რამდენი სახლის ყიდვა შემიძლია? ეს არის ბევრი კითხვა სახლის მყიდველები ჰკითხეთ საკუთარ თავს. და, ალბათ, ყველაზე მნიშვნელოვანია მისი შეგროვება, რადგან როცა მთელი შენი ფული შენს სახლში მიდის, შენი სახლი ციხეს ჰგავს. არდადეგები მიუწვდომელია. რესტორნები ფუფუნებად გამოიყურება. და სანამ სახლიდან გაქცევა არ შეგიძლიათ, თქვენ იცით, რომ დიდმა გადაუდებელმა ვითარებამ შეიძლება არაფერი დაგტოვოთ.
თუ ადამიანის შემოსავლის 30 პროცენტზე მეტი მიდის მათ სახლში, ისინი არიან „სახლის ღარიბი“, რაც იმას ნიშნავს, რომ ისინი ბევრს ხარჯავენ. მათ იპოთეკაზე, რემონტზე და სხვა ისეთ ზედნადურ ხარჯებზე, რომელთა დაზოგვაც მათ არ შეუძლიათ ან თუნდაც ყოველდღიური ხარჯები ცხოვრება. ეს არ არის ისეთი იშვიათი სიტუაცია, როგორც ბევრს შეიძლება სჯეროდეს. მიუხედავად იმისა, რომ ამერიკელი სახლის მესაკუთრეები ზოგადად ბევრად უკეთეს ფორმაში არიან, ვიდრე საბინაო კრიზისის დროს და 2000-იანი წლების დიდი რეცესია, 2017 წელს ჰარვარდის ერთობლივმა კვლევამ აჩვენა, რომ 38,9 მილიონი ამერიკული ოჯახი იხდის მეტი, ვიდრე მათ შეუძლიათ საცხოვრებლად.
მაშ, რამდენი სახლის ყიდვა შემიძლია?
აჰ, დღის კითხვა. სახლის ყიდვა რთულია. მაგრამ რამდენიმე ფინანსური მრჩეველი, რომლებთანაც ჩვენ ვესაუბრეთ, გირჩევენ დაიცვას 28-პროცენტიანი/36-პროცენტიანი წესი. დაშლილი, ეს ნიშნავს, რომ თქვენ არ უნდა ჩამოაგდოთ თქვენი თვიური შემოსავლის 28 პროცენტზე მეტი სახლის ხარჯებზე და 36 პროცენტზე ვალებზე. არსებობს მთელი რიგი 28/36 კალკულატორები ონლაინე, რათა დაეხმაროს ნომრების შეჯამებას.
ეს ნიშნავს, რომ თქვენ გჭირდებათ მყარი ბიუჯეტი. გამოთვალეთ რამდენს მიიღებთ თქვენ და თქვენი პარტნიორი ყოველთვიურად. (ეს მოიცავს ხელფასს, დიახ. ასევე მოგება ფინანსური ინვესტიციებიდან, როგორიცაა სხვა ქონება.) თქვენ ასევე უნდა იცოდეთ ყოველთვიური გადახდები (საკრედიტო ბარათის დავალიანება, ტელეფონის გადასახადები, სტუდენტური სესხები და ა.შ.). შემდეგ გასათვალისწინებელია სახლის ხარჯები: რა არის თქვენი წინასწარი გადახდა? როგორი იქნება თქვენი იპოთეკის პროცენტი? რა არის ქონების გადასახადები?
ყველა შემოსული და გამოტანილი ფულის დათვალიერების შემდეგ, შეგიძლიათ იმუშაოთ მრჩეველთან, რათა შეაფასოთ და განიხილოთ თქვენი ვარიანტები.
აი მაგალითად: ვთქვათ, ერთად თქვენ გამოიმუშავებთ $5000 თვეში. 5000-ის ოცდარვა პროცენტი არის $1400. ეს არის 28 პროცენტი, რომელიც შეგიძლიათ ყოველთვიურად ჩააგდოთ თქვენს სახლში. იმისდა მიხედვით, თუ რა არის თქვენი დავალიანება, შეიძლება რთული იყოს ამ 28-პროცენტიანი/36-პროცენტიანი თანაფარდობის პოვნა. თუმცა, ამის შენარჩუნება უზრუნველყოფს, რომ თქვენი საცხოვრებლის ხარჯები არ იქნება იმდენად, რომ თქვენ ვერ შეძლებთ სხვას.
