Hvis du tog et realkreditlån så sent som for et år eller to siden, er der en god chance for, at du åbnede en Budweiser for at fejre din utrolige rente.
Spol frem til i dag, og boliglån er endnu billigere. Når dette skrives, er de gennemsnitlige renter på et 30-årigt realkreditlån i området under 3%, noget der virkede utænkeligt selv for et årti siden. Hvis du er som mange boligejere, kan det få dig til at undre dig: Skal jeg refinansiere mit realkreditlån nu?
Selvom handel med dit eksisterende boliglån til et med lavere rente kan virke som et nemt opkald, eksperter siger, at der, ligesom disse robotter i forklædning, er mere til refinansiering af realkreditlån end opfylder øjet. Fordi du skal betale betydelige omkostninger, hver gang du laver en refi, skal du se på, om den lavere månedlige betaling opvejer det i det lange løb. Det er ikke sandt i alle tilfælde. Her er hvad du behøver at vide.
At refinansiere realkreditlån eller ikke at refinansiere realkreditlån?
Det er faktisk spørgsmålet. Refinansiering lige nu vil sandsynligvis sætte dig i et lån med lavere satser, især hvis din FICO-score er i godt eller fremragende territorium. Men desværre kryber mange af de samme lukkeomkostninger, som du betalte for dit oprindelige realkreditlån, op igen, når du refinansierer.
Blandt de udlæg, du sandsynligvis vil støde på: et låneoprettelsesgebyr, der dækker omkostningerne ved at tegne og behandling af realkreditlånet, et gebyr for ejendomsserviceydelserne og et gebyr for en opdateret vurdering af ejendom. Afhængigt af dit lån, kan du forkaste forudbetalte renter eller "point" for at starte.
Ifølge realkreditgiganten Freddie Mac, de gennemsnitlige lukkeomkostninger løber omkring $5.000 på landsplan. Disse tal kan variere en del baseret på lånebeløbet og andre faktorer, men i de fleste tilfælde er de kraftige nok til at have indflydelse på din beslutning.
Så hvornår giver det egentlig mening at drage fordel af lavere realkreditrenter? Desværre for de matematikglade kræver det, at du laver en lille algebra for at finde ud af, om reduktionen i dit realkreditlån opfylder eller overstiger de omkostninger, du på forhånd har. Den nederste linje: Du bør planlægge at blive i dit hjem i det mindste så længe, som det tager at gå i balance med dine lukkegebyrer.
”En refinansiering er mere fordelagtig, jo større spændet er mellem det antal år, det tager at nulstille i forhold til antallet af år, som husejeren forventer at bo i hjemmet,” siger Marla Chambers, senior finansplanlægger med Buckingham rådgivere i Dayton, Ohio.
Tag for eksempel et realkreditlån, der skal betales af om 15 år til 2.000 USD om måneden (eksklusive deponering), som kan refinansieres til et nyt 15-årigt lån til 1.800 USD om måneden. Breakeven ville være 16 måneder, hvis de afsluttende omkostninger beløb sig til $3.200.
En af de fejl, låntagere ofte begår, er dog at sammenligne månedlige lånebetalinger på realkreditlån med forskellige vilkår. Hvis du kun har 10 år tilbage af dit nuværende lån og refinansierer til et 30-årigt realkreditlån, der spreder sig ud af dine betalinger med 20 ekstra år, vil dit breakeven-punkt virke hurtigere, end det faktisk er.
Af den grund anbefaler Chambers at beregne den månedlige betaling for refi-renten vha samme antal måneder som dit nuværende lån, selvom udbetalingsdatoen faktisk kommer til at være senere. På den måde får du en ægte æbler-til-æbler sammenligning.
Udbetaling af din egenkapital
At få en lavere rente er selvfølgelig ikke den eneste grund til, at du måske overvejer at lave dit realkreditlån om. Boligejere kan beslutte, at de ønsker en anden låneløbstid – for eksempel at erstatte et 30-årigt realkreditlån med et 15-årigt lån. Eller de foretrækker måske en anden type lån, som at bytte et produkt med variabel rente ud med et, der er fast.
