Att köpa ditt första hem är ett magiskt ögonblick. Tillsammans med att spika fast ett fast jobb och gifta dig, är det ett av de obestridliga tecknen på att du är en fullfjädrad vuxen. Det är också en process med långsiktiga ekonomiska och känslomässiga konsekvenser. Det sista du vill göra är att fatta förhastade beslut som du i slutändan kommer att frukta. Här är några av de saker du bör veta i förväg för att se till att du inte lider av ett fall av köparens ånger.
1. Det är okej att köpa ett nybörjarhus.
Vissa köpare sitter vid sidan av medan de sparar ihop till sitt drömhus. Men genom att fortsätta att betala hyra, ger du upp din förmåga att bygga upp eget kapital över tiden.
Du kan vara bättre att köpa ett mer blygsamt ställe under tiden, så länge du kommer att vara där tillräckligt länge för att motivera stängningskostnaderna. "När du hamnar i en långsiktig situation kan du alltid ge dig ut på en resa för att hitta ditt eviga hem", säger Greg Vladi, en agent på Triplemint Real Estate i New York City.
2. Onlinesökning har sina begränsningar.
Framväxten av fastighetswebbplatser online har verkligen gjort hemshopping lättare för konsumenterna. Men för att kunna fatta det bästa beslutet för dig och din familj måste du verkligen gå upp ur soffan.
Att titta på fastigheter är gratis – och det ger dig en mycket bättre känsla för vad varje annons har att erbjuda. "Du måste komma ut och se så mycket som möjligt", säger Vladi. "Ta en kaffe och gå på öppet hus med din agent."
3. Att gå ensam kan bli dyrt.
Om du gillar idén att leta efter ett hem själv, ja, du är inte ensam. Det är lätt att vara säker på sina egna förmågor i början av resan. När du väl kommit ner till det snåla i kontraktsförhandlingarna kan du dock sluta med en plötslig dos ödmjukhet.
Att arbeta med en välrenommerad köparagent ger dig tillgång till deras expertis, för att inte tala om ett nätverk av bankirer, advokater och andra proffs i deras remissnätverk. Och eftersom de i praktiken betalas av säljaren, finns det egentligen ingen extra kostnad att använda deras tjänster. "Det är verkligen en win-win", säger Vladi.
Sponsras av Better Mortgage
Redo att köpa ett hem?
Det första steget i hemshopping är att ta reda på hur mycket du faktiskt har råd med.
(NMLS #330511. Inte tillgängligt i alla stater. Ser better.com/terms.)
4. När man väljer en agent spelar kemin roll.
"Du kommer att arbeta nära din fastighetsmäklare, så det är viktigt att du hittar någon du kommer överens med", säger Ivan Estrada, en agent på Douglas Elliman Real Estate i Los Angeles. Agenten bör vara mycket skicklig, motiverad och kunnig om området du utforskar.
Ditt första steg bör vara att be om remisser från vänner och familjemedlemmar. Om du hittar en lokal agent på egen hand, be att få prata med de senaste kunderna och se vad de har att säga.
5. Det är okej att vara en listskapare.
Med vissa beslut lönar det sig att gå efter maginstinkt. Inte så med något så komplext och viktigt som ett nytt hem. Vladi rekommenderar att du formulerar dina kriterier i förväg. "Skriv ner en lista över måste-has, nice-to-haves, not-neededs och fullständiga deal-breakers", säger han.
Listan kan ändras när du börjar leta, men den är fortfarande viktig att ha i början. Fundera till exempel på vilka bekvämligheter som betyder mest för dig och din make. Och fundera på om du är öppen för att renovera eller hellre vill ha ett hus som är inflyttningsklart.
6. Bostadsköpare tenderar att tänka kortsiktigt.
Det finns en tendens för unga människor att gå på hus- eller lägenhetsjakt med sin nuvarande livsstil i åtanke. Men enkel tillgång till kaféer och gastropubar kommer förmodligen att betyda mindre för dig än kvalitetsskolor och tillgång till parkering när du väl bildar familj.
Vladi ber kunderna att tänka på helheten när de utvärderar stadsdelar och fastigheter. Fundera på hur din livsstil kommer att vara några år framåt, inte bara idag.
7. Förhandsgodkännanden hjälper dig att fokusera din sökning.
Om du ska köpa ett hus med ett lån är det en enorm tidsbesparing att få ett förhandsgodkännande, säger Estrada. Baserat på din inkomst, anställningshistorik och skulder kan långivare berätta för dig i förväg hur mycket du kan låna. Med förhandsgodkännandet i handen kan du fokusera din sökning på fastigheter som du vet att du har råd med. Dessutom kommer ditt erbjudande att bli starkare, eftersom säljaren vet att du kan få den nödvändiga finansieringen.
