Se hai acceso un mutuo di recente, un anno o due fa, ci sono buone probabilità che stessi aprendo una Budweiser per celebrare il tuo incredibile tasso d'interesse.
Avanti veloce fino ad oggi e i mutui per la casa sono ancora più economici. Al momento della stesura di questo documento, i tassi medi su un mutuo a 30 anni sono nell'intervallo inferiore al 3%, qualcosa che sembrava impensabile anche un decennio fa. Se sei come molti proprietari di case, potresti chiederti: dovrei rifinanziare il mio mutuo ora?
Anche se scambiare il tuo mutuo per la casa esistente con uno con interessi inferiori può sembrare una chiamata facile, gli esperti dicono che, proprio come quei robot travestiti, c'è di più nel rifinanziamento dei mutui che incontra l'occhio. Poiché devi pagare costi sostanziali ogni volta che fai un refi, devi vedere se il pagamento mensile più basso lo compensa a lungo termine. Non è vero in ogni caso. Ecco cosa devi sapere.
Rifinanziare il mutuo o non rifinanziare il mutuo?
Questa è davvero la domanda. È probabile che il rifinanziamento in questo momento ti metta in un prestito con tassi più bassi, soprattutto se il tuo punteggio FICO è in territorio buono o eccellente. Ma, ahimè, molti degli stessi costi di chiusura che hai pagato per il tuo mutuo originale si insinuano di nuovo quando rifinanzi.
Tra le spese che probabilmente incontrerai: una commissione di emissione del prestito che copre il costo di sottoscrizione e l'elaborazione dell'ipoteca, una commissione per i servizi del titolo e un addebito per una stima aggiornata del proprietà. A seconda del tuo prestito, potresti sborsare interessi prepagati, o "punti", per iniziare.
Secondo il gigante dei mutui Freddie Mac, i costi di chiusura medi sono di circa $ 5.000 a livello nazionale. Queste cifre possono variare parecchio in base all'importo del prestito e ad altri fattori, ma nella maggior parte dei casi sono abbastanza pesanti da avere un impatto sulla tua decisione.
Quindi, quando ha senso approfittare di tassi ipotecari più bassi, esattamente? Sfortunatamente per chi non è incline alla matematica, è necessario fare un po' di algebra per capire se la riduzione della rata del mutuo soddisfa o supera i costi che si sostengono in anticipo. La linea di fondo: dovresti pianificare di rimanere a casa tua almeno per il tempo necessario per pareggiare le spese di chiusura.
“Un rifinanziamento è tanto più vantaggioso quanto maggiore è lo spread tra il numero di anni necessari per raggiungere il pareggio rispetto a il numero di anni che il proprietario della casa si aspetta di vivere in casa", afferma Marla Chambers, pianificatore finanziario senior con Consiglieri di Buckingham a Dayton, Ohio.
Prendi, ad esempio, un mutuo che dovrebbe essere estinto in 15 anni a $ 2.000 al mese (escrow escluso) che può essere rifinanziato in un nuovo prestito di 15 anni a $ 1.800 al mese. Il pareggio sarebbe di 16 mesi se i costi di chiusura ammontassero a $ 3.200.
Uno degli errori che i mutuatari spesso commettono, tuttavia, è confrontare i pagamenti mensili dei prestiti sui mutui con condizioni diverse. Se hai solo 10 anni rimasti sul tuo prestito attuale e rifinanzia in un mutuo di 30 anni che si diffonde fuori i tuoi pagamenti di 20 anni in più, il tuo punto di pareggio sembrerà più veloce di quanto non sia in realtà.
Per questo motivo, Chambers raccomanda di calcolare il pagamento mensile per il tasso di interesse refi utilizzando lo stesso numero di mesi del tuo prestito attuale, anche se la data di rimborso sarà effettivamente successiva. In questo modo, otterrai un vero confronto tra mele e mele.
Incassare il tuo capitale
Naturalmente, ottenere un tasso di interesse più basso non è l'unico motivo per cui potresti pensare di rifare il mutuo. I proprietari di abitazione possono decidere di volere una durata del prestito diversa, ad esempio sostituendo un mutuo di 30 anni con un prestito di 15 anni. Oppure potrebbero preferire un diverso tipo di prestito, come scambiare un prodotto a tasso variabile con uno fisso.
