Ако сте изтеглили ипотека преди година или две, има голям шанс да отворите Budweiser, за да отпразнувате невероятния си лихвен процент.
Бързо напред към днес и жилищните заеми са още по-евтини. Към настоящия момент средните лихви по 30-годишна ипотека са в диапазона под 3%, нещо, което изглеждаше немислимо дори преди десетилетие. Ако сте като много собственици на жилища, това може да ви накара да се чудите: Трябва ли да рефинансирам ипотеката си сега?
Докато търговията със съществуващия си жилищен заем за такъв с по-ниска лихва може да изглежда като лесно обаждане, Експертите казват, че подобно на тези маскирани роботи, рефинансирането на ипотека има повече, отколкото отговаря окото. Тъй като трябва да плащате значителни разходи, когато правите рефи, трябва да погледнете дали по-ниското месечно плащане го компенсира в дългосрочен план. Това не е вярно във всеки случай. Ето какво трябва да знаете.
Да рефинансирате ипотека или да не рефинансирате ипотека?
Това наистина е въпросът. Рефинансирането в момента вероятно ще ви даде заем с по-ниски лихви, особено ако резултатът ви по FICO е в добра или отлична територия. Но, уви, много от същите разходи за затваряне, които сте платили за първоначалната си ипотека, се увеличават отново, когато рефинансирате.
Сред разходите, които вероятно ще срещнете: такса за издаване на заем, която покрива разходите за поемане и обработка на ипотеката, такса за услугите за собственост и такса за актуализирана оценка на Имот. В зависимост от вашия заем, може да форсирате предплатена лихва или „точки“, за да стартирате.
Според ипотечния гигант Freddie Mac, средните разходи за затваряне са около 5000 долара в цялата страна. Тези цифри могат да варират доста в зависимост от размера на заема и други фактори, но в повечето случаи те са достатъчно големи, за да окажат влияние върху вашето решение.
И така, кога точно има смисъл да се възползвате от по-ниските лихви по ипотеките? За съжаление на хората, които не са склонни към математика, това изисква да направите малко алгебра, за да разберете дали намалението на ипотечното ви плащане отговаря или надвишава всички разходи, които правите предварително. Изводът: Трябва да планирате да останете в дома си поне толкова дълго, колкото е необходимо, за да се изравните с таксите си за затваряне.
„Рефинансирането е по-изгодно, колкото по-голям е спредът между броя на годините, необходими за достигане на рентабилност в сравнение с броят години, които собственикът на жилището очаква да живее в дома“, казва Марла Чембърс, старши финансов плановик с Бъкингамски съветници в Дейтън, Охайо.
Вземете например ипотека, която трябва да бъде изплатена за 15 години при $2000 на месец (с изключение на ескроу), която може да бъде рефинансирана в нов 15-годишен заем при $1800 на месец. Безизходността ще бъде 16 месеца, ако разходите за затваряне възлизат на 3200 долара.
Една от грешките, които кредитополучателите често допускат, обаче е да сравняват месечните плащания по ипотеки при различни условия. Ако ви остават само 10 години от текущия ви заем и рефинансирайте в 30-годишна ипотека, която се разпространява след плащанията си с 20 допълнителни години, вашата точка на печалба ще изглежда по-бърза, отколкото е в действителност.
Поради тази причина Chambers препоръчва да се изчислява месечната вноска за използването на лихвения процент на рефи същия брой месеци като текущия ви заем, дори ако датата на изплащане всъщност ще бъде по-късно. По този начин получавате истинско сравнение между ябълки и ябълки.
Теглене на вашия собствен капитал
Разбира се, получаването на по-нисък лихвен процент не е единствената причина, поради която може да мислите да преработите ипотеката си. Собствениците на жилища могат да решат, че искат различна продължителност на заема – например замяна на 30-годишна ипотека с 15-годишен заем. Или може да предпочетат различен тип заем, като замяна на продукт с регулируема лихва с такъв, който е фиксиран.
