Ako ste prije godinu ili dvije podigli hipoteku, postoji velika šansa da ste otvorili Budweiser kako biste proslavili svoju nevjerojatnu kamatna stopa.
Brzo naprijed do danas, a stambeni krediti su još jeftiniji. U trenutku pisanja ovog teksta, prosječne stope na 30-godišnju hipoteku su u rasponu ispod 3%, nešto što se činilo nezamislivim čak i prije desetak godina. Ako ste poput mnogih vlasnika kuća, možda ćete se zapitati: Trebam li refinancirati svoju hipoteku sada?
Iako se mijenjanje postojećeg stambenog kredita za kredit s nižom kamatom može činiti kao jednostavan poziv, Stručnjaci kažu da, poput onih prerušenih robota, refinanciranje hipoteke ima više nego što se može oko. Budući da morate platiti znatne troškove kad god radite refi, morate pogledati nadoknađuje li to niža mjesečna uplata dugoročno. To nije istina u svakom slučaju. Evo što trebate znati.
Refinancirati hipoteku ili ne refinancirati hipoteku?
To je doista pitanje. Refinanciranje trenutno vjerojatno će vas staviti u zajam s nižim stopama, pogotovo ako je vaš FICO rezultat na dobrom ili izvrsnom području. Ali, nažalost, mnogi od istih troškova zatvaranja koje ste platili za svoju originalnu hipoteku ponovno rastu kada refinancirate.
Među izdacima s kojima ćete se vjerojatno susresti: naknada za odobrenje zajma koja pokriva troškove osiguranja i obradu hipoteke, naknadu za usluge vlasništva i naknadu za ažuriranu procjenu imovine. Ovisno o vašem zajmu, možda ćete morati platiti unaprijed plaćene kamate ili "bodove" za pokretanje.
Prema hipotekarnom divu Freddie Macu, prosječni troškovi zatvaranja iznose oko 5000 USD u cijeloj zemlji. Te brojke mogu se prilično razlikovati ovisno o iznosu zajma i drugim čimbenicima, ali u većini slučajeva su dovoljno velike da utječu na vašu odluku.
Dakle, kada točno ima smisla iskoristiti prednosti nižih hipotekarnih stopa? Nažalost za one koji su neskloni matematici, to zahtijeva malo algebre da shvatite da li smanjenje vaše hipoteke zadovoljava ili premašuje sve troškove koje imate unaprijed. Zaključak: trebali biste planirati ostati u svom domu barem onoliko dugo koliko je potrebno da ne isplatite svoje naknade za zatvaranje.
“Refinanciranje je povoljnije što je veća razlika između broja godina potrebnih da se isplati u usporedbi s broj godina koje vlasnik kuće očekuje da će živjeti u kući”, kaže Marla Chambers, viši financijski planer s Buckinghamski savjetnici u Daytonu, Ohio.
Uzmimo, na primjer, hipoteku koja se treba otplatiti za 15 godina po 2000 USD mjesečno (bez escrow-a) koja se može refinancirati u novi 15-godišnji zajam po 1800 USD mjesečno. Prijelomna vrijednost bi bila 16 mjeseci ako bi troškovi zatvaranja iznosili 3.200 dolara.
Međutim, jedna od pogrešaka koju zajmoprimci često čine je uspoređivanje mjesečnih otplata zajma za hipoteke s različitim uvjetima. Ako vam je preostalo samo 10 godina vašeg trenutnog zajma i refinancirajte ga u 30-godišnju hipoteku koja se širi ako platite za 20 dodatnih godina, vaša će se točka rentabilnosti činiti bržom nego što zapravo jest.
Iz tog razloga Chambers preporučuje obračun mjesečne uplate za korištenje refi kamatne stope isti broj mjeseci kao i vaš trenutni zajam, čak i ako će datum otplate biti kasnije. Na taj način dobivate pravu usporedbu između jabuka i jabuka.
Isplata vašeg kapitala
Naravno, niža kamatna stopa nije jedini razlog zbog kojeg možda razmišljate o obnovi hipoteke. Vlasnici kuća mogu odlučiti da žele drugačije trajanje zajma – na primjer, zamjenu 30-godišnje hipoteke zajmom od 15 godina. Ili možda preferiraju drugu vrstu zajma, poput zamjene proizvoda s podesivom stopom s onim koji je fiksni.
