だから、あなたは最終的にレンタルを捨てることに決めました 自分で家を買う. 飲み物を共有しました 不動産業者、 たくさんのオープンハウスにうめき声を上げ、クッキーのためだけにそこにいるように見える視聴者に、おそらくいくつかのサイドアイを与えました。 すべての作業が終わった後、最終的に受け入れられたオファーを提出しました。今、あなたは締めくくりを待って、なぜそんなに時間がかかるのか疑問に思っています。
住宅購入者が初めて尋ねる質問の1つは、「家を閉めるのにどれくらいの時間がかかるか」です。 真実は、決定的な答えがないということです。 通常、30〜60日かかります。 しかし、あなたの申し出の間に、 ローン承認、およびエスクロー、この時間枠を混乱させるために発生する可能性のある多くのイベントおよび偶発事象があります。
「あなたの申し出が受け入れられてから、一般的に言えば、ほとんどのローンの偶発事象は約17日です」と言います ヤワル・チャーリー、アーロンカークマングループの不動産ディレクター。 これは、買い手がローンを承認するために必要な書類を引受人に提供するために17日間の猶予があることを意味します。
ローンの最終承認が来るとすぐに、エスクロー（またはサードパーティのローン文書）は数日で終了する可能性があります。 ただし、未解決の物的損害、最終的なウォークスルーの問題、貸し手による追加の文書の土壇場での要求などの追加の発生により、遅延が発生する可能性があります。 買い手は貸し手の承認、評価、検査、修理の交渉などの不測の事態に常にさらされるとは限らないため、現金取引は一般的に速く動く傾向があります。 住宅ローンで融資された住宅は、もう少し時間がかかる傾向があります。 オファーが出されてから最後の締めくくりまで、チャーリーは次のように述べています。 当事者は、適時に文書を提供するために待機し続けます。そうでない場合、エスクローは 遅延"。
ここに、家の閉鎖の遅れに寄与する10の要因と、それらの前に立つ方法があります。
家を閉める：プロセスをスピードアップまたはスローダウンする10の要因
1. 現金または事前承認
家を閉めるのに必要な時間は、手元にある緑の量、または現金がないと仮定した場合の貸し手によって大きく異なります。 これは、住宅ローンが誰かに与えられる前に、いくつかのことに気を配らなければならないためです。
これを回避する方法の1つは、「住宅検索を開始する前でも事前承認を取得する」ことです。カレンコンドルは、住宅保険および不動産のスペシャリストに次のようにアドバイスします。 専門家保険レビュー. これを行うには、一定期間の特定のローン金額を承認するために、クレジットを確認し、ドキュメントを確認する貸し手と会う必要があります。 事前承認は、単なる事前承認とは異なり、より価値があることに注意してください。 購入者が支払うことができる金額の見積もりを決定するために使用される購入者の信用度の評価 かりて。
2. 鑑定
事前承認書をまだお持ちでない場合は、まったく問題ありません。 しかし、もう少し待つ準備をしておく必要があります。 貸し手があなたのローンを承認する前に、評価はどちらかを確認するために家で行われる必要があります あなたが払っている金額、またはあなたが足に余分な現金を要求していないこと、例えばあなたの電話は本当に価値があります 明細書。 これにより、差し押さえが発生した場合に、将来的に損失を取り戻すことが容易になります。
鑑定評価が低すぎる場合、売り手は価格を下げる必要があるか、差額を現金で支払う必要があります。 評価は多かれ少なかれデータから引き出された意見であるため、別の鑑定士からセカンドオピニオンを取得することは可能です。
いずれにせよ、売り手と再交渉したり、別の鑑定士を取得したりすると、余分な時間がかかります。 あなたは法案を提出する責任がありますが、鑑定は貸し手によって注文されるので、時間通りに注文するように彼らを微調整するようにしてください、とチャーリーは提案します。 「クロージング遅延の主な理由の1つは、評価を時間どおりに注文できなかったことです。 ローンの承認を遅らせることを余儀なくされています。」
3. 検査
