היי בנק אבא, אשתי ואני קונים את הבית הראשון שלנו. ובכן, קיווינו לקנות את הבית הראשון שלנו במשך כמעט שנה וחצי. התקרבנו לפעמים, אבל כמה מקומות הרגישו לא בסדר. הדבר היחיד שמקשה על התהליך הוא הבנה שיעורי משכנתא, הסוגים השונים של משכנתאה, בהיותו מוסמך מראש לעומת מאושר מראש. יש הרבה שפה ומונחים פנימיים וזה די מתסכל. קיוויתי שתוכל להציע כמה שאלות לשאול מלווה משכנתאות כדי שלא ארגיש כמו מטומטם במהלך התהליך. תודה, מרקוס בדוא"ל.
בוא נהיה כנים. אלא אם כן אתה אוכל, ישן ונושם דברים פיננסיים, קניית בית זה מסובך. זה נכון במיוחד לחלק המימון, שבו הרבה אנשים מרגישים המומים לחלוטין מהמורכבות של תעשיית ההלוואות והז'רגון המבלבל שלה.
אבל זה הדבר שאתה צריך לדעת. בכל פעם שאתה מעסיק מומחה הלוואות, אתה נכנס לתחרות. הם מנסים להשיג את מירב הכסף שהם יכולים לעצמם ולמעביד שלהם - וככל שאתה יודע פחות להיכנס לשיחה, כך הם יצליחו יותר במרדף הזה. אם, לעומת זאת, אתה נכנס לדעת מה לשאול, אתה מטה את מאזן הכוחות בחזרה לטובתך.
במונחים של לדעת מה לשאלות כדי לזרוק את דרכו של פקיד ההלוואות, חשבתי לפנות אל קולין רוברטסון, מייסד הבלוג האמת על משכנתא ומלווה לשעבר בעצמו. הנה מה שהוא אמר שצריך להיות ברשימה של כולם.
7 שאלות משכנתא לשאול מלווה
1. "מה יהיה התשלום הכולל לדיור?"
קל להתמקד בתשלום המשכנתא בפועל בכל חודש. אבל זכור שתצטרך גם לגייס דברים כמו ארנונה, ביטוח בעל דירה ודמי HOA. אם אתה מוריד פחות מ-20 אחוז על הבית, ייתכן שתצטרך לשלם גם דמי ביטוח למשכנתא, שמגנים על המלווה מפני הסיכון שתפרע את ההלוואה. כל אלה מסתכמים.
"דע את הסכום המלא שתצטרך לשלם בכל חודש כדי להבטיח שהבית יהיה סביר ולא יפריע לשאר ההוצאות ויעדי החיסכון שלך", אומר רוברטסון.
2. "מה התעריף שלי ולכמה זמן הוא טוב?"
קבלת ריבית נמוכה של משכנתא עוזרת להפחית את התשלום החודשי שלך, ומעניקה לך עוד קצת מקום להתנועע בתקציב שלך. זה אומר לחפש מלווים - ולנהל משא ומתן.
אבל רוברטסון אומר שאתה צריך גם לשאול כמה זמן התעריף מתאים (תקופת הנעילה) ולוודא שהוא באמת נעול ברגע שאתה מרוצה מההצעה שאתה מקבל. כך זה לא ישתנה, גם אם התעריפים יעלו בינתיים.
3. "האם אתה גובה עמלות או נקודות מהמלווה?"
צפו לשלם שורה של חיובים בעת לקיחת משכנתא, כולל עמלות בעלות, עיבוד הלוואות עמלות, עמלות חיתום ודמי הקמת הלוואות ניתן לצמצם את חלקן במעט מַשָׂא וּמַתָן. עמלת הקמת ההלוואה, למשל, היא בדרך כלל אחוז ממחיר מכירת הבית. עבור בתים יקרים יותר, המלווה עשוי להיות מוכן לקחת פרוסה קטנה יותר מהעוגה, בידיעה שהם עדיין ירוויחו מכובד.
על פי חוק, על המלווה לספק את ה-"APR", גרסה של שיעור הריבית הכוללת חלק מהעמלות הללו או את כולן. הקפד לשאול מה כלול בדמות שלהם. כך תוכלו להשוות את ה-APR עבור אפשרויות הלוואה שונות, תוך התחשבות בעמלות שאינן מגולגלות אליו.