რა თქმა უნდა, გასათვალისწინებელია მეტი ფაქტორი. რამდენს ჩადებ წინასწარ გადახდაში. როგორია თქვენი იპოთეკური განაკვეთი. თუმცა, 28/36-ის წესი მნიშვნელოვანია დაიცვან გონებაში, რადგან ეს არის ფიგურა, რომელიც უნდა გამოსწორდეს ისე, რომ არ მოხვდეთ წებოვან სიტუაციაში.
რატომ ხდებიან ადამიანები სახლის ღარიბები?
მაშ, რატომ ხდება ხალხი სახლის ღვარცოფში? მიზეზები, დაწყებული ცუდი რჩევებით და ფსიქოლოგიის უცნაურობებით დამთავრებული უბრალო უბედურებამდე. მაგრამ ფინანსური მრჩევლები ამბობენ, რომ სახლში სიღარიბე არის პრევენციული და განკურნებადი მდგომარეობა, იმ პირობით, რომ სახლის მფლობელები საფუძვლიანად შეისწავლიან თავიანთ ფინანსებს და ემოციებს, რომლებიც მათ ამოძრავებს.
“სახლის ყიდვა ისეთივე ემოციური გადაწყვეტილებაა, როგორც ფინანსური გადაწყვეტილება“, - ოჰაიოში მცხოვრები ფინანსური მრჩეველი. მაიკლ კალიგიური ამბობს და აღნიშნავს, რომ სახლის მყიდველები შეიძლება დაუცველები იყვნენ დამაგრების მიკერძოება, სადაც ისინი ძალიან ეყრდნობიან ინფორმაციას, რომელსაც იღებენ ადრეულ ეტაპზე გადაწყვეტილების მიღებისას. მაგალითად, თუ რეალტორი აღნიშნავს იპოთეკის განაკვეთს, მყიდველმა შეიძლება მიიღოს ეს რიცხვი, როგორც საზომი. თუ რაიმე ოდნავ დაბალს მიიღებენ, ეს გამარჯვებაა და ისინი არ იყიდიან იპოთეკის დაბალ განაკვეთს.
”როდესაც საქმე ეხება თვითმფრინავის ბილეთს, შეგიძლიათ დარწმუნებული იყოთ, რომ ვინმე მიდის ექსპედიაში და ყველაფერს ზომავს,” - ამბობს ის. ”მაგრამ თუ 200 დოლარიანი თვითმფრინავის ბილეთის ყიდვა თქვენთვის ასე მნიშვნელოვანია გარიგების მისაღებად, მაშინ რატომ არ არის 400,000-დან 500,000$-მდე სახლის ყიდვა?”
სახლის შეძენამდე მნიშვნელოვანია იცოდეთ თქვენი ვარიანტები და მოიძიოთ ექსპერტის აზრი, იქნება ეს ა პირველად სახლის ყიდვის კლასი ან ფინანსურ მრჩეველთან კონსულტაცია. სხვა თუ არაფერი, მათ შეუძლიათ უზრუნველყონ ღირებული კონტექსტი და პერსპექტივა ფულის დახარჯვის შესახებ.
საიდუმლო არ არის, რომ სახლები ძვირია. მაგრამ სახლის საკუთრების მრავალი მნიშვნელოვანი ხარჯი ცუდად არის რეკლამირებული. Zillow-ის 2015 წლის კვლევამ დაადგინა, რომ ამერიკელი სახლის მფლობელი იხდის სულ რაღაც 6000$-ზე მეტი ერთი წლის ფარული სახლის საკუთრების ხარჯები და ტექნიკური ხარჯები - და უფრო ძვირადღირებულ ადგილებში, როგორიცაა ბოსტონის მეტრო, ეს გარდაუვალი მოულოდნელი ხარჯები შეიძლება იყოს $9,000-მდე.
