दरें अभी भी अविश्वसनीय रूप से कम हैं। क्या आपको अपने बंधक का फिर से वित्त पोषण करवाना चाहिए?

यदि आपने हाल ही में एक या दो साल पहले एक बंधक निकाला है, तो एक अच्छा मौका है कि आप अपने अविश्वसनीय जश्न मनाने के लिए बुडवाइज़र खोल रहे थे ब्याज दर।

आज के समय में तेजी से आगे बढ़ें, और होम लोन और भी सस्ते हैं। इस लेखन के रूप में, 30-वर्षीय बंधक पर औसत दरें उप-3% की सीमा में हैं, कुछ ऐसा जो एक दशक पहले भी अकल्पनीय लग रहा था। यदि आप बहुत से मकान मालिकों को पसंद करते हैं, तो यह आपको आश्चर्यचकित कर सकता है: क्या मुझे अब अपना बंधक पुनर्वित्त करना चाहिए?

कम ब्याज वाले होम लोन के लिए अपने मौजूदा होम लोन में ट्रेडिंग करना एक आसान कॉल की तरह लग सकता है, विशेषज्ञों का कहना है कि, भेष में उन रोबोटों की तरह, बैठक की तुलना में बंधक पुनर्वित्त के लिए और भी कुछ है आँख। क्योंकि जब भी आप कोई रेफी करते हैं तो आपको पर्याप्त लागत का भुगतान करना पड़ता है, आपको यह देखना होगा कि क्या कम मासिक भुगतान लंबे समय में इसके लिए तैयार होता है। यह हर मामले में सच नहीं है। यहां आपको जानने की जरूरत है।

बंधक पुनर्वित्त करने के लिए या बंधक पुनर्वित्त करने के लिए नहीं?

वाकई यही सवाल है। अभी पुनर्वित्त करने से आपको कम दरों वाले ऋण में डालने की संभावना है, खासकर यदि आपका FICO स्कोर अच्छा या उत्कृष्ट क्षेत्र में है। लेकिन, अफसोस, आपके द्वारा अपने मूल बंधक के लिए भुगतान की गई समान समापन लागतों में से कई पुनर्वित्त के समय फिर से बढ़ जाती हैं।

परिव्यय के बीच आपका सामना होने की संभावना है: एक ऋण उत्पत्ति शुल्क जो हामीदारी की लागत को कवर करता है और बंधक को संसाधित करना, शीर्षक सेवाओं के लिए एक शुल्क, और एक अद्यतन मूल्यांकन के लिए शुल्क संपत्ति। आपके ऋण के आधार पर, आप प्रीपेड ब्याज, या "अंक", बूट करने के लिए फोर्किंग कर सकते हैं।

बंधक दिग्गज फ्रेडी मैको के अनुसार, औसत समापन लागत देश भर में लगभग $5,000 चलती है। वे आंकड़े ऋण की राशि और अन्य कारकों के आधार पर काफी भिन्न हो सकते हैं, लेकिन ज्यादातर मामलों में वे आपके निर्णय पर प्रभाव डालने के लिए पर्याप्त हैं।

तो कम बंधक दरों का लाभ लेने का कोई मतलब कब होता है? दुर्भाग्य से गणित-विरोध के लिए, यह पता लगाने के लिए थोड़ा बीजगणित करने की आवश्यकता है कि क्या आपके बंधक भुगतान में कमी पूरी होती है या जो कुछ भी आप पहले खर्च करते हैं उससे अधिक है। निचला रेखा: आपको अपने घर में कम से कम तब तक रहने की योजना बनानी चाहिए, जब तक कि आपकी क्लोजिंग फीस पर भी ब्रेक न लग जाए।

"एक पुनर्वित्त अधिक फायदेमंद होता है जितना अधिक वर्षों की तुलना में इसे तोड़ने में भी अधिक से अधिक फैलाव होता है घर के मालिक के घर में रहने की उम्मीद की संख्या, "मारला चेम्बर्स के साथ एक वरिष्ठ वित्तीय योजनाकार कहते हैं बकिंघम सलाहकार डेटन, ओहियो में।