En anden populær mulighed: Udfør en udbetalingsrefinansiering, hvor du optager et nyt, større lån for at få fingrene i nogle ekstra dollars. Selvom det kan virke som en nem beslutning at bruge dit hjem som en hæveautomat, når priserne er så lokkende, kan du kan se på en højere månedlig betaling bagefter, der kan komme i vejen for andre økonomiske mål.
Wesley Stien, en gebyr-baseret planlægger i Arlington, Virginia, advarer om, at det ikke kun er parret, der tager pengene til deres nærmeste Mercedes forhandler, der kan falde i en fælde - det er også den velmenende låntager, der bruger det til at betale ned kreditkortgæld kun for at samle nye op saldi. "De har ikke behandlet det underliggende problem," siger han.
Frem for at tappe din egenkapital på en engangsbasis, anbefaler Stien at flette din refi ind i en overordnet strategi, der bringer dig tættere på dine langsigtede økonomiske mål. Hvis du ikke har en plan om at holde dig ude af gæld, er det et farligt spil at konvertere egenkapital til kontanter.
Nogle refinansieringstips til realkreditlån, du skal huske
At ansøge om en refinansiering af realkreditlån er ikke noget, du vil springe ind i hovedet først, i det mindste hvis du ønsker at få den bedst mulige handel. For at gøre det skal du have en spilleplan.
En af nøglerne her er at få din timing rigtig. Chambers foreslår at arbejde på en refi, før du skifter job, for eksempel, så du kan demonstrere en stabil arbejdshistorie og berolige långivere med hensyn til din evne til at betale dem tilbage.
Hun går også ind for at få din kreditscore i topform, noget der kan tage uger eller endda måneder med grundarbejde. Før du ansøger om et lån, skal du kigge på dine kreditrapporter fra de tre bureauer – TransUnion, Equifax og Experian – og adressere eventuelle negative oplysninger, der kunne være havnet der ved en fejl.
Du vil også gerne være hjemme på områder, som FICO har en tendens til at veje tungt. "Arbejd på at øge din score, før du ansøger om et realkreditlån ved at nedbetale kreditkortsaldi og foretage rettidige månedlige gældsbetalinger," siger Chambers.
Som med ethvert stort køb - og de bliver ikke meget større end et nyt realkreditlån - er en af nøglerne at shoppe rundt. Stien foreslår, at du kontakter mindst to långivere, uanset om de er store realkreditselskaber eller lokale kreditforeninger, for at sikre dig, at du får den bedste handel.
Websites som LendingTree repræsenterer en hurtig måde at analysere flere lånetilbud på, selvom Stien foreslår et mindre sandsynligt sted for nogle sammenlignings-shopping: Costco. Ja, at Costco. Grossistens pant-shopping service begrænser lukkeomkostningerne for sine medlemmer – de vil ikke overstige $250 for dem på Executive-niveau eller $550 for Gold Star-medlemmer. Det er ikke tid til at lade nogen sten stå uvendt.
Enhver velrenommeret långiver vil give dig en tre-side Lånevurdering der skitserer stort set alle de vigtigste ting, du har brug for at vide, såsom renten, den månedlige betaling, en komplet liste over afsluttende omkostninger, du skal betale, og eventuelle point, de vil have dig til at lægge ned.
Husk, at en långiver kan have en lavere rente, men højere lukkeomkostninger sammenlignet med et andet tilbud. Du vil gerne tage alle disse ting med i overvejelserne, når du skal finde ud af, hvilken der repræsenterer den bedste aftale i det lange løb, siger Stien.
Selvom du betaler det samme beløb i ejendomsskat, uanset hvilken bank du vælger, er der intet hugget i sten når det kommer til linjeposter som oprettelsesgebyret, som långiver normalt deler som en procentdel af lånet beløb. Hvis nogen af gebyrerne ser ude i forhold til de andre, er det måske på tide at friske op på dine forhandlingsevner. Du kan bare spare dig selv et par dollars i processen.