すべてが鑑定にうまくいくと仮定して、貸し手はまた家の検査を命じるつもりです。 家の検査と害虫の検査の2つがありますが、すべての貸し手が害虫のために1つを必要とするわけではありません。 これは、買い手が害虫の問題で家に引っ越した場合、家を放棄して貸し手に責任を負わせる可能性があるためです。 検査中に何かが間違っていると指摘された場合、さらなる調査および/または売り手との再交渉は遅延を引き起こす可能性があります。
「私は常にクライアントにプロセスの早い段階ですべての調査を行うことを勧めています」とチャーリーは言います。 「検査をしていると、部屋が許可されていないことに気付くかもしれません。 その部屋が許可されていない場合、それはあなたがあなたのローンを取得するかどうかに直接影響を与える可能性がある家の平方フィートにカウントされないかもしれません。」
一部の購入オファーには、住宅検査で重大な問題が明らかになった場合に、購入者がペナルティなしで取り消すことができる検査緊急条項が含まれています。 ただし、契約にこの条項がない場合は、苦労して稼いだお金を失う可能性があります。 あなたはこれらの請求に異議を唱えることができるかもしれませんが、それはより多くの遅延につながるだけです。
4. 保険
保険会社がクレームや損害賠償が多すぎるために自動車の保険を拒否する方法を知っていますか？ まあ、同じことが家にも当てはまります。 以前の住宅所有者が住宅に対して大規模な保険金請求を行った場合、保険会社はそれをリスクが大きすぎると見なし、保険を拒否する可能性があります。 貸し手は通常、住宅ローンを返済するまで住宅所有者の保険を維持するように要求するため、全額現金の購入者でない限り、これは取引を妨げる可能性があります。
また、住宅が危険度の高い地域にある場合、貸し手は住宅所有者の保険に加えて危険保険の購入を要求する場合があります。 この種の保険は通常高額です。 コンドル氏は、提案された住宅保険についてできるだけ早く問い合わせを開始することが重要だと付け加えています。 「すべての貸し手は、ローンを承認する前に有効なポリシーを必要とします」ので、最後の最後までそうしないと、間違いなくクロージングが遅れます。
5. タイトル検索
保険とは別に、通常、誰もその資産に対して法的請求権を持っていないことを確認するために、タイトル検索が必要です。 これは、州またはIRSから販売者の親戚までの誰でもかまいません。 通常続くのは生命保険であり、将来の財産に対する請求からあなたを守ります。 検索中にプロパティに対するクレームが発見された場合は、続行する前に解決する必要があります。
「タイトルレポートに基づいて予期しない問題が発生した場合は、弁護士が売り手の弁護士と交渉する準備をしてください」と、不動産弁護士兼CEOのDavidReischer氏はアドバイスします。 法的なアドバイス. 解決する必要のある問題や、解決する必要のあるその他の小さな条件があることは珍しいことではありません。 元のオファーがあったときに最初は理解されていなかった新しい事実を学ぶことに基づいて再交渉された 提出されました。 これらの項目が重要な場合、遅延が発生する可能性があります。
6. エラーと不一致
住宅の査定と検査が成功したからといって、ローンがすぐに承認されるとは限りません。 場合によっては、ローン申請書の誤りや格差が原因で融資が失敗することがあります。 それは、新しい借金、誤りのある文書、金利の上昇、クレジットスコアの変更、雇用、さらには結婚状況の変更など、何でもかまいません。 これのどちらかはあなたの財政能力の変化を意味するかもしれません。 書類が完成するまで申請書は引受人に渡されないことに注意することが重要です。それでも、不一致があると、最初からやり直す必要があります。
7. 誠実な見積もり
あなたが不動産に申し出をしたり、ローンの事前承認を得るとき、貸し手は家の資金調達に関連する閉鎖費用を説明する誠実な見積もりを与えることが期待されています。 これは基本的に、HUD 1フォームの大まかなドラフト、つまり決済費用の明細書です。 誠実な見積もりは厳密な見積もりであると予想されますが、場合によっては、貸し手は見積もりが低いクライアントを巻き込む傾向があります。 このような状況では、貸し手に過剰な料金を再検討させるか、代替融資を確保することも遅延を引き起こす可能性があります。