Još jedna popularna opcija: izvođenje refinanciranja gotovine, gdje uzimate novi, veći zajam kako biste se dočepali dodatnih novčanica. Dok korištenje vašeg doma kao bankomata može izgledati kao laka odluka kada su cijene ovako primamljive, vi možda nakon toga traži višu mjesečnu uplatu koja bi mogla stati na put drugim financijskim ciljeve.
Wesley Stien, plaćeni planer u Arlingtonu u Virginiji, upozorava da ne samo da par nosi taj novac do najbližeg Mercedesa prodajni salon koji može pasti u zamku – to je također dobronamjerni dužnik koji ga koristi za otplatu duga po kreditnoj kartici samo da bi skupio nove ravnoteže. "Nisu se pozabavili temeljnim problemom", kaže on.
Umjesto da iskorištavate svoj kapital na jednokratnoj osnovi, Stien preporučuje da svoj refi utkate u opću strategiju koja vas približava vašim dugoročnim financijskim ciljevima. Ako nemate plan kako ostati bez dugova, pretvaranje kapitala u gotovinu opasna je igra.
Nekoliko savjeta za refinanciranje hipoteke koje treba imati na umu
Podnošenje zahtjeva za refinanciranje hipoteke nije nešto što ćete prvo poželjeti uskočiti u glavu, barem ako želite dobiti najbolju moguću ponudu. Da biste to učinili, morat ćete imati plan igre.
Jedan od ključeva ovdje je točan odabir vremena. Chambers predlaže da radite na refi prije nego što promijenite posao, na primjer, kako biste mogli pokazati stalnu radnu povijest i smiriti zajmodavce u pogledu svoje sposobnosti da im vratite.
Ona također zagovara postizanje vaše kreditne ocjene u vrhunskoj formi, nešto što može potrajati tjednima, pa čak i mjesecima, temelja. Prije nego što podnesete zahtjev za zajam, pregledajte svoja kreditna izvješća od tri biroa – TransUnion, Equifax i Experian – i pozabavite se svim negativnim informacijama koje su tamo možda dospjeli greškom.
Također ćete se htjeti udomiti u područjima koja FICO obično imaju veliku težinu. “Radite na povećanju svog rezultata prije nego što podnesete zahtjev za hipoteku tako što ćete otplaćivati saldo kreditne kartice i vršiti pravodobna mjesečna plaćanja duga”, kaže Chambers.
Kao i kod svake velike kupnje – a one ne postaju puno veće od nove hipoteke – jedan od ključeva je kupovanje. Stien predlaže da kontaktirate najmanje dva zajmodavca, bilo da se radi o velikim hipotekarnim tvrtkama ili lokalnim kreditnim unijama, kako biste bili sigurni da ćete dobiti najbolju ponudu.
Web-mjesta poput LendingTree predstavljaju brz način za analizu višestrukih ponuda zajmova, iako Stien predlaže manje vjerojatno mjesto za usporedbu: Costco. Da, da Costco. Veletrgovac usluga kupnje hipoteke ograničava troškove zatvaranja za svoje članove – oni neće premašiti 250 USD za one na razini Executive ili 550 USD za članove Gold Star. Nije vrijeme da se kamenje ne prevrne.
Svaki renomirani zajmodavac će vam dati tri stranice Procjena zajma koji ocrtava gotovo sve ključne stvari koje trebate znati, poput kamatne stope, mjesečne uplate, cjelovitog popisa troškova zatvaranja koje ćete morati platiti i svih bodova koje žele da upišete.
Imajte na umu da jedan zajmodavac može imati nižu stopu, ali veće troškove zatvaranja u usporedbi s drugom ponudom. Sve te stvari htjet ćete uzeti u obzir kada smišljate koja dugoročno predstavlja bolju ponudu, kaže Stien.
Iako ćete platiti isti iznos poreza na imovinu bez obzira na to koju banku odaberete, ništa nije zakleto kada je riječ o stavkama poput naknade za izdavanje, koju zajmodavac obično dijeli kao postotak zajma iznos. Ako neka od naknada izgleda neuspješno u usporedbi s ostalima, možda je vrijeme da poboljšate svoje pregovaračke vještine. Možete si uštedjeti samo nekoliko dolara u tom procesu.
