Torej, končno ste se odločili opustiti najemnine in kupi si dom. Pijače ste si delili nepremičninski agenti, ječal skozi številne odprte hiše in verjetno več kot nekaj stranskih pogledov namenil gledalcem, za katere se zdi, da so tam samo zaradi piškotov. Po vsem delu ste končno oddali ponudbo, ki je bila sprejeta, zdaj pa čakate na zaprtje in se sprašujete, zakaj tako dolgo traja.
Eno od vprašanj, ki si jih zastavi večina kupcev stanovanj prvič, je: "Kako dolgo traja, da se hiša zapre?" Resnica je, da dokončnega odgovora ni. Običajno traja 30-60 dni. Vendar pa med vašo ponudbo, odobritev posojila, in escrow, obstaja veliko dogodkov in nepredvidenih dogodkov, ki bi lahko motili ta časovni okvir.
"Ko je vaša ponudba sprejeta, je na splošno večina nepredvidenih posojil približno 17 dni," pravi Yawar Charlie, direktor nepremičnine v skupini Aaron Kirkman. To pomeni, da ima kupec 17 dni časa, da zavarovalcu zagotovi potrebno dokumentacijo za odobritev posojila.
Takoj, ko pride dokončna odobritev za posojilo, se lahko depozit – ali dokumentacija o posojilu tretjih oseb – zapre v nekaj dneh. Vendar pa lahko dodatni dogodki, kot so nerešena premoženjska škoda, težave s končnim pregledom in zahteve posojilodajalca za dodatno dokumentacijo v zadnjem trenutku, povzročijo zamude. Gotovinske transakcije na splošno potekajo hitreje, ker kupec ni vedno podvržen nepredvidenim okoliščinam, kot so odobritev posojilodajalca, ocene, pregledi ali pogajanja o popravilih. Hiše, financirane s hipoteko, običajno trajajo nekoliko dlje. Od trenutka, ko je podana ponudba, pa do končnega zaprtja, Charlie pravi, »je pomembno, da vse stranke ostanejo v pripravljenosti, da pravočasno zagotovijo dokumentacijo, sicer je lahko deponiranje zamuja«.
Tukaj je 10 dejavnikov, ki prispevajo k zamudam pri zaprtju doma – in kako jih lahko izstopite.
Zapiranje hiše: 10 dejavnikov, ki pospešijo ali upočasnijo proces
1. Gotovina ali predhodna odobritev
Čas, potreben za zaprtje doma, je v veliki meri odvisen od tega, koliko zelenja imate pri roki - ali od vašega posojilodajalca, če nimate gotovine. To je zato, ker je treba poskrbeti za nekaj stvari, preden se komu da stanovanjsko posojilo.
Eden od načinov, kako se temu izogniti, je, da »dobite predhodno odobritev, še preden začnete iskati dom«, svetuje Karen Condor, specialistka za zavarovanje in nepremičnine doma. Strokovni pregledi zavarovanj. Če želite to narediti, se boste morali sestati s posojilodajalcem, ki bi preveril vaš kredit in preveril vašo dokumentacijo, da bi odobril določen znesek posojila za določeno obdobje. Upoštevajte, da je predhodna odobritev drugačna in vrednejša od predhodne kvalifikacije, ki je zgolj ocena kupčeve kreditne sposobnosti, ki se uporablja za določitev ocene zneska, ki si ga lahko privošči izposoditi.
2. Ocena
Če še nimate pisma o predhodni odobritvi, je popolnoma v redu. Vendar morate biti pripravljeni počakati še malo. Preden posojilodajalec odobri vaše posojilo, bo treba opraviti cenitev stanovanja, da se prepričate res je vredno tega, kar plačaš, ali da ne zahtevaš dodatnega denarja za, recimo, telefon račun. To olajša povračilo izgub v prihodnosti, če predpostavimo, da pride do zasege.
Če je ocena prenizka, bo moral prodajalec znižati ceno ali pa boste morali razliko plačati v gotovini. Možno je dobiti drugo mnenje od drugega cenilca, saj so ocene bolj ali manj mnenjski pogled, sestavljen iz podatkov.
V vsakem primeru vas bo ponovna pogajanja s prodajalcem ali pridobitev drugega cenilca stala dodatnega časa. Čeprav ste odgovorni za plačilo računa, bo oceno naročil posojilodajalec, zato jih spodbudite, naj pravočasno oddajo naročilo, predlaga Charlie. »Eden od pomembnih razlogov za zamudo pri zaprtju je nepravočasna naročila cenitve. To prisili, da se odobritev posojila odloži."
