Понякога хората се нуждаят от малко финансова помощ, за да закупят първия си дом. Това е още по-вярно в днешния жилищен пазар, където цените на жилищата растат до небето. Но ако обмисляте да помолите родителите си или свекърите ви да бъдат съподписващи ипотека — опция, която е доста често срещана — има няколко неща, които първо трябва да разгледате.
Пазарът на жилища остава хаотичен. Цените на жилищата в САЩ достигнаха най-високото си ниво през юни, според Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти, Средният дом е продаден за $363,300, в сравнение с $294,400 преди година. И откакто пандемията започна, много банки, склонни към риск, затегнаха стандартите си за кредитиране, за да избегнат повторение на жилищния срив от 2008-2009 г.
Ако сте загубили работа или сте намалили заплатите си някъде през последната година и половина, далеч не сте сами. „Много хора са имали бурна година, така че ако има неща, които са попречили на способността ви да отговарят на изискванията за ипотека, получаването на съподписващ може да бъде добър вариант“, казва Елизабет Рут, лицензиран заем служител при
Дори и да не сте претърпели никакви неуспехи, все пак не е необичайно да потърсите съподписващ. „Доста обичайно е родител да се намеси и да помогне на дете да купи първия си дом“, добавя Руут. Всъщност около един на всеки шест възрастни в САЩ съобщава, че е подписал съвместно заем или кредитна карта за някой друг, според проучване от CreditCards.com. Около половината от тях са подписали съвместно от името на дете или доведено дете.
Много щедро е родителите или свекърите да се съгласят да подпишат съвместно вашата ипотека. Но трябва да се обмисли. Ето какво трябва да знаете, преди всички да подпишете пунктираните линии.
Какво е съподписващ?
Съподписващият е човек, който е законно задължен да покрие ипотечните плащания, ако основният кредитополучател - т.е. лицето, което ще обитава жилището - не изпълни.
Тъй като основният кредитополучател и съподписващият кандидат кандидатстват за ипотека заедно, кредиторите вземат и двете страни доход, кредитен рейтинг и активи, взети предвид при оценката на заема на основния кредитополучател допустимост. В резултат на това „съподписващите лица могат да помогнат на купувачите на жилища, които имат по-слаб кредитен профил или по-ниски доходи“, казва Грег Макбрайд, главен финансов анализатор в Bankrate.com.
Предупреждението обаче е, че съподписващият поема същите финансови рискове като основния кредитополучател. Например, ако пропуснете няколко ипотечни плащания подред и баща ви е съвместно подписал вашия заем, неговият кредитен рейтинг – както и вашият – може да пострада.
Кога имам нужда от съподписващ ипотечен кредит?
Казано по-просто, имате нужда от съподписващ, ако не можете сами да се класирате за ипотека. Най-честите причини, поради които хората получават отказ за ипотека, са поради лоша кредитна история, липса на кредитна история или недостатъчен доход, според Experian.
Докато изискванията за заем могат да варират в зависимост от кредитора, заемополучателите обикновено се нуждаят от кредитен рейтинг от 620 или по-висок, за да се класират за конвенционален заем. Конвенционалният заем е ипотека, която отговаря на изискванията за поемане, определени от Fannie Mae и Freddie Mac, двамата спонсорирани от правителството предприятия, които купуват жилищни заеми извън вторичния пазар, пакетират ги и ги продават на инвеститори.
В допълнение, конвенционалните заеми обикновено имат изискване за дълг към доход (DTI) от 36%. DTI сравнява колко пари дължите (по студентски заеми, кредитни карти, авто заеми и - да се надяваме скоро - ипотека) с вашите доходи.
Ако вашият кредитен рейтинг е под 620 или съотношението на DTI е по-голямо от 43%, привличане на съподписващ, който има по-висок кредитен рейтинг или доходите могат да укрепят вашата кандидатура за заем, тъй като техните финансови показатели се вземат предвид по време на подписването процес. (Поемането е, когато финансов специалист преглежда заявление за заем – включително данъчните декларации на кандидата, плащанията и кредитния отчет – за да се увери, че отговаря на изискванията на кредитора.)
Трябва ли да имам родител, който да подпише моята ипотека?
Ако мислите да помолите родител или свекър да подпише съвместно вашия жилищен заем, добра идея е да си зададете тези въпроси – и да отговорите честно.