„როდესაც ადამიანები ყიდულობენ სახლს, მათ ზოგჯერ ბოლომდე არ ესმით ამ სახლის შეძენის შედეგად მიღებული ფინანსური შედეგები“, - ამბობს კალიგიური. „ისინი შესაძლოა უყურებენ სახლის ძირს და პროცენტის გადახდას და არ ითვალისწინებენ იმ თანხის ოდენობას, რომელიც უნდა გადაიხადონ ქონების გადასახადისთვის“.
ნიუ ჯერსიში დაფუძნებული ფინანსური პედაგოგი და ბლოგერი ტიფანი ალიჩე ამბობს, რომ სახლის მყიდველებმა უნდა გაიგონ, რომ მათ იმაზე მეტი კონტროლი აქვთ, ვიდრე ფიქრობენ.
„ერთი რამ ვისურვებდი, რომ მცოდნოდა, როცა 24 წლის ვიყავი და ვიყიდე ჩემი პირველი სახლი, იყო ის, რომ მძღოლის სავარძელში ვიჯექი“, - ამბობს ის.
სახლის ყიდვისას ხშირად გადაწყვეტილებას ემყარება იმაზე, თუ რა იყიდეს მათი ოჯახის წევრებმა, მეგობრებმა და თანამშრომლებმა, რამაც შეიძლება გამოიწვიოს პრობლემები. კალიფორნიის ფინანსური მრჩეველი: ”ერთ-ერთი მთავარი მიზეზი [სახლში ყოფნის] სიღარიბისა არის მცდელობა, რომ არ დარჩეს ჯონსებთან”. ლინდსი მარტინესი ამბობს. ჰკითხეთ საკუთარ თავს, მართლა სჭირდება თუ არა ოთხსულიან ოჯახს 3000 კვადრატული ფუტის სახლი, მაგალითად.
რეალტორებსა და კრედიტორებს შეუძლიათ გაართულონ ხარჯების შემცირება. იმის გამო, რომ ისინი მეტს გამოიმუშავებენ, როცა მეტს ხარჯავთ, ისინი ბუნებრივად მოგიწოდებენ, რომ მაქსიმალურად გაზარდოთ ან გადახვიდეთ თქვენი ფასის დიაპაზონში თქვენი მაქსიმალური ბიუჯეტი. მნიშვნელოვანია გახსოვდეთ, რომ ისინი თქვენთვის მუშაობენ.
„არ მისცეთ უფლება იპოთეკის გამსესხებელს გითხრათ, რისი ყიდვა შეგიძლიათ, რადგან ისინი არ ცხოვრობენ თქვენი ცხოვრებით“, - ნათქვამია მისურის შტატში. ფინანსური დამგეგმავი კაილ ჰილი ამბობს. „მათ არ იციან, რისი საშუალება გაქვთ და ისინი იმაზე მეტს დაგიმტკიცებენ, ვიდრე რეალურად შეგიძლიათ. თქვენ იცით, როგორ გამოიყურება თქვენი ცხოვრება; შენ გადაწყვიტე."
როდესაც მისი კლიენტები განიხილავენ სახლის ყიდვას, იუტა საინვესტიციო მრჩეველი სპენსერ სტეფენსი აჩვენებს მათ, თუ როგორ განსაზღვრავენ უძრავი ქონების პროფესიონალები, რა შეუძლიათ მყიდველებს. ამის შემდეგ, ის ქმნის მათი წმინდა შემოსავლის უფრო დეტალურ სურათს შეღავათების, გადასახადების და ფიქსირებული ხარჯების შემდეგ, როგორიცაა ტელეფონი და ინტერნეტ სერვისი, რათა შევადაროთ პროგნოზირებულ ახალ საცხოვრებელ ხარჯებს. სხვაობა უძრავი ქონების რიცხვსა და ცხოვრების უფრო ჭეშმარიტს შორის შეიძლება იყოს თვალისმომჭრელი.
„ახლახან მყავდა ერთი კლიენტი, რომელიც გავიარე ეს სავარჯიშო და მათი გამსესხებლის პერსპექტივიდან, ისინი იყვნენ დაახლოებით 25 პროცენტიანი ვალი და შემოსავალი, ასე რომ, ეს მართლაც შესანიშნავი იყო“, ამბობს სტივენსი. ”36 პროცენტზე დაბალი ნებისმიერი რამ გასაოცარია. მაგრამ მათი ხარჯები შემოსავლის თანაფარდობა მათი რეალური ხარჯებისა და ფაქტობრივი შემოსავლის შემდეგ, ძირითადად, აღმოჩნდა, რომ ისინი 106 პროცენტს ჩადებენ მხოლოდ მათი მინიმალური ცხოვრების წესის მსგავს ცხოვრებას.