Друг популярен вариант: Извършване на рефинансиране с пари в брой, при което теглите нов, по-голям заем, за да се сдобиете с някои допълнителни зелени пари. Докато използването на дома си като банкомат може да изглежда като лесно решение, когато тарифите са толкова примамливи, вие може да търси по-високо месечно плащане след това, което може да попречи на други финансови средства цели.
Уесли Стиен, платен плановик в Арлингтън, Вирджиния, предупреждава, че не само двойката носи тези пари до най-близкия си Mercedes дилър, който може да попадне в капан – това е и добронамереният кредитополучател, който го използва, за да изплати дълга по кредитна карта, само за да натрупа нови баланси. „Те не са разгледали основния проблем“, казва той.
Вместо да използва собствения си капитал на еднократна основа, Stien препоръчва да вплетете своя refi в цялостна стратегия, която ви приближава по-близо до вашите дългосрочни финансови цели. Ако нямате план да останете извън дългове, превръщането на собствения капитал в пари е опасна игра.
Някои съвети за рефинансиране на ипотека, които трябва да имате предвид
Кандидатстването за рефинансиране на ипотека не е нещо, за което ще искате да се замислите първо, поне ако искате да получите най-добрата възможна сделка. За да направите това, ще трябва да имате план за игра.
Един от ключовете тук е да изберете правилното време. Чембърс предлага да работите по рефи, преди да смените работата, например, за да можете да демонстрирате стабилна трудова история и да успокоите кредиторите относно способността си да им изплащате.
Тя също така се застъпва за постигането на вашия кредитен рейтинг в най-добра форма, нещо, което може да отнеме седмици или дори месеци подготовка. Преди да кандидатствате за заем, прегледайте кредитните си отчети от трите бюра – TransUnion, Equifax и Experian – и разгледайте всяка отрицателна информация, която може да е попаднала там по погрешка.
Вие също ще искате да се приберете в области, които FICO има тенденция да тежи. „Работете върху увеличаването на резултата си, преди да кандидатствате за ипотека, като изплащате салда по кредитни карти и извършвате навременни месечни плащания по дълга“, казва Чембърс.
Както при всяка голяма покупка - и те не стават много по-големи от нова ипотека - един от ключовете е пазаруването наоколо. Стиен предлага да се свържете с поне двама кредитора, независимо дали са ипотечни компании с големи имена или местни кредитни съюзи, за да сте сигурни, че получавате най-добрата сделка.
Уебсайтове като LendingTree представляват бърз начин за анализиране на множество оферти за заеми, въпреки че Stien предлага по-малко вероятно място за сравнително пазаруване: Costco. да, че Costco. Търговецът на едро услуга за пазаруване на ипотеки ограничава разходите за затваряне за своите членове – те няма да надвишават $250 за тези на ниво Executive или $550 за членове на Gold Star. Не е време да оставяте камъни необърнати.
Всеки реномиран кредитор ще ви предостави три страници Оценка на заема който очертава почти всички ключови неща, които трябва да знаете, като лихвения процент, месечното плащане, пълен списък с разходи за затваряне, които ще трябва да платите, и всички точки, които искат да запишете.
Имайте предвид, че един кредитор може да има по-ниска ставка, но по-високи разходи за затваряне в сравнение с друга оферта. Ще искате да вземете предвид всички тези неща, когато прецените кой от тях представлява по-добрата сделка в дългосрочен план, казва Стиен.
Въпреки че ще плащате една и съща сума като данъци върху имотите, независимо коя банка изберете, нищо не е заложено в камък когато става въпрос за редови позиции като таксата за издаване, която заемодателят обикновено споделя като процент от заема количество. Ако някои от таксите изглеждат неправилни в сравнение с останалите, може да е време да подобрите уменията си за преговори. Може просто да си спестите няколко долара в процеса.
