مهلا بنك أبي، أنا وزوجتي نشتري منزلنا الأول. حسنًا ، كنا نأمل في ذلك شراء منزلنا الأول لما يقرب من عام ونصف. لقد اقتربنا في بعض الأحيان ، لكن بعض الأماكن لم تكن على ما يرام. الشيء الوحيد الذي يجعل العملية صعبة هو الفهم معدلات الرهن العقاري، أنواع مختلفة من قروض المنزل، كونها مؤهلة مسبقًا مقابل الموافقة المسبقة. هناك الكثير من المصطلحات اللغوية والمصطلحات الداخلية وهو أمر محبط للغاية. كنت آمل أن تتمكن من طرح بعض الأسئلة لطرحها على مقرض الرهن العقاري حتى لا أشعر بأنني غبي أثناء العملية. شكرًا لك ماركوس عبر البريد الإلكتروني.
لنكن صادقين. ما لم تأكل وتنام وتتنفس الأشياء المالية ، شراء منزل معقد. هذا ينطبق بشكل خاص على الجزء المتعلق بالتمويل ، حيث يشعر الكثير من الناس بالارتباك التام بسبب تعقيد صناعة الإقراض ومصطلحاتها المحيرة.
ولكن هذا هو الشيء الذي تحتاج إلى معرفته. في أي وقت تشترك مع اختصاصي قروض ، فإنك تدخل في منافسة. إنهم يحاولون الحصول على أكبر قدر ممكن من المال لأنفسهم ولصاحب عملهم - وكلما قل ما تعرفه عن الدخول في المحادثة ، زاد نجاحهم في هذا المسعى. من ناحية أخرى ، إذا كنت تعرف ما يجب أن تطلبه ، فأنت تعمل على قلب ميزان القوة لصالحك.
فيما يتعلق بمعرفة الأسئلة التي يجب طرحها على مسئول القروض ، فكرت في التواصل مع كولن روبرتسون ، مؤسس المدونة الحقيقة حول الرهن العقاري والمقرض السابق نفسه. هذا ما قاله يجب أن يكون على قائمة الجميع.
7 أسئلة عن الرهن العقاري لطرحها على المقرض
1. "ماذا سيكون إجمالي مدفوعات السكن؟"
من السهل التركيز على قيمة مدفوعات الرهن العقاري الفعلية كل شهر. لكن ضع في اعتبارك أنه سيتعين عليك أيضًا دفع مبالغ مالية مقابل أشياء مثل ضرائب الممتلكات والتأمين على المنزل ورسوم HOA. إذا قمت بتخفيض أقل من 20 في المائة على المنزل ، فقد تضطر أيضًا إلى دفع أقساط تأمين الرهن العقاري ، والتي تحمي المُقرض من مخاطر التخلف عن سداد القرض. كل هذه تضاف.
يقول روبرتسون: "تعرف على المبلغ الكامل الذي يتعين عليك دفعه كل شهر للتأكد من أن المنزل سيكون في المتناول ولا يعيق نفقاتك الأخرى وأهدافك الادخارية".
2. "ما هو سعري وما هي مدة استخدامه؟"
يساعد التمزق في معدل فائدة منخفض على الرهن العقاري على تقليل مدفوعاتك الشهرية ، مما يمنحك مساحة كبيرة للمناورة في ميزانيتك. وهذا يعني التسوق للمقرضين - والتفاوض.
لكن روبرتسون يقول إنه يجب عليك أيضًا أن تسأل عن المدة التي يكون السعر مناسبًا لها (فترة الإغلاق) والتأكد من أنه مغلق بالفعل بمجرد أن تكون سعيدًا بعرض الأسعار الذي تتلقاه. بهذه الطريقة لن يتغير ، حتى لو ارتفعت الأسعار في هذه الأثناء.
3. "هل تتقاضى أي رسوم أو نقاط من المقرض؟"
توقع أن تدفع مجموعة من الرسوم عند الحصول على قرض عقاري ، بما في ذلك رسوم الملكية ومعالجة القرض الرسوم ورسوم الاكتتاب ورسوم إنشاء القرض يمكن تقليص بعضها بقليل تفاوض. رسوم إنشاء القرض ، على سبيل المثال ، عادة ما تكون نسبة مئوية من سعر بيع المنزل. بالنسبة للمنازل الأكثر تكلفة ، قد يكون المُقرض على استعداد لأخذ شريحة أصغر من الفطيرة ، مع العلم أنه سيظل يحقق ربحًا محترمًا.
بموجب القانون ، يتعين على المُقرض تقديم "APR" ، وهو نسخة من سعر الفائدة الذي يشمل بعض أو كل هذه الرسوم. تأكد من السؤال عما هو مدرج في الشكل الخاص بهم. بهذه الطريقة ، يمكنك مقارنة معدل الفائدة السنوية لخيارات القروض المختلفة ، مع مراعاة أي رسوم لم يتم إدخالها فيه.