- Родителят ви ще подобри ли молбата ви за кредит?Ако кредитният рейтинг или доходът на вашия родител е по-нисък от вашия, това, че те съвместно подпишат, няма да ви направи по-квалифициран кредитополучател. Освен това, в зависимост от това какви са другите дългове на вашия родител, той или тя може дори да не отговарят на условията за съподписване. Например, ако на татко му е останало много по собствената си ипотека, това се отразява негативно на съотношението му дълг към доход, което може да го направи лош кандидат да стане съподписващ.
-
Имате ли финансови средства да поемате месечна вноска по ипотека?„Искате да бъдете много преднамерени и обмислени дали можете реалистично да си позволите, защото вашите Съподписващият ще бъде на куката, ако изоставате с плащанията по заема си“, казва Руут, заемът на Better.com експерт. Прочетете: съвместното подписване идва с високо ниво на риск за съподписващия.
Вашият родител, като съподписващ, ще бъде отговорен, ако не успеете да извършите ипотечните си плащания, което означава, че те поставят кредитния си рейтинг на линия. Пример: проучването на CreditCards.com установи, че 28% от хората, които са подписали заеми, казват, че са имали спад в кредитния си рейтинг, защото лицето, за което са подписали, е платило със закъснение или изобщо не е платило. Още по-лошото е, че ако родител съвместно подпише вашия заем, той потенциално може да бъде съден от вашия кредитор, ако заемът остане неплатен.
Има и практически последици, които трябва да обмислите – наличието на съподписка на родител може да напрегне връзката ви, ако нещата се объркат. „Вечерята за Деня на благодарността може да бъде малко неудобна, ако изоставате с ипотеката си“, посочва Макбрайд. - В това ли сте за дълго време? Получаването на ипотека със съподписващ е дългосрочен ангажимент. Според най-новите данни средната продължителност на собствеността върху жилище в САЩ е около 13 години. И единственият начин да премахнете съподписващия е по-късно да се класирате за заема по ваша собствена заслуга. Това обикновено се прави чрез рефинансиране на вашата ипотека, което може или не може да има финансов смисъл в зависимост от това къде отиват лихвите по ипотеките оттук. (FYI: лихвите по ипотечните кредити в момента са близо до исторически ниски нива - средният лихвен процент за 30-годишна ипотека падна тази седмица до 2,77%, според седмичното първично ипотечно проучване на Freddie Mac.)
- Наистина ли имате нужда от съподписващ, за да отговаряте на изискванията за ипотека?Преди да потупате рамото на мама или татко, говорете с кредитор, за да видите дали можете сами да получите одобрение за ипотека. Не отговаряте на условията за конвенционален заем? В зависимост от финансовите ви обстоятелства и къде искате да закупите жилище, може да се класирате за програма за подпомагане на купувача за първи път (от вашата държава или местно правителство) или за заем от Fair Housing Administration (FHA), който изисква минимален кредитен рейтинг от само 520 и позволява съотношение дълг към доход до 43%.
Тези въпроси са от решаващо значение за дълго и упорито мислене. Както и въпросът: Ще промени ли това нашите отношения? Може да е трудно давам пари на заем на семейството, камо ли да подпишем голяма покупка на живот. Уверете се, че връзката ви няма да бъде засегната от такава транзакция.
Сега, въпреки свързаните рискове, има ползи за съподписващите. Основното предимство е, че активността на акаунта ще се появи в техния кредитен отчет, което означава, че кредитният им рейтинг може да се повиши, ако правите плащанията по заема си навреме. Те също така получават удовлетворение от това, че са изиграли основна роля, за да ви помогнат да станете собственик на жилище.
Съвместното подписване обаче не е единственият начин, по който родителят може да ви помогне да купите и близо до дом. Ако се мъчите да съберете авансово плащане, родител може да ви подари или заеме пари, за да помогне за облекчаване на финансовото натоварване. Всъщност повече от половината американци, закупили първия си дом през 2020 г., казаха, че семейството или приятелите им са им помогнали с първоначалното им плащане, а Проучване на Realtor.com намерени.
Долния ред? Съподписването на ипотеката от родител е голямо решение, което трябва да бъде преценено внимателно и от двете страни.