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家を閉めるときの遅れを防ぐためのヒント
- 住宅所有者保険の問い合わせを早い段階で開始します。 すべての貸し手は、ローンに資金を提供する前に、ポリシーを有効にする必要があります。
- プロセス中に作成されたすべてのドキュメントを再確認してください。 スペルミス、金額の誤り、ページの欠落がないか確認するために少し時間をとることで、数時間または数日の遅延を節約できます。
- クロージングプロセス中に、あなたの人生、あなたの財政、またはあなたの信用に大きな変更を加えないでください。 これはあなたを変えるかもしれません 債務対所得比率 ローン申請のやり直し、遅延、または拒否をトリガーします。
- 全米リアルター協会加入者、貸し手、および他のすべての関係者によって要求されたすべての文書に関する要求を実行します。 これは単純に聞こえますが、一般的ではありません。 実際、不動産業者と貸し手は、潜在的な買い手が十分に準備されていると嬉しい驚きを覚えます。
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8. 住宅ローンの種類
この時点で、さまざまな住宅ローンがあり、そのすべてが閉鎖にかかる時間に影響を与えることに注意する必要があります。 従来のローン、政府機関によって担保されていない住宅ローンは、通常、処理に約4週間かかります、FHAローン、連邦政府によって保証された住宅ローン 住宅組合は約6週間かかりますが、VAローン、貸し手が発行し、米国退役軍人省が保証する住宅ローンもかかる場合があります。 より長いです。 状況によっては、ローンごとに遅延が発生する可能性があります。
"NS FHAローン 借り手が破産、差し押さえ、または差し押さえの代わりの証書の直後に申請した場合、延期される可能性があります」とコンドルは言います。 通常、FHAカテゴリ内の購入者は、新しい住宅ローンを申請する前に、必須の調味料期間を待つことが期待されます。 従来の住宅ローンの遅延による遅延は、「貸し手への多数の申請、不完全または不正確なローン申請またはサポート事務処理などの問題」に起因する可能性があります。 VAローンの場合、遅延が発生する理由は他にもいくつかあります。a）最小資産を含む追加の事務処理 要件、b）VA鑑定士の不足」およびc）軍隊を確認するための資格証明書の証明 サービス。
9. その他の不測の事態
住宅閉鎖プロセスは、すべての数と規制ではありません。 前の所有者がゴミを残した、悪い最終ウォークスルーなど、一見些細な偶発的な事態が発生することがあります どこでも、または離婚や保留中の販売のようなより実質的なものも、予想されるクロージングに影響を与える可能性があります 日にち。 また、結果として、祝祭日、連邦祝日、またはあえて言うと、パンデミックになることもあります。 これらの状況は通常、あなたの家の閉鎖プロセスに関与する個人や規制機関が働くことができないことを意味します。 また、売り手が土壇場で取り消され、クロージングプロセスがさらに遅れるというまれなケースもあります。
10. 直前の変更
貸し手が最終的な承認を与えたら、残っているのは住宅ローンを閉鎖することですが、まだ踊ることはできません。 買い手として、クロージングが完了するまで、レコードの何も変更しないことをお勧めします。 転職、家具のお取り置き、車の購入、クレジットカードの滞納について話し合っています。 基本的に、これらの主要な変更のいずれかにより、債務と収益の比率が変化し、貸し手は「引受プロセスをやり直す」必要が生じる可能性があるとコンドル氏は言います。 ローンが資金提供された後にのみ、それは最終的なものと見なされます。 すでに購入した家で借り換えをしているが、そうではないと私が推測している場合、閉鎖は必ずしも終わりを示すわけではなく、3営業日余分にあります— 取消期間と呼ばれる期間—住宅所有者が考えを変えたり、ローンをキャンセルしたりする機会を与えますが、それはまったく異なります トピック。
だから、あなたは行きます。 家を買うことはエキサイティングな時間です。 待ち時間は、耐え難いほど疲れ果ててしまう可能性があります。 ただし、これらの手順に注意を払うと、少し早く鍵が渡されます。
