Jadi, Anda akhirnya memutuskan untuk membuang persewaan dan beli rumah sendiri. Anda telah berbagi minuman dengan agen real estat, mengerang melalui banyak open house, dan mungkin memberi lebih dari beberapa pandangan kepada pemirsa yang tampaknya hanya ada di sana untuk kue. Setelah semua pekerjaan, Anda akhirnya mengajukan penawaran yang diterima, dan sekarang Anda menunggu penutupan dan bertanya-tanya mengapa begitu lama.
Salah satu pertanyaan yang cenderung ditanyakan oleh pembeli rumah pertama kali adalah: “Berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk menutup sebuah rumah?” Yang benar adalah tidak ada jawaban yang pasti. Biasanya, dibutuhkan 30-60 hari. Namun, di antara tawaran Anda, persetujuan pinjaman, dan escrow, ada banyak kejadian dan kemungkinan yang bisa terjadi untuk mengganggu kerangka waktu ini..
“Setelah tawaran Anda diterima, secara umum, sebagian besar kontinjensi pinjaman adalah sekitar 17 hari” kata Yawar Charlie, Direktur Real Estat di Aaron Kirkman Group. Ini berarti pembeli memiliki waktu 17 hari untuk memberikan dokumen yang diperlukan kepada penjamin emisi agar pinjaman disetujui”.
Segera setelah persetujuan akhir untuk pinjaman masuk, escrow — atau dokumentasi pinjaman pihak ketiga — dapat ditutup dalam hitungan hari. Namun, kejadian tambahan seperti kerusakan properti yang belum terselesaikan, penyelesaian masalah terakhir, dan permintaan menit terakhir untuk dokumentasi tambahan oleh pemberi pinjaman dapat menyebabkan penundaan. Transaksi tunai umumnya cenderung bergerak lebih cepat karena pembeli tidak selalu tunduk pada kontinjensi seperti persetujuan pemberi pinjaman, penilaian, inspeksi, atau negosiasi perbaikan. Rumah yang dibiayai melalui hipotek cenderung memakan waktu sedikit lebih lama. Dari saat penawaran dibuat, hingga penutupan akhir, Charlie berkata, “penting bahwa semua pihak tetap siaga untuk memberikan dokumentasi pada waktu yang tepat, jika tidak, escrow dapat terlambat".
Berikut adalah 10 faktor yang berkontribusi terhadap keterlambatan penutupan rumah - dan bagaimana Anda bisa mengatasinya.
Menutup Rumah: 10 Faktor yang Mempercepat atau Memperlambat Proses
1. Tunai atau Pra-persetujuan
Jumlah waktu yang dibutuhkan untuk menutup rumah sangat bergantung pada seberapa banyak hijau yang Anda miliki — atau pada pemberi pinjaman Anda, dengan asumsi Anda tidak memiliki uang tunai. Ini karena beberapa hal harus diperhatikan sebelum pinjaman rumah diberikan kepada siapa pun.
Salah satu cara untuk menyiasatinya adalah dengan "mendapatkan persetujuan sebelumnya bahkan sebelum Anda memulai pencarian rumah Anda" saran Karen Condor, seorang spesialis asuransi rumah dan real estat dengan Ulasan Ahli Asuransi. Untuk melakukan ini, Anda harus bertemu dengan pemberi pinjaman yang akan memeriksa kredit Anda dan memverifikasi dokumentasi Anda untuk menyetujui jumlah pinjaman tertentu untuk jangka waktu tertentu. Perhatikan bahwa pra-persetujuan berbeda dari dan lebih berharga daripada pra-kualifikasi yang hanya merupakan evaluasi kelayakan kredit pembeli yang digunakan untuk menentukan perkiraan jumlah yang mampu dia bayar meminjam.
