobrej viery, ktorý vysvetľuje konečné náklady spojené so získaním financovania domu. Toto je v podstate hrubý návrh formulára HUD 1, t. j. výkaz nákladov na vysporiadanie. Očakáva sa, že odhad dobrej viery bude približným odhadom, ale niekedy majú veritelia tendenciu oslovovať klientov s nízkymi odhadmi. V takejto situácii môže oneskorenie spôsobiť aj prinútenie veriteľa, aby prehodnotil nadmerné poplatky alebo zabezpečenie alternatívneho financovania.
-
Tipy, ako predísť oneskoreniam pri zatváraní domu
- Začnite sa pýtať na poistenie vlastníka domu včas. Všetci veritelia vyžadujú, aby bola pred financovaním pôžičky platná politika.
- Dôkladne skontrolujte všetky dokumenty vytvorené počas procesu. Ak venujete pár chvíľ navyše kontrole pravopisných chýb, nesprávnych súm alebo chýbajúcich strán, ušetríte hodiny alebo dokonca dni omeškania.
- Počas procesu uzatvárania nerobte žiadne zásadné zmeny vo svojom živote, financiách alebo kredite. Toto môže zmeniť váš Pomer dlhu k príjmu spustenie zopakovania, oneskorenia alebo zamietnutia vašej žiadosti o úver.
- Splňte žiadosť týkajúcu sa všetkých dokumentov, ktoré požaduje realitný maklér, veriteľ a všetky ostatné strany. Znie to jednoducho, ale nie je to bežné; v skutočnosti sú realitní makléri a veritelia príjemne prekvapení, keď sú potenciálni kupci dobre pripravení.
.
8. Typ hypotéky
V tomto bode je potrebné poznamenať, že existuje množstvo hypoték, z ktorých všetky majú vplyv na to, ako dlho trvá uzavretie. Bežné pôžičky, hypotéky nezabezpečené vládnou agentúrou, zvyčajne trvajú približne štyri týždne, pôžičky FHA, hypotéky poistené federálnym Housing Association trvá približne šesť týždňov, zatiaľ čo pôžičky VA, hypotéky vydané veriteľmi a garantované Ministerstvom pre záležitosti veteránov USA môžu trvať aj dlhšie. Každá pôžička môže spôsobiť oneskorenie v závislosti od vašej situácie.
"An FHA pôžička môže dôjsť k oneskoreniu, ak o to dlžník požiada príliš skoro po bankrote, exekúcii alebo exekučnej listine,“ hovorí Condor. Od kupujúcich v kategórii FHA sa zvyčajne očakáva, že počkajú na povinné ochucovacie obdobie, kým požiadajú o novú hypotéku. Oneskorenia pri konvenčných hypotékach Oneskorenia možno pripísať „problémom, ako je vysoký počet žiadostí u veriteľa a neúplná alebo nepresná žiadosť o úver alebo podporné papierovanie“. V prípade úverov VA existuje niekoľko ďalších dôvodov na možné oneskorenie: a) ďalšie papierovanie vrátane minimálneho majetku Požiadavky, b) nedostatok odhadcov VA“ a c) doklad o osvedčení o spôsobilosti na potvrdenie vojenských služby.
9. Rôzne nepredvídané udalosti
Proces zatvárania domov nie sú všetky čísla a predpisy. Niekedy zdanlivo triviálne udalosti, ako napríklad zlý konečný postup, kde predchádzajúci vlastník zanechal odpadky všade, alebo závažnejšie, ako rozvod alebo prebiehajúci predaj, by tiež mohli ovplyvniť očakávané uzavretie dátum. Inokedy to môžu byť slávnosti, federálne sviatky alebo, dovolíme si povedať, pandémia. Tieto situácie zvyčajne znamenajú, že jednotlivci a regulačné orgány zapojené do procesu zatvárania vášho domova nebudú môcť pracovať. Existujú aj zriedkavé prípady, keď predajca odstúpi na poslednú chvíľu, čím sa proces uzavretia ešte viac oneskorí.
10. Zmeny na poslednú chvíľu
Keď veriteľ dá konečný súhlas, zostáva len uzavrieť hypotéku, ale ešte sa do tanca nepúšťajte. Ako kupujúcemu sa odporúča nemeniť nič vo svojom zázname, kým sa uzávierka nedokončí. Hovoríme o zmenách zamestnania, odkladaní nábytku, nákupe áut a delikventných platbách kreditnou kartou. V podstate ktorákoľvek z týchto veľkých zmien by mohla zmeniť váš pomer dlhu k príjmu a prinútiť vášho veriteľa, aby „znovu vykonal proces upisovania“, hovorí Condor. Až po financovaní úveru môže byť považovaný za konečný. Ak refinancujete už zakúpený dom, a predpokladám, že nie, uzávierka nemusí znamenať koniec, existujú tri pracovné dni navyše – časové rozpätie známe ako obdobie odstúpenia od zmluvy – ktoré dáva majiteľovi domu šancu zmeniť názor a/alebo zrušiť úver, ale to je úplne iné tému.
Takže tu máte. Kúpa domu je vzrušujúca doba. Čakacie doby môžu byť mučivé a vyčerpávajúce. Ale ak budete venovať pozornosť týmto krokom, kľúče vám budú odovzdané o niečo skôr.