3. Inšpekcija
Če bo z cenitvijo vse v redu, bo posojilodajalec naročil tudi pregled stanovanja. Obstajata dva od teh, inšpekcijski pregled doma in pregled škodljivcev, čeprav vsi posojilodajalci ne zahtevajo enega za škodljivce. Razlog za to je, da bi lahko kupec, če se preseli v dom s težavo s škodljivci, dom zapustil, pri čemer bi bil odgovoren posojilodajalec. Če se med pregledom ugotovi, da je kaj narobe, lahko nadaljnja preiskava in/ali ponovna pogajanja s prodajalcem povzročijo zamude.
"Svoje stranke vedno spodbujam, da opravijo vse svoje preiskave zgodaj v procesu," pravi Charlie. »Morda boste med pregledom ugotovili, da soba ni dovoljena. Če ta soba ni dovoljena, se morda ne bo vštela v kvadraturo doma, kar lahko neposredno vpliva na to, ali boste dobili posojilo ali ne.
Nekatere ponudbe za nakup vključujejo klavzulo o nepredvidenih inšpekcijskih pregledih, ki kupcem omogoča, da odstopijo brez kazni, če inšpekcijski pregled doma odkrije resne težave. Če vaša pogodba ne vsebuje te klavzule, lahko na koncu izgubite svoj težko prisluženi denar. Te bremenitve boste morda lahko izpodbijali, vendar bo to povzročilo le še več zamud.
4. Zavarovanje
Veste, kako lahko zavarovalnica zavrne zavarovanje avtomobila, ker ima preveč škod ali škod? No, enako velja za hiše. Če je prejšnji lastnik stanovanja vložil večji zavarovalni zahtevek za dom, bi zavarovalnice to lahko ocenile kot preveliko tveganje in ga zato zavrnejo zavarovati. Posojilodajalci običajno zahtevajo, da vzdržujete zavarovanje lastnikov stanovanj, dokler ne odplačate hipoteke, tako da je to lahko prekinitev posla, razen če ste kupec z gotovino.
Poleg tega lahko posojilodajalci zahtevajo, da poleg zavarovanja lastnika stanovanja kupite tudi zavarovanje nevarnosti, če se vaš dom nahaja na območju z visokim tveganjem. Takšno zavarovanje je običajno drago. Pomembno je, da začnete poizvedovanje o vašem predlaganem zavarovanju stanovanja čim prej, dodaja Condor. "Vsi posojilodajalci zahtevajo, da velja politika pred odobritvijo posojila", tako da če tega ne storijo do zadnje minute, bi zaprtje zagotovo odložilo.
5. Iskanje po naslovu
Poleg zavarovanja je običajno potrebno iskanje naslova, da se zagotovi, da nihče nima pravnega zahtevka do nepremičnine. To je lahko kdorkoli od države ali davčne uprave do sorodnikov prodajalca. Običajno sledi lastninsko zavarovanje, ki vas ščiti pred morebitnimi prihodnjimi terjatvami do nepremičnine. Če se med preiskavo odkrije zahtevek zoper nepremičnino, bi ga bilo treba rešiti, preden lahko nadaljujete.
"Bodite pripravljeni, da se vaš odvetnik pogaja z odvetnikom prodajalca, če se na podlagi poročila o naslovu pojavijo kakršne koli presenetljive težave," svetuje David Reischer, nepremičninski odvetnik in izvršni direktor Pravni nasvet. Ni nenavadno, da imate težave, ki jih je treba razčistiti, ali druge majhne težave, ki jih je treba rešiti ponovna pogajanja na podlagi spoznavanja novih dejstev, ki sprva niso bila razumljena, ko je bila prvotna ponudba predloženo. Ti elementi lahko povzročijo zamudo, če so pomembni.
6. Napake in neskladja
Uspešna ocena in pregled stanovanja ne pomenita vedno, da vam posojilo odobrijo takoj. V nekaterih primerih lahko financiranje propade zaradi napak in razlik v vaši vlogi za posojilo. Lahko je vse, kot so novi dolgovi, napačni dokumenti, zvišanje obrestnih mer, spremembe kreditne ocene, zaposlitev ali celo spremembe v zakonskem stanju. Karkoli od tega lahko pomeni spremembo vaših finančnih sposobnosti. Pomembno je omeniti, da vaša prijava ne bo šla pri zavarovalnici, dokler vaši dokumenti niso popolni, in tudi takrat bi neskladje pomenilo, da morate začeti znova.
7. Ocena dobre vere
Ko oddate ponudbo za nepremičnino in ali prejmete predhodno odobritev posojila, se pričakuje, da bo posojilodajalec dal oceno dobre vere, ki pojasnjuje zaključne stroške, povezane s pridobivanjem financiranja za dom. To je v bistvu grobi osnutek obrazca HUD 1, to je obračun stroškov poravnave. Pričakuje se, da bo ocena dobre vere natančna ocena, vendar včasih posojilodajalci nagnejo stranke z nizkimi ocenami. V takšni situaciji lahko povzroči zamudo tudi pridobitev posojilodajalca, da ponovno pregleda previsoke stroške ali zagotovi nadomestno financiranje.
