Няма нищо подобно на родителството, което да ви накара внезапно да почувствате, че трябва да пуснете корени – а за много хора това означава да се борите да закупите първи дом.
Разбира се, получаването на ключовете за собственото ви място носи усещане за стабилност, за което жадуват повечето нови родители. Но притежаването на недвижими имоти е най-доброто финансови решение за по-млади майки и татковци? Това е по-сложен въпрос.
Ако купуването на дом означава да сложите своя спестявания на заден план – или не планирате да останете там повече от няколко години – наемането може да е по-добрият залог. Ето някои неща, които по-младите родители трябва да имат предвид, когато обмислят предстоящо преместване.
Истината за собствения капитал
Има много нематериални причини да купувате недвижим имот, особено когато създавате семейство. Има чувството да сте по-свързани с общността си, да не говорим за удовлетворението, което идва от поставянето на собствен отпечатък върху дома.
Разбира се, има финансови съображения, които правят собствеността върху дома също така привлекателна. Не на последно място от тях е способността за изграждане на собствен капитал. За разлика от това,
При правилните обстоятелства линията на мислене „собствеността като инвестиция“ има смисъл. В исторически план цените на жилищата са се повишили с течение на времето – минус имплозията на жилищния пазар от преди десетилетие – и това потенциално може да донесе добра възвръщаемост в дългосрочен план.
Но е важно да бъдете реалисти относно това колко собствен капитал, ако има такъв, ще излезе нов родител - особено когато купуват начален дом, в който ще бъдат по-малко от десетилетие. Според индекса на цените на жилищата, показател, съставен от Федералната агенция за жилищно финансиране на САЩ, цените на жилищата са се повишили с средно 3,7 процента годишно от 1980 до 2017 г. Така че, доколкото това е инвестиция, тя е доста пешеходна.
Разбира се, има опасност, когато използвате национални данни, за да говорите за недвижими имоти, където тенденциите обикновено са местни. Но HPI служи като напомняне, че оценките на недвижимите имоти, най-общо казано, едва изпреварват инфлацията в дългосрочен план (Индексът на потребителските цени отбеляза средно увеличение от 3,1% за същия период.
И ако не сте в дома за продължителен период от време, различните разходи, които вървят заедно със собствеността – всичко от течащия покрив, който трябваше да замените, до комисионните на брокера, които плащате като продавач – можете да направите този капитал изчезва.
Имайте предвид също, че ипотечните кредитори са склонни да зареждат предварително лихвената част от вашия заем. През първите няколко години плащате много повече финансови такси, отколкото сте по принцип. Така че и вие не изграждате много капитал по този начин.
Най-общо казано е трудно да се генерира голяма възвръщаемост, ако се преместите в рамките на пет години. Ако вложите много пари в ремоделиране или ремонт, може да отнеме още повече време, за да стигнете до точката на рентабилност.
Данъчните облекчения намаляват
Другият популярен аргумент за собственост върху отдаване под наем е способността ви да приспадате ипотечни лихви и данъци върху имотите във вашия формуляр 1040. Но дори и тази полза няма толкова голяма тежест в наши дни, след неотдавнашното приемане на Закона за намаляване на данъците и заетостта.
От 2018 г. законът ограничава приспадането за държавни и местни данъци - включително данъци върху доходите, продажбите и имотите - на 10 000 долара. Само това драстично променя уравнението за собственост върху дома, особено за родителите силно обложени щати като Ню Йорк, Ню Джърси и Калифорния.
В същото време той почти удвои стандартното приспадане и за единични податели двойки подават съвместни документи. Резултатът: много по-малко американци ще посочват данъчната си декларация.
Дори ако детайлизирането продължава да има смисъл, трябва да балансирате ползите от тези удръжки за недвижими имоти с допълнителните разходи, които собствеността върху дома носи, като такси за асоциация на собствениците на жилища (HOA), разходи за поддръжка, застрахователни премии и имущество данъци. Може или не може да спестява пари при наемане, при което вашите месечни разходи се включват в едно плащане.
Скритите разходи за собственост
Ето още един момент, който трябва да имате предвид: ако покупката е по-скъпа от подписването на лизинг там, където живеете, плащането на наем не е ни най-малко хвърляне на пари. Докато останете дисциплинирани, можете да инвестирате разликата в пенсионна сметка, облагодетелствана от данъци, където можете да харчите парите си за активи, които исторически ценят много повече от жилищата.
Когато купувате жилище, лесно е да се съсредоточите върху месечното си ипотечно плащане, когато прецените колко можете да си позволите. Твърде често допълнителните разходи за притежаване на имот, като такси за HOA и ремонт, се забравят. В резултат на това много собственици купуват повече жилища, отколкото могат да си позволят, а други приоритети, като пенсионните им сметки, поемат тежестта.
Това също не означава, че наемането е особено евтино в момента. Точно както цените на жилищата в цялата страна се върнаха след Голямата рецесия, така и разходите за наем изпревариха инфлацията през последните години. И поне с ипотека с фиксиран лихвен процент можете да заключите месечното си плащане. Това също е фактор, за който новите родители трябва да мислят, когато решават къде ще живеят.
Изводът: никога не е лошо да сравните внимателно разходите за наем и покупка, включително тези, които може да са по-малко очевидни, във вашия район. След като имате надеждни данни, инструменти като Freddie Mac Наем срещу Купете калкулатор може да ви помогне да разберете кой път има най-голям смисъл от финансова гледна точка.