რა მოხდება, თუ უკვე სახლში ღარიბი ხართ?
თუ უკვე დაგვიანებულია სახლში ყოფნის თავიდან აცილება, შეგიძლიათ შეამსუბუქოთ ტკივილი. თქვენი ფიქსირებული ხარჯები შეიძლება იყოს იმაზე ნაკლებად ფიქსირებული, ვიდრე თქვენ ფიქრობთ. ალიჩეს ერთ-ერთი კლიენტი ფიქრობდა, რომ მისი განათლების ვალის ვალდებულებები ხელს უშლიდა მას სახლის ქონაში, იმის გაცნობიერების გარეშე, რომ ის აკონტროლებდა სიტუაციას.
„მისი სტუდენტური სესხი თვეში დაახლოებით 400 დოლარი იყო და ფიქრობდა, რომ ვერასოდეს შეძლებდა სახლის ყიდვას“, ამბობს ალიჩე და აღნიშნავს, რომ ფედერალური სტუდენტური სესხის დაფარვის გეგმები განსხვავდება ოჯახის ზომის მიხედვით. ”მაგრამ მე ვუთხარი, რომ მან მიიღო სტუდენტური სესხი, როდესაც ის მარტო იყო და ახლა თქვენ გათხოვილი ხართ და გყავთ შვილი. შეცვალეთ თქვენი ოჯახის ზომა. მან გააკეთა და შეამცირა ისინი თვეში დაახლოებით 40 დოლარამდე.”
თქვენ შეიძლება შეძლოთ თქვენი იპოთეკის რეფინანსირება. ”სწორედ ამიტომ არის კარგი კრედიტის ქონა და კარგი კრედიტის შენარჩუნება,” - ამბობს ალიჩე.
თუ რეფინანსირება შეუძლებელია, შეიძლება დადგა გარკვეული მკაცრი გადაწყვეტილებების დრო, რაც ალიჩემ კარგად იცის. იგი დიდხანს არ იჭერდა იმ ბინას, რომელიც 20 წლის ასაკში იყიდა. მას შემდეგ, რაც მან დაკარგა სამსახური დიდი რეცესიის დროს, მისმა ბანკმა საბოლოოდ 30-იანი წლების დასაწყისში გაათავისუფლა იგი.
”ზოგჯერ გიწევს არჩევანის გაკეთება უარესსა და უარესს შორის, გესმის?” ის ამბობს. ”ასე რომ, ზოგჯერ ეს შეიძლება ნიშნავდეს წასვლას.”
შენი სახლიდან გასეირნება არ იქნება კარგი. ეს დანაკარგია. მაგრამ მაინც, ჭკუის დაკარგვის გზები არსებობს. ალიჩემ დაწვა თავისი დანაზოგი და ჩაეფლო საპენსიო ანგარიშზე, ცდილობდა გადაერჩინა ბინა, ეს ნაბიჯი, რომელსაც მოგვიანებით ნანობდა.
"ეს იყო დაახლოებით $30,000," ამბობს ის. „სახლის დაკარგვას მაინც რომ ვაპირებდი, შემეძლო დავკარგო სახლი და შემენარჩუნებინა ჩემი $30,000“.
ალიჩეს ყველაზე უარესი სცენარი შეექმნა, როცა სახლში ღარიბი იყო. მაგრამ არსებობს ხარისხიანი ყოფნის სახლში ღარიბი. ზოგიერთ ოჯახს შეუძლია ეს იმუშაოს. სტივენსმა იყიდა თავისი სახლი, როდესაც კურსდამთავრებულს სწავლობდა, მომავალი შემოსავლის პროგნოზის საფუძველზე, რომელიც ჯერ არ მომხდარა. მიუხედავად იმისა, რომ მას სურს დაზოგოს და მეტი ინვესტიცია მოახდინოს, ის კმაყოფილია თავისი სახლით.
