Wenn Sie erst vor ein oder zwei Jahren eine Hypothek aufgenommen haben, besteht eine gute Chance, dass Sie einen Budweiser aufgebrochen haben, um Ihr Unglaubliches zu feiern Zinssatz.
Schneller Vorlauf bis heute, und Wohnungsbaudarlehen sind noch billiger. Zum jetzigen Zeitpunkt liegen die durchschnittlichen Zinssätze für eine 30-jährige Hypothek im Bereich von unter 3%, was noch vor einem Jahrzehnt undenkbar schien. Wenn Sie wie viele Hausbesitzer sind, fragen Sie sich vielleicht: Soll ich meine Hypothek jetzt refinanzieren?
Während das Eintauschen Ihres bestehenden Wohnungsbaudarlehens gegen ein Darlehen mit niedrigeren Zinsen wie ein einfacher Anruf erscheinen mag, Experten sagen, dass, ähnlich wie diese verkleideten Roboter, die Refinanzierung von Hypotheken mehr ist als nur erfüllt das Auge. Da bei jedem Refi erhebliche Kosten auf Sie zukommen, müssen Sie prüfen, ob die niedrigere monatliche Zahlung dies auf Dauer ausgleicht. Das stimmt nicht in jedem Fall. Hier ist, was Sie wissen müssen.
Hypothek refinanzieren oder nicht Hypothek refinanzieren?
Das ist in der Tat die Frage. Eine Refinanzierung zum jetzigen Zeitpunkt führt wahrscheinlich dazu, dass Sie einen Kredit mit niedrigeren Zinsen erhalten, insbesondere wenn Ihr FICO-Score im guten oder ausgezeichneten Bereich liegt. Aber leider steigen viele der gleichen Abschlusskosten, die Sie für Ihre ursprüngliche Hypothek bezahlt haben, bei der Refinanzierung wieder an.
Zu den Ausgaben, auf die Sie wahrscheinlich stoßen werden, gehören: eine Gebühr für die Kreditvergabe, die die Kosten für das Underwriting deckt und Bearbeitung der Hypothek, eine Gebühr für die Titeldienste und eine Gebühr für eine aktualisierte Bewertung der Eigentum. Abhängig von Ihrem Darlehen können Sie vorausbezahlte Zinsen oder „Punkte“ überschreiben.
Laut dem Hypothekenriesen Freddie Mac, betragen die durchschnittlichen Abschlusskosten landesweit etwa 5.000 US-Dollar. Diese Zahlen können je nach Kredithöhe und anderen Faktoren stark variieren, sind jedoch in den meisten Fällen stark genug, um Ihre Entscheidung zu beeinflussen.
Wann genau ist es also sinnvoll, von tieferen Hypothekenzinsen zu profitieren? Unglücklicherweise für Mathe-Abgelehnte erfordert dies ein wenig Algebra, um herauszufinden, ob die Kürzung Ihrer Hypothekenzahlung alle Kosten erfüllt oder übersteigt, die Ihnen im Voraus entstehen. Die Quintessenz: Sie sollten planen, mindestens so lange zu Hause zu bleiben, wie es dauert, bis Ihre Abschlussgebühren ausgeglichen sind.
„Eine Refinanzierung ist umso vorteilhafter, je größer die Spanne zwischen den Jahren bis zur Gewinnschwelle im Vergleich zu. ist die Anzahl der Jahre, die der Hausbesitzer erwartet, im Haus zu leben“, sagt Marla Chambers, eine leitende Finanzplanerin mit Buckingham-Berater in Dayton, Ohio.
Nehmen Sie zum Beispiel eine Hypothek, die in 15 Jahren zu 2.000 USD pro Monat (ohne Treuhandkonto) abbezahlt werden soll und die in ein neues 15-jähriges Darlehen zu 1.800 USD pro Monat refinanziert werden kann. Der Break-Even würde 16 Monate betragen, wenn die Abschlusskosten 3.200 USD betragen würden.
Einer der Fehler, den Kreditnehmer jedoch häufig machen, ist der Vergleich der monatlichen Kreditraten für Hypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten. Wenn Sie nur noch 10 Jahre für Ihr aktuelles Darlehen übrig haben und sich in eine 30-jährige Hypothek refinanzieren, die sich ausbreitet Wenn Sie Ihre Zahlungen um 20 zusätzliche Jahre hinauszögern, wird Ihr Break-Even-Punkt schneller erscheinen, als er tatsächlich ist.
Aus diesem Grund empfiehlt Chambers, die monatliche Zahlung für den Refi-Zinssatz mit zu berechnen die gleiche Anzahl von Monaten wie Ihr aktuelles Darlehen, auch wenn der Rückzahlungstermin tatsächlich später ist. Auf diese Weise erhalten Sie einen echten Apfel-zu-Äpfel-Vergleich.
Auszahlung Ihres Eigenkapitals
Natürlich ist der niedrigere Zinssatz nicht der einzige Grund, warum Sie möglicherweise über eine Erneuerung Ihrer Hypothek nachdenken. Hausbesitzer können entscheiden, dass sie eine andere Kreditlaufzeit wünschen – zum Beispiel eine 30-jährige Hypothek durch ein 15-jähriges Darlehen ersetzen. Oder sie bevorzugen eine andere Art von Darlehen, z.