उदाहरण के लिए, एक बंधक को लें, जिसका भुगतान 15 वर्षों में $2,000 प्रति माह (एस्क्रो को छोड़कर) पर किया जाना है, जिसे $1,800 प्रति माह पर एक नए 15-वर्ष के ऋण में पुनर्वित्त किया जा सकता है। यदि समापन लागत कुल $3,200 है तो ब्रेकईवन 16 महीने का होगा।

हालांकि, उधारकर्ताओं द्वारा अक्सर की जाने वाली गलतियों में से एक विभिन्न शर्तों के साथ बंधक पर मासिक ऋण भुगतान की तुलना करना है। यदि आपके पास अपने वर्तमान ऋण पर केवल 10 वर्ष शेष हैं और 30-वर्ष के बंधक में पुनर्वित्त जो फैलता है आपके भुगतानों को 20 अतिरिक्त वर्षों के लिए समाप्त करने पर, आपका ब्रेक-ईवन बिंदु वास्तव में जितना तेज़ है, उससे कहीं अधिक तेज़ लगने वाला है।

इस कारण से, चैंबर्स ने रेफरी ब्याज दर के लिए मासिक भुगतान की गणना करने की सिफारिश की है आपके वर्तमान ऋण के समान महीने, भले ही भुगतान तिथि वास्तव में बाद में होने वाली हो। इस तरह, आपको एक वास्तविक सेब-से-सेब की तुलना मिल रही है।

अपनी इक्विटी को भुनाना

बेशक, कम ब्याज दर प्राप्त करना एकमात्र कारण नहीं है जो आप अपने बंधक को फिर से करने के बारे में सोच रहे हैं। गृहस्वामी यह तय कर सकते हैं कि वे एक अलग ऋण अवधि चाहते हैं - उदाहरण के लिए, 30 साल के बंधक को 15 साल के ऋण के साथ बदलना। या वे एक अलग प्रकार के ऋण को पसंद कर सकते हैं, जैसे कि एक निश्चित दर के साथ एक समायोज्य-दर उत्पाद की अदला-बदली करना।

एक और लोकप्रिय विकल्प: कैश-आउट पुनर्वित्त करना, जहां आप कुछ अतिरिक्त ग्रीनबैक पर अपना हाथ पाने के लिए एक नया, बड़ा ऋण लेते हैं। एटीएम के रूप में अपने घर का उपयोग करते समय यह एक आसान निर्णय की तरह लग सकता है जब दरें इतनी आकर्षक हों, तो आप हो सकता है कि बाद में एक उच्च मासिक भुगतान की तलाश में हो जो अन्य वित्तीय के रास्ते में आ सकता है लक्ष्य।

वर्जीनिया के अर्लिंग्टन में एक शुल्क-आधारित योजनाकार वेस्ली स्टीन ने चेतावनी दी है कि यह केवल युगल ही नहीं है जो उस पैसे को अपने निकटतम मर्सिडीज में ले जा रहा है डीलरशिप जो एक जाल में पड़ सकता है - यह एक सुविचारित उधारकर्ता भी है जो इसका उपयोग क्रेडिट कार्ड ऋण का भुगतान करने के लिए केवल नए रैक करने के लिए करता है शेष। "उन्होंने अंतर्निहित मुद्दे को संबोधित नहीं किया है," वे कहते हैं।

एकबारगी आधार पर अपनी इक्विटी का दोहन करने के बजाय, स्टियन आपके रेफरी को एक समग्र रणनीति में बुनने की सलाह देते हैं जो आपको आपके दीर्घकालिक वित्तीय लक्ष्यों के करीब ले जाती है। यदि आपके पास कर्ज से बाहर रहने की कोई योजना नहीं है, तो इक्विटी को नकदी में बदलना एक खतरनाक खेल है।

ध्यान में रखने के लिए कुछ बंधक पुनर्वित्त युक्तियाँ

एक बंधक पुनर्वित्त के लिए आवेदन करना कुछ ऐसा नहीं है जिसे आप पहले सिर में कूदना चाहते हैं, कम से कम यदि आप सबसे अच्छा सौदा संभव करना चाहते हैं। ऐसा करने के लिए, आपके पास एक गेम प्लान होना चाहिए।