בדוק גם אם המלווה גובה ממך ריבית ששולמה מראש, המכונה גם "נקודות." כל נקודה שווה לאחוז אחד ממחיר הבית. אז תשלום של שתי נקודות על בית של $300,000 אומר שאתה צריך לשלם מעל $6,000 בסגירה. נקודות תשלום בדרך כלל יורידו את הריבית שלך, וזו אחת הסיבות שזה עשוי להיראות כאילו אתה מקבל עסקה מצוינת. אלא אם כן אתה לוקח אותם בחשבון, אתה לא באמת עושה השוואה בין תפוחים לתפוחים של מלווים שונים.
זכור שאם אתה מתכנן להישאר בבית זמן רב, תשלום דמי מימון בחזית עשוי להיות רעיון לא רע. אחרת, כנראה שעדיף להתרחק.
4. "איזה סוג משכנתא הכי מתאים לי?"
בעוד שרוב המלווים יניחו שאתה רוצה 30 שנה קבוע, אחד טוב צריך לקחת את הזמן כדי לעבור על מספר אפשרויות הלוואה שונות.
"ייתכן שיתברר ש-ARM זול יותר ל-5 שנים היא אלטרנטיבה טובה יותר אם אתה לא מתכנן לשמור על הבית למשך ארוך מאוד, או אם אתה מצפה למחזר בעתיד הקרוב ברגע שהמצב הפיננסי שלך ישתפר", אומר רוברטסון. "או שתיקון של 15 שנה הוא לגמרי ניתן לניהול וערך טוב יותר עבורך כבעל בית."
השורה התחתונה: אין פתרון אחד שמתאים לכולם למשכנתאות. ספר למלווה על התוכניות שלך ובקש מהם לתת לך את היתרונות והחסרונות של מוצרים שונים.
5. "כמה אני צריך להניח?"
מלווה טוב יוכל לספק מגוון אפשרויות לתשלום מקדמה, בהתאם לכמות המזומנים שאתה צריך להניח. לפני בחירת משכנתא, שאל בדיוק כמה תצטרך לשלם מראש, כולל עלויות סגירה כמו שמאות ועמלות בעלות, ארנונה ונקודות, אם יש כאלה.
האם אתה חייב לשלם ביטוח משכנתא על סמך המקדמה הנמוכה שלך? אם כן, ודא שאתה יודע כמה זה ישפיע על החשבון החודשי שלך - ואולי גם עלויות הסגירה שלך.
6. "מדוע סורבים משכנתאות?"
המלווה מציע לך תעריף מצוין עם מקדמה שאתה באמת יכול להרשות לעצמך. הכל נראה נהדר. הדבר האחרון שאתם רוצים הוא לגלות שהבנק או חברת המשכנתאות החליטו לסגת מההלוואה שלכם ברגע האחרון. ובכל זאת זה קורה.
רוברטסון ממליץ לשאול מדוע הלוואות אחרות נוטות להיכשל כדי להימנע מאותו חוסר מזל. "הם עלולים לספר לך בגלל אשראי, או עבודה חדשה, או מחסור בנכסים מנוסים", הוא אומר. "הידיעה מדוע המשכנתאות אינן מגיעות לקו הסיום עשויה להיות המפתח כדי להביא את שלך לשולחן המימון."
7. "כמה זמן ייקח התהליך?"
כשמדובר בקניית בית, העיתוי הוא המהות. תרצה לוודא שהמלווה שתבחר לא רק יכול לסגור את ההלוואה שלך, אלא לעשות זאת עד לתאריך הסגירה שצוין בהסכם הרכישה.
המשמעות עשויה להיות חיפוש אחר נותן משכנתא עם רקורד של יעילות. "חלק מהמלווים מתמחים במימון מחדש, וייתכן שהם אינם המתאימים ביותר לרכישת בית הרגישה לזמן", אומר רוברטסון.
כמו בכל רכישה ענקית, אתה בהחלט רוצה לעשות קניות. הקפיץ את רשימת השאלות שלך ממספר מלווים כדי שתוכל להבין מי ייתן לך את הערך הכולל הטוב ביותר, לא רק את התעריף הנמוך ביותר שפורסם. בהתחשב בכמה כסף ועוגמת נפש אתה יכול לחסוך, אתה תשמח שעשית שיעורי בית קטן בתהליך.