-
Nasveti za preprečevanje zamud pri zapiranju hiše
- Začnite poizvedovanje o zavarovanju lastnikov stanovanj zgodaj. Vsi posojilodajalci zahtevajo, da velja politika pred financiranjem posojila.
- Dvakrat preverite vse dokumente, ustvarjene med postopkom. Če si vzamete nekaj dodatnih trenutkov za pregled črkovalnih napak, nepravilnih zneskov ali manjkajočih strani, boste prihranili ure ali celo dni zamude.
- Med postopkom zapiranja ne naredite večjih sprememb v svojem življenju, financah ali kreditih. To bi lahko spremenilo vaše Razmerje med dolgom in dohodkom sproži ponovitev, zamudo ali zavrnitev vaše prošnje za posojilo.
- Izpolnite zahtevo glede vseh dokumentov, ki jih zahtevajo nepremičninski posrednik, posojilodajalec in vse druge stranke. To se sliši preprosto, vendar ni običajno; pravzaprav so nepremičninski posredniki in posojilodajalci prijetno presenečeni, ko so potencialni kupci dobro pripravljeni.
.
8. Vrsta hipoteke
Na tej točki je treba opozoriti, da obstajajo različne hipoteke, ki vse vplivajo na to, kako dolgo traja, da se zaprejo. Običajna posojila, hipoteke, ki niso zavarovane s strani vladne agencije, običajno trajajo približno štiri tedne za obdelavo, posojila FHA, hipoteke, zavarovane s strani zvezne stanovanjsko združenje traja približno šest tednov, medtem ko posojila VA, hipoteke, ki jih izdajo posojilodajalci in za katere jamči ameriško ministrstvo za veteranske zadeve, lahko trajajo celo dlje. Vsako posojilo lahko povzroči morebitne zamude, odvisno od vaše situacije.
»An Posojilo FHA se lahko odloži, če posojilojemalec zaprosi zanj prezgodaj po stečaju, izvršbi ali dejanju namesto izvršbe,« pravi Condor. Običajno se od kupcev v kategoriji FHA pričakuje, da počakajo na obvezno obdobje začimb, preden zaprosijo za novo hipoteko. Zamude pri običajnih hipotekarnah zamudah bi lahko pripisali "težavam, kot so veliko število vlog pri posojilodajalcu in nepopolna ali netočna vloga za posojilo ali podporna dokumentacija". Za posojila VA obstaja še nekaj razlogov za možne zamude: a) dodatna dokumentacija, vključno z minimalno lastnino Zahteve, b) pomanjkanje cenilcev VA« in c) dokazilo o izpolnjevanju pogojev za potrditev vojaškega storitev.
9. Razni nepredvideni dogodki
Postopek zapiranja doma niso vse številke in predpisi. Včasih navidez nepomembni nepredvideni dogodki, kot je slaba končna navodila, kjer je prejšnji lastnik pustil smeti povsod ali obsežnejši, kot sta ločitev ali čakajoča prodaja, bi lahko vplivali tudi na pričakovano zaprtje datum. Včasih je to lahko posledica praznovanj, zveznih praznikov ali, upamo si reči, pandemije. Te situacije običajno pomenijo, da posamezniki in regulativni organi, ki sodelujejo v postopku zapiranja vašega doma, ne bi mogli delati. Redki so tudi primeri, ko se prodajalec zadnji trenutek umakne in tako še dodatno zavleče postopek zapiranja.
10. Spremembe v zadnjem trenutku
Ko posojilodajalec da končno odobritev, je preostalo, da zaprete hipoteko, vendar se še ne lotite plesa. Kot kupec je priporočljivo, da ne spreminjate ničesar v svoji evidenci, dokler ni zaključek. Govorimo o spremembah službe, odlaganju pohištva, nakupu avtomobila in zamudnih plačilih s kreditnimi karticami. V bistvu bi lahko katera koli od teh večjih sprememb spremenila vaše razmerje med dolgom in dohodkom, zaradi česar bo vaš posojilodajalec prisilil, da "ponovi postopek zavarovalne pogodbe", pravi Condor. Šele potem, ko je posojilo financirano, se lahko šteje za dokončno. Če refinancirate že kupljeno stanovanje in predvidevam, da niste, zaprtje ne pomeni nujno konca, obstajajo trije dodatni delovni dnevi — časovni razpon, znan kot obdobje odpovedi, ki lastniku omogoča možnost, da si premisli in/ali prekliče posojilo, vendar je to povsem drugačno temo.
Torej, izvolite. Nakup doma je razburljiv čas. Čakalne dobe so lahko mučne in naporne. Če pa boste pozorni na te korake, boste ključe prejeli nekoliko prej.