تحقق أيضًا لمعرفة ما إذا كان المُقرض يفرض عليك أي فائدة مدفوعة مسبقًا ، والمعروفة أيضًا باسم "نقاط. " كل نقطة تساوي واحد بالمائة من سعر المنزل. لذا فإن دفع نقطتين على منزل بقيمة 300 ألف دولار يعني أنه يتعين عليك دفع أكثر من 6000 دولار عند الإغلاق. عادةً ما يؤدي دفع النقاط إلى خفض معدل الفائدة ، وهذا أحد الأسباب التي قد تجعلك تحصل على صفقة رائعة. ما لم تأخذها في الاعتبار ، فأنت لا تجري حقًا مقارنة بين مختلف المقرضين.
ضع في اعتبارك أنه إذا كنت تخطط للبقاء في المنزل لفترة طويلة ، فقد لا يكون دفع الرسوم المالية في الواجهة الأمامية فكرة سيئة. خلاف ذلك ، ربما يكون من الأفضل الابتعاد.
4. "ما هو نوع الرهن العقاري الأفضل بالنسبة لي؟"
في حين أن معظم المقرضين يفترضون أنك تريد 30 عامًا ثابتًا ، يجب أن يستغرق المقرض الجيد الوقت لتجاوز عدد من خيارات القروض المختلفة.
"قد يتضح أن ARM الأرخص لمدة 5 سنوات هو بديل أفضل إذا كنت لا تخطط للاحتفاظ بالمنزل لمدة لفترة طويلة جدًا ، أو إذا كنت تتوقع إعادة التمويل في المستقبل القريب بمجرد تحسن وضعك المالي " روبرتسون. "أو أن الإصلاح الثابت لمدة 15 عامًا يمكن إدارته تمامًا وقيمة أفضل بالنسبة لك كمالك منزل."
خلاصة القول: لا يوجد حل واحد يناسب الجميع لقروض الرهن العقاري. أخبر المُقرض عن خططك واطلب منهم إعطائك مزايا وعيوب المنتجات المختلفة.
5. "كم أحتاج إلى اخماد؟"
سيتمكن المقرض الجيد من توفير مجموعة متنوعة من خيارات الدفع المقدم ، اعتمادًا على المبلغ النقدي الذي يتعين عليك دفعه. قبل اختيار الرهن العقاري ، اسأل بالضبط عن المبلغ الذي ستحتاج إلى دفعه مقدمًا ، بما في ذلك تكاليف الإغلاق مثل رسوم التقييم والملكية وضرائب الملكية والنقاط ، إن وجدت.
هل أنت مطالب بدفع تأمين الرهن العقاري على أساس الدفعة الأولى المنخفضة؟ إذا كان الأمر كذلك ، فتأكد من معرفة المبلغ الذي سيتحمله ذلك في فاتورتك الشهرية - وربما تكاليف الإغلاق أيضًا.
6. "لماذا يتم رفض الرهون العقارية؟"
يقدم لك المُقرض سعرًا رائعًا بدفعة أولى يمكنك تحملها بالفعل. كل شيء يبدو رائعًا. آخر شيء تريده هو معرفة أن البنك أو شركة الرهن العقاري قررت التراجع عن قرضك في اللحظة الأخيرة. ومع ذلك يحدث ذلك.
يوصي روبرتسون بالسؤال عن سبب ميل القروض الأخرى للفشل من أجل تجنب نفس المحنة. يقول: "قد يخبرونك بسبب الائتمان ، أو وظيفة جديدة ، أو نقص الأصول المخضرمة". "معرفة سبب عدم وصول الرهون العقارية إلى خط النهاية يمكن أن يكون عاملاً رئيسيًا للوصول إلى جدول التمويل."
7. "كم من الوقت ستستغرق هذه العملية؟"
عندما يتعلق الأمر بشراء المنزل ، يكون التوقيت جوهريًا. سترغب في التأكد من أن المُقرض الذي تختاره لا يمكنه فقط إغلاق القرض الخاص بك ، ولكن القيام بذلك بحلول تاريخ الإغلاق المحدد في اتفاقية الشراء.
قد يعني ذلك البحث عن مُنشئ رهن عقاري لديه سجل من الكفاءة. يقول روبرتسون: "بعض المقرضين متخصصون في إعادة التمويل ، وقد لا يكونون الأنسب لشراء منزل حساس للوقت".
كما هو الحال مع أي عملية شراء ضخمة ، فأنت بالتأكيد تريد التسوق. ارتد قائمة الأسئلة الخاصة بك عن المقرضين المتعددين حتى تتمكن من معرفة من الذي سيمنحك أفضل قيمة إجمالية ، وليس فقط أقل سعر معلن عنه. بالنظر إلى مقدار المال وجع القلب الذي يمكن أن توفره ، ستكون سعيدًا لأنك قمت ببعض الواجبات المنزلية في هذه العملية.