Eine weitere beliebte Option ist die Durchführung einer Cash-Out-Refinanzierung, bei der Sie einen neuen, größeren Kredit aufnehmen, um zusätzliche Greenbacks in die Hände zu bekommen. Während die Nutzung Ihres Zuhauses als Geldautomat bei so verlockenden Preisen wie eine einfache Entscheidung erscheinen mag, Sie möglicherweise nach einer höheren monatlichen Zahlung suchen, die anderen finanziellen Mitteln im Weg stehen könnte Tore.
Wesley Stien, ein kostenpflichtiger Planer in Arlington, Virginia, warnt davor, dass nicht nur das Paar das Geld zu seinem nächsten Mercedes bringt Autohaus, das in eine Falle tappen kann – es ist auch der gutmeinende Kreditnehmer, der damit Kreditkartenschulden begleicht, nur um neue anzuhäufen balanciert. "Sie haben das zugrunde liegende Problem nicht angesprochen", sagt er.
Anstatt Ihr Eigenkapital einmalig anzuzapfen, empfiehlt Stien, Ihr Refi in eine Gesamtstrategie einzubinden, die Sie Ihren langfristigen finanziellen Zielen näher bringt. Wenn Sie keinen Plan haben, sich schuldenfrei zu halten, ist die Umwandlung von Eigenkapital in Bargeld ein gefährliches Spiel.
Einige Tipps zur Hypothekenrefinanzierung, die Sie beachten sollten
Die Beantragung einer Hypothekenrefinanzierung ist nicht etwas, auf das Sie sich zuerst einlassen möchten, zumindest wenn Sie das bestmögliche Angebot ergattern möchten. Dazu benötigen Sie einen Spielplan.
Einer der Schlüssel hier ist das richtige Timing. Chambers schlägt beispielsweise vor, an einem Refi zu arbeiten, bevor Sie den Job wechseln, damit Sie eine stabile Arbeitshistorie nachweisen und Kreditgeber über Ihre Fähigkeit, sie zurückzuzahlen, beruhigen können.
Sie plädiert auch dafür, Ihre Kreditwürdigkeit in Topform zu bringen, was Wochen oder sogar Monate der Vorarbeit in Anspruch nehmen kann. Bevor Sie einen Kredit beantragen, überprüfen Sie Ihre Kreditauskünfte der drei Büros – TransUnion, Equifax und Experian – und gehen Sie auf negative Informationen ein, die versehentlich dort gelandet sein könnten.
Sie sollten sich auch auf Bereiche konzentrieren, die FICO tendenziell schwer wiegen. „Arbeiten Sie daran, Ihre Punktzahl zu verbessern, bevor Sie eine Hypothek beantragen, indem Sie Kreditkartensalden begleichen und pünktliche monatliche Schuldenzahlungen leisten“, sagt Chambers.
Wie bei jedem großen Kauf – und sie werden nicht viel größer als eine neue Hypothek – ist einer der Schlüssel zum Einkaufen. Stien schlägt vor, sich mit mindestens zwei Kreditgebern in Verbindung zu setzen, seien es namhafte Hypothekenbanken oder lokale Kreditgenossenschaften, um sicherzustellen, dass Sie das beste Angebot erhalten.
Websites wie LendingTree bieten eine schnelle Möglichkeit, mehrere Kreditangebote zu analysieren, obwohl Stien einen weniger wahrscheinlichen Ort für Vergleichskäufe vorschlägt: Costco. Ja, das Kostenco. Der Großhändler Hypotheken-Shopping-Service begrenzt die Abschlusskosten für seine Mitglieder – sie werden 250 USD für Mitglieder der Executive-Ebene oder 550 USD für Gold Star-Mitglieder nicht überschreiten. Dies ist keine Zeit, um Steine auf dem anderen zu lassen.
Jeder seriöse Kreditgeber wird Ihnen eine dreiseitige Kreditschätzung Darin sind so ziemlich alle wichtigen Dinge aufgeführt, die Sie wissen müssen, wie der Zinssatz, die monatliche Zahlung, eine vollständige Liste der Abschlusskosten, die Sie zahlen müssen, und alle Punkte, die Sie ablegen möchten.
Denken Sie daran, dass ein Kreditgeber im Vergleich zu einem anderen Angebot möglicherweise einen niedrigeren Zinssatz, aber höhere Abschlusskosten hat. Sie sollten all diese Dinge berücksichtigen, wenn Sie herausfinden möchten, welches auf lange Sicht das bessere Angebot darstellt, sagt Stien.
Obwohl Sie unabhängig von der Bank, die Sie wählen, den gleichen Betrag an Grundsteuern zahlen, ist nichts in Stein gemeißelt bei Einzelposten wie der Vergabegebühr, die der Kreditgeber in der Regel als Prozentsatz des Kredits teilt betragen. Wenn eine der Gebühren im Vergleich zu den anderen aus dem Ruder läuft, ist es möglicherweise an der Zeit, Ihr Verhandlungsgeschick aufzufrischen. Sie können sich dabei nur ein paar Euro sparen.