2. Penilaian
Jika Anda belum memiliki surat pra-persetujuan, tidak apa-apa. Tetapi Anda harus bersiap untuk menunggu sedikit lebih lama. Sebelum pemberi pinjaman menyetujui pinjaman Anda, penilaian harus dilakukan di rumah untuk memastikan itu benar-benar sepadan dengan apa yang Anda bayar atau Anda tidak meminta uang ekstra untuk berjalan, katakanlah, ponsel Anda tagihan. Hal ini memudahkan kerugian yang akan diperoleh kembali di kemudian hari, seandainya terjadi penyitaan.
Jika penilaian terlalu rendah, penjual harus mengurangi harga atau Anda harus membayar selisihnya secara tunai. Dimungkinkan untuk mendapatkan opini kedua dari penilai yang berbeda karena penilaian, kurang lebih, merupakan pandangan opini yang diambil dari data.
Either way, negosiasi ulang dengan penjual atau mendapatkan penilai yang berbeda akan membebani Anda waktu ekstra. Meskipun Anda bertanggung jawab untuk membayar tagihan, penilaian akan diperintahkan oleh pemberi pinjaman, jadi pastikan Anda mendorong mereka untuk memesan tepat waktu, saran Charlie. “Salah satu alasan utama penundaan penutupan adalah kegagalan untuk memesan penilaian tepat waktu. Ini memaksa persetujuan pinjaman tertunda”.
3. Inspeksi
Seandainya semuanya berjalan dengan baik dengan penilaian, pemberi pinjaman juga akan memesan pemeriksaan rumah. Ada dua di antaranya, inspeksi rumah dan inspeksi hama, meskipun tidak semua pemberi pinjaman membutuhkannya untuk hama. Alasan untuk ini adalah bahwa, jika pembeli pindah ke rumah dengan masalah hama, mereka mungkin meninggalkan rumah, meninggalkan pemberi pinjaman yang bertanggung jawab. Jika ada yang salah selama pemeriksaan, penyelidikan lebih lanjut dan/atau negosiasi ulang dengan penjual dapat menyebabkan penundaan.
“Saya selalu mendorong klien saya untuk melakukan semua penyelidikan mereka di awal proses” kata Charlie. “Anda mungkin mengetahui saat melakukan inspeksi bahwa sebuah ruangan tidak diizinkan. Jika ruangan itu tidak diizinkan, itu mungkin tidak diperhitungkan dalam ukuran luas rumah yang dapat berdampak langsung jika Anda mendapatkan pinjaman atau tidak.”
Beberapa penawaran pembelian termasuk klausul kontingensi inspeksi yang memungkinkan pembeli untuk mundur tanpa penalti jika inspeksi rumah mengungkapkan masalah serius. Namun, jika kontrak Anda tidak memiliki klausul ini, Anda mungkin akan kehilangan uang hasil jerih payah Anda.. Anda mungkin dapat menyengketakan tagihan ini, tetapi itu hanya akan menyebabkan lebih banyak penundaan.
4. Pertanggungan
Tahukah Anda bagaimana perusahaan asuransi bisa menolak untuk mengasuransikan mobil karena terlalu banyak klaim atau kerusakan? Nah, hal yang sama berlaku untuk rumah. Jika klaim asuransi besar telah dibuat di rumah oleh pemilik rumah sebelumnya, perusahaan asuransi mungkin menganggapnya terlalu berisiko dan karena itu menolak untuk mengasuransikannya. Pemberi pinjaman biasanya meminta Anda untuk mempertahankan asuransi pemilik rumah sampai Anda melunasi hipotek, jadi kecuali Anda adalah pembeli tunai, ini bisa menjadi pemecah kesepakatan.
Juga, pemberi pinjaman mungkin mengharuskan Anda membeli asuransi bahaya selain asuransi pemilik rumah jika rumah Anda terletak di area berisiko tinggi. Jenis asuransi ini biasanya mahal. Penting untuk memulai pertanyaan tentang asuransi rumah yang Anda usulkan sedini mungkin, tambah Condor. “Semua pemberi pinjaman memerlukan kebijakan yang berlaku sebelum menyetujui pinjaman” jadi gagal melakukannya sampai menit terakhir pasti akan menunda penutupan.