8. Det räcker inte att spara till en handpenning.
Det kan ta år att spara tillräckligt med pengar för en handpenning och stängningskostnader. Men du måste verkligen lägga undan mer än så. "Ha pengar till möbler, vitvaror, mattor, uppdaterad inventarier, ny färg och alla andra detaljer du vill ha när du flyttar in", säger Estrada.
9. Bolånet är bara en av dina månatliga betalningar.
Unga bostadsköpare tenderar att bedöma hur mycket de har råd med genom att titta på den månatliga bolånebetalningen för ett givet lånebelopp. Men det är bara en av avgifterna du kommer att betala regelbundet.
Du måste också redogöra för fastighetsskatt, villaägarförsäkring, villaägarföreningsavgifter och – om du lägger ner mindre än 20 procent – bolåneförsäkring. Om du inte tar hänsyn till dessa utgifter kan du få ett oförskämt uppvaknande.
10. Även fina hem kan behöva arbete.
Det finns vissa aspekter av ett hem som du inte kan ändra, som kvarteret det är i eller den övergripande layouten. Men det finns mycket du kan göra för att piffa upp ett hem utan att gå sönder. "Lämna dig inte av ytliga detaljer som färg, armaturer och mattor", säger Estrada. "Dessa funktioner är lätta att ändra när hemmet är ditt."
11. Hemrenoveringar ökar andrahandsvärdet mer än något annat.
Husägare gillar ofta att lägga sin egen touch på ett hem, särskilt om det är en äldre fastighet. Men om du ser ditt hus som bara ett nybörjarhem, kanske du vill överväga hur mycket ditt renoveringsprojekt kommer att hjälpa ditt hems värde.
En färsk analys av Ombyggnad tidningen fann att byte av en garageport faktiskt gav den största avkastningen av alla projekt (husägare fick i genomsnitt 98 procent av sina utgifter). Bland de sämsta investeringarna var att installera en uteplats på bakgården, som bara ger en avkastning på 48 procent.
12. Kreditpoäng tar tid att förbättra.
Långivare använder din kreditvärdering för att bestämma din ränta. Med tanke på storleken på ett typiskt bostadslån kan även en liten sänkning av din ränta spara stora pengar.
Tyvärr finns det praktiskt taget inget sätt att öka din poäng över en natt. Din bästa insats är att betala ner dina revolverande kreditkonton under några år och se till att du når dina förfallodatum. Även att åtgärda ett fel på din kreditupplysning är en process som kan ta en månad eller mer. Ju tidigare du börjar med dessa saker, desto bättre.
13. Du behöver ingen handpenning på 20 %.
Det fanns en gång en tid då låntagare behövde lägga ner 20 procent av köpeskillingen kontant. Men nuförtiden finns det ett antal alternativ att köpa bostad även om du har mindre än så.
FHA-bolån kräver till exempel bara att du lägger ner 3,5 procent, så länge du betalar en försäkringspremie för bolån som skyddar långivaren om du inte betalar lånet. Ett annat alternativ: Fannie Mae HomeReady-programmet, som har ett lågt krav på 3 procents handpenning. Till skillnad från FHA-lån har HomeReady-låntagare rätt att avbryta betalningar av hypoteksförsäkringar när de bygger 20 procents eget kapital i sitt hem.
14. Att jämföra långivare kan spara stora pengar.
Om du inte utvärderar villkor från flera långivare kommer du aldrig att veta om du får det bästa erbjudandet där ute. Handla flera finansieringskällor, inklusive banker, kreditföreningar och bolåneföretag. Men titta inte bara på räntan – stängningskostnaderna spelar också roll. Gå igenom låneuppskattningen, ett dokument som långivare tillhandahåller dig efter att du har skickat in din bolåneansökan, för att se hur mycket de tar ut dig för olika avgifter.
15. Du kan skydda dig med beredskapsklausuler.
Även hem som ser bra ut vid första anblicken kan ha svåra att hitta problem, som mögel inuti väggarna eller felaktig ledning. Att inkludera en beredskapsåtgärd för heminspektion i avtalet låter dig backa ur affären eller förhandla om reparationer om något av dessa problem uppstår.
Du kanske också vill införliva en nödsituation för bostadsfinansiering, som skyddar köparen om hans eller hennes lån faller igenom. Utan en beredskap på plats kan du behöva betala kontant eller gå därifrån och förlora dina seriösa pengar.
