Der er intet som forældreskab, der får dig til pludselig at føle, at du har brug for at slå rødder - og for mange mennesker betyder det, at du skal prøve at købe din første hjem.
Det er helt sikkert, at det at få nøglerne til dit eget sted giver en følelse af stabilitet, som de fleste nybagte forældre higer efter. Men det er bedst at eje fast ejendom finansiel beslutning for yngre mødre og fædre? Det er et mere kompliceret spørgsmål.
Hvis købe et hjem betyder at sætte din opsparing på bagen – eller du planlægger ikke at blive der i mere end et par år – leje er måske det bedste bud. Her er nogle ting, yngre forældre bør huske på, når de overvejer en forestående flytning.
Sandheden om boligkapital
Der er masser af uhåndgribelige grunde til at købe fast ejendom, især når du stifter familie. Der er følelsen af at være mere forbundet med dit samfund, for ikke at nævne den tilfredsstillelse, der kommer af at sætte dit eget præg på hjemmet.
Der er bestemt også økonomiske overvejelser, der gør, at boligejerskab lyder ret tiltalende. Ikke mindst af dem er evnen til at opbygge egenkapital. Derimod
Under de rette omstændigheder giver tankegangen "ejerskab som investering" mening. Historisk set er boligpriserne steget over tid – minus boligmarkedets implosion for et årti siden – og det kan potentielt give nogle pæne afkast i det lange løb.
Men det er vigtigt at være realistisk med hensyn til, hvor meget egenkapital, hvis nogen, en ny forælder vil komme væk med - især når de køber et starterhjem, som de vil være i i mindre end et årti. Ifølge boligprisindekset, en metrik udarbejdet af det amerikanske føderale boligfinansieringsagentur, er boligpriserne steget med en gennemsnit på 3,7 procent om året fra 1980 til 2017. Så i det omfang det er en investering, er det en ret fodgænger.
Der er bestemt en fare, når du bruger landsdækkende data til at tale om fast ejendom, hvor tendenser har tendens til at være lokale. Men HPI tjener som en påmindelse om, at ejendomsvurderinger generelt set knap har overgået inflationen i det lange løb (Forbrugerprisindekset oplevede en gennemsnitlig stigning på 3,1 procent i samme tidsrum.
Og hvis du ikke er i hjemmet i en længere periode, de forskellige omkostninger, der følger med ejerskab - alt fra det utætte tag, du skulle udskifte, til ejendomsmæglerprovisionen, du betaler som sælger - kan gøre denne egenkapital forsvinde.
Husk også, at realkreditinstitutter har en tendens til at forhåndsindlæse rentedelen af dit lån. I de første mange år betaler du meget mere ind finansieringsomkostninger, end du i princippet er. Så du opbygger heller ikke meget egenkapital på den måde.
Generelt er det svært at skabe meget af et afkast, hvis du flytter inden for fem år. Hvis du lægger mange penge i ombygning eller reparationer, kan det tage endnu længere tid at nå break-even-punktet.
Skattefradrag aftager
Det andet populære argument for ejerskab frem for leje er din evne til at fratrække realkreditrenter og ejendomsskatter på din formular 1040. Men selv denne fordel vejer ikke så meget i disse dage, efter den nylige vedtagelse af skattelettelser og jobloven.
Fra 2018 begrænser loven fradraget for statslige og lokale skatter - inklusive indkomst-, salgs- og ejendomsskatter - til $10.000. Alene det ændrer husejerskabsligningen dramatisk, især for forældre i stærkt beskattede stater som New York, New Jersey og Californien.
Samtidig fordoblede det næsten standardfradraget også for enlige filer par, der ansøger i fællesskab. Resultatet: meget færre amerikanere vil specificere deres selvangivelse.
Selvom specificering fortsat giver mening, skal du balancere fordelene ved disse ejendomsfradrag med det ekstra udgifter, som boligejerskab medfører, såsom husejerforenings (HOA) gebyrer, vedligeholdelsesomkostninger, forsikringspræmier og ejendom skatter. Det kan eller måske ikke være en pengebesparelse i forhold til leje, hvor dine månedlige udgifter rulles ind i en enkelt betaling.
De skjulte omkostninger ved ejerskab
Her er et andet punkt at overveje: Hvis køb er dyrere end at underskrive en lejekontrakt, hvor du bor, er det at betale husleje ikke at smide penge væk. Så længe du holder dig disciplineret, kan du investere forskellen på en skattefordelt pensionskonto, hvor du kan bruge dine penge på aktiver, der historisk set værdsætter langt mere end boliger.
Når du køber bolig, er det nemt at fokusere på din månedlige afdrag på realkreditlån, når du skal finde ud af, hvor meget du har råd til. Alt for ofte bliver de ekstra omkostninger ved at eje ejendom, såsom HOA-gebyrer og reparationer, glemt. Som følge heraf køber mange boligejere mere hus, end de har råd til, og andre prioriteter, såsom deres pensionskonti, tager hovedet.
Dermed ikke sagt, at leje er specielt billigt lige nu. Ligesom de landsdækkende boligpriser er vendt tilbage efter den store recession, så har lejeomkostningerne også overgået inflationen i de seneste år. Og i hvert fald med et fastforrentet realkreditlån kan du låse din månedlige ydelse fast. Det er også en faktor, nye forældre bør tænke på, når de skal finde ud af, hvor de skal bo.
Den nederste linje: det skader aldrig omhyggeligt at sammenligne leje- og købsomkostninger, inklusive dem, der måske er mindre indlysende, i dit område. Når du har pålidelige data, værktøjer som Freddie Mac Leje vs. Køb lommeregner kan hjælpe dig med at finde ud af, hvilken vej der giver mest mening ud fra et økonomisk synspunkt.