यहां की एक कुंजी यह है कि आपका समय सही हो रहा है। उदाहरण के लिए, चैंबर्स नौकरी बदलने से पहले एक रेफरी पर काम करने का सुझाव देते हैं, ताकि आप एक स्थिर कार्य इतिहास प्रदर्शित कर सकें और उधारदाताओं को उन्हें वापस भुगतान करने की आपकी क्षमता के बारे में आसानी से बता सकें।

वह आपके क्रेडिट स्कोर को शीर्ष रूप में प्राप्त करने की भी वकालत करती है, कुछ ऐसा जिसमें हफ्तों, या महीनों का भी समय लग सकता है। ऋण के लिए आवेदन करने से पहले, तीन ब्यूरो - ट्रांसयूनियन, इक्विफैक्स और एक्सपीरियन से अपनी क्रेडिट रिपोर्ट देखें और गलती से वहां आने वाली किसी भी नकारात्मक जानकारी को संबोधित करें।

आप उन क्षेत्रों में भी घर बनाना चाहेंगे जहां FICO का वजन बहुत अधिक है। चेम्बर्स कहते हैं, "क्रेडिट कार्ड की शेष राशि का भुगतान करके और समय पर मासिक ऋण भुगतान करके बंधक के लिए आवेदन करने से पहले अपना स्कोर बढ़ाने पर काम करें।"

किसी भी बड़ी खरीद के साथ - और वे एक नए बंधक से ज्यादा बड़ा नहीं होते हैं - चाबियों में से एक खरीदारी कर रहा है। स्टीन कम से कम दो उधारदाताओं से संपर्क करने का सुझाव देते हैं, चाहे वे बड़े नाम वाली बंधक कंपनियां हों या स्थानीय क्रेडिट यूनियन, यह सुनिश्चित करने के लिए कि आपको सबसे अच्छा सौदा मिल रहा है।

लेंडिंगट्री जैसी वेबसाइटें कई ऋण प्रस्तावों का विश्लेषण करने के लिए एक त्वरित तरीके का प्रतिनिधित्व करती हैं, हालांकि स्टीन कुछ तुलना-खरीदारी के लिए कम संभावित स्थान का सुझाव देते हैं: कॉस्टको। हां, वह कॉस्टको। थोक व्यापारी गिरवी-खरीदारी सेवा अपने सदस्यों के लिए समापन लागत को सीमित करता है - वे कार्यकारी स्तर के लोगों के लिए $250 या गोल्ड स्टार सदस्यों के लिए $550 से अधिक नहीं होंगे। यह कोई कसर छोड़ने का समय नहीं है।

कोई भी प्रतिष्ठित ऋणदाता आपको तीन-पृष्ठ प्रदान करेगा ऋण अनुमान जो आपको जानने के लिए आवश्यक सभी महत्वपूर्ण चीजों की रूपरेखा देता है, जैसे कि ब्याज दर, मासिक भुगतान, समापन लागतों की एक पूरी सूची जो आपको चुकानी होगी और कोई भी बिंदु जो वे चाहते हैं कि आप नीचे रखें।

ध्यान रखें कि एक ऋणदाता की दर कम हो सकती है, लेकिन दूसरे प्रस्ताव की तुलना में उच्च समापन लागत। स्टीन कहते हैं, आप उन सभी चीजों को ध्यान में रखना चाहते हैं, जो यह पता लगाते हैं कि कौन सा लंबे समय में बेहतर सौदे का प्रतिनिधित्व करता है।

जबकि आप संपत्ति करों में समान राशि का भुगतान करेंगे, भले ही आप किसी भी बैंक को चुनें, इसमें कुछ भी तय नहीं है जब उत्पत्ति शुल्क जैसी लाइन-आइटम की बात आती है, जिसे ऋणदाता आमतौर पर ऋण के प्रतिशत के रूप में साझा करता है रकम। यदि कोई शुल्क दूसरों की तुलना में अजीब लगता है, तो यह आपके बातचीत कौशल पर ब्रश करने का समय हो सकता है। आप इस प्रक्रिया में अपने आप को कुछ रुपये बचा सकते हैं।