5. Pencarian Judul
Selain asuransi, pencarian judul biasanya diperlukan untuk memastikan bahwa tidak ada yang memiliki klaim hukum atas properti tersebut. Ini bisa siapa saja dari negara bagian atau IRS hingga kerabat penjual. Yang biasanya mengikuti adalah asuransi kepemilikan, melindungi Anda dari klaim properti di masa depan. Jika selama pencarian klaim terhadap properti ditemukan, itu perlu diselesaikan sebelum Anda dapat melanjutkan.
“Bersiaplah untuk meminta pengacara Anda bernegosiasi dengan pengacara penjual jika ada masalah kejutan yang muncul berdasarkan laporan judul” saran David Reischer, Pengacara Real Estat dan CEO dari Saran legal. Tidak jarang ada masalah yang perlu diselesaikan atau kondisi kecil lainnya yang perlu dinegosiasikan ulang berdasarkan mempelajari fakta-fakta baru yang pada awalnya tidak dipahami ketika tawaran asli itu diserahkan. Item ini dapat menyebabkan penundaan jika signifikan..
6. Kesalahan dan Perbedaan
Penilaian dan inspeksi rumah yang berhasil tidak selalu berarti bahwa pinjaman Anda segera disetujui. Dalam beberapa kasus, pembiayaan mungkin gagal karena kesalahan dan perbedaan dalam aplikasi pinjaman Anda. Itu bisa apa saja seperti utang baru, dokumen yang salah, kenaikan suku bunga, perubahan nilai kredit, pekerjaan, atau bahkan perubahan status perkawinan. Salah satu dari ini bisa berarti perubahan dalam kemampuan finansial Anda. Penting untuk dicatat bahwa aplikasi Anda tidak akan pergi ke penjamin emisi sampai dokumen Anda lengkap dan bahkan kemudian, perbedaan berarti Anda harus memulai dari awal lagi.
7. Perkiraan Itikad Baik
Saat Anda mengajukan penawaran pada properti dan atau mendapatkan persetujuan awal untuk pinjaman, pemberi pinjaman diharapkan memberikan Perkiraan Itikad Baik yang menjelaskan biaya penutupan yang terkait dengan mendapatkan pembiayaan untuk rumah. Ini pada dasarnya adalah rancangan kasar dari formulir HUD 1 yaitu pernyataan biaya penyelesaian. Perkiraan Itikad Baik diharapkan menjadi perkiraan yang mendekati tetapi terkadang, pemberi pinjaman cenderung menarik klien dengan perkiraan rendah. Dalam situasi seperti itu, meminta pemberi pinjaman untuk meninjau kembali biaya yang berlebihan atau mengamankan pembiayaan alternatif juga dapat menyebabkan penundaan.
-
Tips mencegah keterlambatan saat menutup rumah
- Mulai pertanyaan tentang asuransi pemilik rumah sejak dini. Semua pemberi pinjaman memerlukan kebijakan yang berlaku sebelum mendanai pinjaman.
- Periksa kembali semua dokumen yang dibuat selama proses. Mengambil beberapa saat ekstra untuk meninjau kesalahan ejaan, jumlah yang salah, atau halaman yang hilang akan menghemat waktu berjam-jam atau bahkan berhari-hari.
- Jangan membuat perubahan besar dalam hidup Anda, keuangan Anda, atau kredit Anda selama proses penutupan. Ini bisa mengubah Rasio Utang terhadap Pendapatan memicu pengulangan, penundaan, atau penolakan aplikasi pinjaman Anda.
- Memenuhi permintaan mengenai semua dokumen yang diminta oleh makelar, pemberi pinjaman, dan semua pihak lainnya. Ini terdengar sederhana, tetapi tidak umum; pada kenyataannya, Realtors dan pemberi pinjaman terkejut ketika calon pembeli sudah siap.