Un'altra opzione popolare: eseguire un rifinanziamento in contanti, in cui prendi un nuovo prestito più grande per mettere le mani su alcuni biglietti verdi extra. Anche se usare la tua casa come bancomat potrebbe sembrare una decisione facile quando le tariffe sono così allettanti, tu potrebbe essere alla ricerca di un pagamento mensile più elevato in seguito che potrebbe intralciare altri finanziamenti obiettivi.
Wesley Stien, un pianificatore a pagamento ad Arlington, in Virginia, avverte che non è solo la coppia a portare quei soldi alla loro Mercedes più vicina concessionario che può cadere in una trappola: è anche il mutuatario ben intenzionato che lo usa per pagare il debito della carta di credito solo per accumulare nuovi saldi. "Non hanno affrontato il problema di fondo", dice.
Piuttosto che sfruttare il tuo capitale su base una tantum, Stien consiglia di tessere il tuo refi in una strategia globale che ti avvicini ai tuoi obiettivi finanziari a lungo termine. Se non hai un piano per non indebitarti, convertire il capitale in denaro è un gioco pericoloso.
Alcuni suggerimenti per il rifinanziamento dei mutui da tenere a mente
Richiedere un rifinanziamento ipotecario non è qualcosa a cui vorrai saltare prima di tutto, almeno se vuoi ottenere il miglior affare possibile. Per farlo, dovrai avere un piano di gioco.
Una delle chiavi qui è ottenere il giusto tempismo. Chambers suggerisce di lavorare su un refi prima di cambiare lavoro, ad esempio, in modo da poter dimostrare una storia lavorativa stabile e mettere a proprio agio i finanziatori sulla propria capacità di ripagarli.
Sostiene anche di ottenere il tuo punteggio di credito in ottima forma, qualcosa che può richiedere settimane o addirittura mesi di lavoro di base. Prima di richiedere un prestito, controlla i tuoi rapporti di credito dai tre uffici - TransUnion, Equifax ed Experian - e affronta tutte le informazioni negative che potrebbero essere arrivate lì per errore.
Dovrai anche concentrarti su aree in cui FICO tende a pesare molto. "Lavora per aumentare il tuo punteggio prima di richiedere un mutuo pagando i saldi delle carte di credito ed effettuando pagamenti mensili tempestivi del debito", afferma Chambers.
Come per qualsiasi grande acquisto - e non diventano molto più grandi di un nuovo mutuo - una delle chiavi è fare shopping. Stien suggerisce di contattare almeno due istituti di credito, siano essi società di mutui di grandi nomi o cooperative di credito locali, per assicurarsi di ottenere l'offerta migliore.
Siti web come LendingTree rappresentano un modo rapido per analizzare più offerte di prestito, sebbene Stien suggerisca un luogo meno probabile per alcuni acquisti comparativi: Costco. Sì, Quello Costo. Il grossista servizio di acquisto di mutui limita i costi di chiusura per i suoi membri: non supereranno $ 250 per quelli a livello esecutivo o $ 550 per i membri Gold Star. Non è il momento di lasciare nulla di intentato.
Qualsiasi istituto di credito rispettabile ti fornirà una pagina di tre pagine Preventivo di prestito che delinea praticamente tutte le cose chiave che devi sapere, come il tasso di interesse, il pagamento mensile, un elenco completo dei costi di chiusura che dovrai pagare e tutti i punti che vogliono che tu metta giù.
Tieni presente che un prestatore può avere un tasso inferiore, ma costi di chiusura più elevati rispetto a un'altra offerta. Ti consigliamo di prendere in considerazione tutte queste cose quando capisci quale rappresenta l'affare migliore a lungo termine, afferma Stien.
Anche se pagherai lo stesso importo in tasse di proprietà indipendentemente dalla banca che scegli, non c'è niente di scolpito nella pietra quando si tratta di voci come la commissione di origine, che il prestatore di solito condivide come percentuale del prestito Quantità. Se una delle commissioni sembra fuori controllo rispetto alle altre, potrebbe essere il momento di rispolverare le tue capacità di negoziazione. Potresti risparmiare qualche soldo nel processo.
