Eine einmalige Pandemie und ein historischer Anstieg der Arbeitslosigkeit. Die Ereignisse des vergangenen Jahres klingen vielleicht nicht wie das Rezept für einen enormen Nachfrageschub für Gehäuse, aber genau das ist passiert. Das lässt viele Leute an 2008 zurückdenken und sich fragen Droht ein Zusammenbruch des Wohnungsmarktes?
Der typische Wert eines US-Hauses lag im Februar bei 272.446 US-Dollar, was einem Anstieg von 9,9 % gegenüber der gleichen Zeit des Vorjahres entspricht, so die neuesten Zahlen von Zillow. Und vorerst gibt es nicht viele Anzeichen dafür, dass dieser Trend nachlässt.
COVID-19 schaffte nicht die Nachfrage, sondern schaffte die idealen Bedingungen für Hauskäufer, sagt Jeff Tucker, ein leitender Ökonom bei Zillow. Während Dienstleistungsarbeiter die Hauptlast der Beschäftigungsnot zu spüren bekamen, sahen viele Verdiener mit mittlerem und höherem Einkommen tatsächlich ihre finanzielle Gesundheit verbessern sich dank mehrfacher Stimulus-Checks. Kombinieren Sie das mit den unglaublich niedrigen Hypothekenzinsen im letzten Jahr, und plötzlich gab es viel mehr Millennials, die sich ein Haus leisten konnten.
Die Tatsache, dass das Phänomen der Homeoffice-Arbeit am Ende für viele Angestellte zu einer langfristigen Perspektive wurde, schuf noch mehr Kaufanreize. „Dadurch entstand die Nachfrage nach größeren Wohnungen mit Platz für ein Büro“, sagt Tucker. Mit anderen Worten, das Coronavirus wirkte als Katalysator für den Immobilienmarkt und beschleunigte das Tempo, mit dem jüngere Verbraucher ihr erstes Eigenheim kauften.
Hinzu kommt dieser perfekte Sturm für Preiswachstum: Ein zweistelliger Rückgang der Anzahl gelisteter Objekte, nach Gehäusedraht. „Alle Hoffnungen, dass 2021 einen Zustrom von Wohnungen auf den Markt bringen und den Preisdruck verringern wird, scheinen zu sein“ vorerst gestrichelt“, sagte Ben Graboske, President of Data and Analytics des Softwareunternehmens Black Knight ein neuerer Bericht.
All dies hat eine prekäre Situation für Hausbesitzer geschaffen, deren anfängliche Begeisterung über steigende Immobilienwerte einem Déjà-vu-Gefühl zu weichen scheint. Inzwischen fragen mehr als ein paar Möchtegern-Käufer, ob sie besser darauf warten sollten, dass die Preise die Richtung ändern. Unglaublicherweise sucht Google nach "Wann wird der Immobilienmarkt zusammenbrechen?" im letzten Monat um 2.450 % gestiegen.
Obwohl alles möglich ist, sagt Tucker, dass er keine Anzeichen für plötzliche Schwankungen sieht, a la 2006. Zum einen gehören die Tage der Hypothekenaufnahme ohne Einkommensnachweis mehr oder weniger der Vergangenheit an. Und diese Ballonkredite, die vor mehr als einem Jahrzehnt eine tickende Zeitbombe für Hausbesitzer geschaffen haben? Sie sind auch so gut wie weg.
Im Durchschnitt machen Hypothekenzahlungen für die heutigen Käufer einen viel geringeren Anteil des Haushaltseinkommens aus als die Immobiliencrash von 2008 vor über einem Jahrzehnt, und die überwiegende Mehrheit der neuen Eigentümer nimmt vollständig amortisierte Kredite auf, erklärt Tucker. Das Ergebnis: Sie können sich die Wohnungen, in die sie einziehen, tatsächlich leisten. „Es gibt viele Leute, die im Notfall größere Zahlungen vertragen könnten, um in ihr erstes Zuhause zu kommen“, sagt er.
Die Realität ist, dass der Kauf von Eigenheimen für diejenigen, die es sich leisten können, für viele jüngere Verbraucher immer noch die beste Wahl ist. Mit Ausnahme bestimmter hochpreisiger Märkte an der Westküste, sagt Tucker, ist der Kauf in den meisten Teilen des Landes im Vergleich zum Mieten immer noch attraktiv. Und da die Kosten für den Bau von Häusern derzeit aufgrund eines Anstiegs der Holzpreise und eines Arbeitskräftemangels relativ hoch sind, ist dies für viele Leute keine gute Option.
Eine der offenen Fragen ist derzeit, wie sich ein jüngster Zinsanstieg, der im letzten Monat erstmals seit letztem Sommer um durchschnittlich mehr als 3 % betrug, auf den Markt auswirkt. Aber im Moment scheinen die meisten Ökonomen zu glauben, dass dies eher zu einer allmählichen Verlangsamung als zu einer plötzlichen Umkehr der Nachfrage führen wird.
„Steigende Hypothekenzinsen und starke Angebotsengpässe lassen die bereits überhitzten Eigenheimpreise für einige außer Reichweite“ Kaufinteressenten, vor allem in teureren Ballungsräumen“, Frank Martell, Präsident und CEO von Immobiliendaten Feste CoreLogic schrieb in a Staatsmännert Anfang dieses Monats. „Da die Herausforderungen in Bezug auf die Erschwinglichkeit bestehen bleiben, sehen wir möglicherweise mehr potenzielle Eigenheimkäufer aus dem Markt und eine mögliche Verlangsamung des Preiswachstums am Horizont.“
Müssen sich Hausbesitzer also bald um einen Housing Meltdown 2.0 sorgen? Betrachtet man die aktuelle Marktdynamik, erscheint dies unwahrscheinlich. Natürlich haben wir damals gelernt, wie komplex und unberechenbar der Wohnungsmarkt wirklich ist. Aber dieses Mal sieht das Wachstum wirklich so aus, als ob es von der realen Nachfrage nach Eigenheimen angetrieben wird, und nicht von Wall-Street-Firmen, die versuchen, einen warmen Körper, den sie finden können, in eine Hypothek zu bekommen.
Zum Glück sehen alle Vergleiche mit 2006 wie ein harter Verkauf aus.