.
8. Jenis Hipotek
Perlu dicatat, pada titik ini, bahwa ada berbagai hipotek yang semuanya berpengaruh pada berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk menutup. Pinjaman konvensional, hipotek yang tidak dijamin oleh lembaga pemerintah, biasanya membutuhkan waktu sekitar empat minggu untuk diproses, pinjaman FHA, hipotek yang diasuransikan oleh Federal Asosiasi Perumahan memakan waktu sekitar enam minggu sementara pinjaman VA, hipotek yang dikeluarkan oleh pemberi pinjaman dan dijamin oleh Departemen Urusan Veteran AS mungkin memakan waktu lebih lama. Setiap pinjaman dapat menyebabkan penundaan potensial tergantung pada situasi Anda.
"NS pinjaman FHA dapat ditunda jika peminjam mengajukan permohonan terlalu cepat setelah kebangkrutan, penyitaan, atau akta pengganti penyitaan” kata Condor. Biasanya pembeli dalam kategori FHA diharapkan menunggu periode bumbu wajib sebelum mengajukan hipotek baru. Penundaan dengan penundaan hipotek konvensional dapat dikaitkan dengan "masalah seperti tingginya jumlah aplikasi dengan pemberi pinjaman, dan aplikasi pinjaman yang tidak lengkap atau tidak akurat atau dokumen pendukung". Untuk pinjaman VA, ada beberapa alasan lagi untuk kemungkinan penundaan: a) dokumen tambahan, termasuk Properti Minimum Persyaratan, b) kekurangan penilai VA” dan c) bukti Sertifikat Kelayakan untuk mengonfirmasi militer melayani.
9. Kontinjensi Lain-lain
Proses penutupan rumah tidak semua angka dan peraturan. Terkadang, kemungkinan yang tampaknya sepele seperti penelusuran akhir yang buruk, di mana pemilik sebelumnya meninggalkan sampah di mana-mana, atau yang lebih substansial seperti perceraian atau penjualan yang tertunda juga dapat memengaruhi penutupan yang diharapkan tanggal. Di lain waktu bisa karena perayaan, hari libur federal atau, berani kita katakan, pandemi. Situasi ini biasanya berarti bahwa individu dan badan pengatur yang terlibat dalam proses penutupan rumah Anda tidak akan dapat bekerja. Ada juga kasus yang jarang terjadi, di mana penjual mundur di menit terakhir, sehingga menunda proses penutupan lebih jauh.
10. Perubahan Menit Terakhir
Setelah pemberi pinjaman memberikan persetujuan akhir, yang tersisa adalah menutup hipotek tetapi, jangan menari dulu. Sebagai pembeli, disarankan untuk tidak mengubah apa pun pada catatan Anda sampai penutupan selesai. Kami berbicara tentang perubahan pekerjaan, layaways furnitur, pembelian mobil, dan tunggakan pembayaran kartu kredit. Pada dasarnya salah satu dari perubahan besar ini dapat mengubah rasio utang terhadap pendapatan Anda, memaksa pemberi pinjaman Anda untuk "mengulangi proses penjaminan emisi" kata Condor. Hanya setelah pinjaman didanai dapat dianggap final. Jika Anda melakukan refinancing pada rumah yang sudah dibeli, dan saya rasa Anda tidak melakukannya, penutupan belum tentu menandai akhir, ada tiga hari kerja tambahan — rentang waktu yang dikenal sebagai periode pembatalan - yang memungkinkan pemilik rumah kesempatan untuk berubah pikiran dan/atau membatalkan pinjaman, tetapi, itu adalah waktu yang sama sekali berbeda tema.
Jadi, begitulah. Membeli rumah adalah saat yang menyenangkan. Waktu tunggu bisa sangat menyiksa dan melelahkan. Tetapi jika Anda memperhatikan langkah-langkah ini, Anda akan diberikan kunci lebih cepat.
