Taigi, jūs pagaliau nusprendėte atsisakyti nuomos ir nusipirk sau namą. Dalijote gėrimais su nekilnojamojo turto agentai, aimanavo per daugybę atvirų durų ir tikriausiai patraukė daugiau nei kelias akis į žiūrovus, kurie, atrodo, ten tik dėl sausainių. Po visų darbų pagaliau įdedi pasiūlymą, kuris buvo priimtas, o dabar lauki uždarymo ir stebiesi, kodėl taip ilgai užtrunka.
Vienas iš klausimų, kurį dažniausiai užduoda pirmą kartą būstą pirkėjai, yra: „Kiek laiko užtrunka uždaryti namą? Tiesa ta, kad nėra galutinio atsakymo. Paprastai tai trunka 30–60 dienų. Tačiau tarp jūsų pasiūlymo paskolos patvirtinimas, ir sąlyginio deponavimo, yra daug įvykių ir nenumatytų atvejų, kurie gali sutrikdyti šį laikotarpį.
„Kai jūsų pasiūlymas bus priimtas, paprastai dauguma nenumatytų paskolų yra apie 17 dienų“, – sakoma Javaras Čarlis, Aaron Kirkman Group nekilnojamojo turto direktorius. Tai reiškia, kad pirkėjas turi 17 dienų pateikti reikalingus dokumentus draudikui, kad paskola būtų patvirtinta.
Kai tik bus gautas galutinis paskolos patvirtinimas, sąlyginio deponavimo arba trečiosios šalies paskolos dokumentai gali būti uždaryti per kelias dienas. Tačiau dėl papildomų įvykių, pvz., neišspręstos žalos turtui, galutinių problemų sprendimo ir paskutinės minutės skolintojo prašymų pateikti papildomų dokumentų, gali atsirasti vėlavimų. Grynųjų pinigų operacijos paprastai vyksta greičiau, nes pirkėjas ne visada priklauso nuo nenumatytų aplinkybių, tokių kaip skolintojo patvirtinimas, įvertinimai, patikrinimai ar derybos dėl remonto. Namai, finansuojami hipoteka, paprastai užtrunka šiek tiek ilgiau. Nuo pasiūlymo pateikimo iki galutinio uždarymo Charlie sako: „Svarbu, kad viskas šalys lieka budėjimo režimu, kad laiku pateiktų dokumentus, kitu atveju depozitas gali būti atidėtas“.
Štai 10 veiksnių, dėl kurių vėluojama uždaryti namus – ir kaip galite juos išvengti.
Namo uždarymas: 10 veiksnių, kurie pagreitina arba sulėtina procesą
1. Pinigai arba išankstinis patvirtinimas
Laikas, kurio reikia norint uždaryti namą, labai priklauso nuo to, kiek žalios spalvos turite, arba nuo jūsų skolintojo, darant prielaidą, kad neturite grynųjų. Taip yra todėl, kad prieš suteikiant būsto paskolą kam nors reikia pasirūpinti keliais dalykais.
Vienas iš būdų tai apeiti yra „iš anksto gauti patvirtinimą dar prieš pradedant ieškoti namų“, – pataria Karen Condor, namų draudimo ir nekilnojamojo turto specialistė. Ekspertų atsiliepimai apie draudimą. Norėdami tai padaryti, turėtumėte susitikti su skolintoju, kuris patikrintų jūsų kreditą ir patvirtintų jūsų dokumentus, kad patvirtintų konkrečią paskolos sumą tam tikram laikotarpiui. Atminkite, kad išankstinis patvirtinimas skiriasi ir yra vertingesnis už išankstinę kvalifikaciją, kuri yra tik pirkėjo kreditingumo įvertinimas, naudojamas nustatant sumą, kurią jis gali sau leisti pasiskolinti.
2. Įvertinimas
Jei dar neturite išankstinio patvirtinimo laiško, tai visiškai gerai. Tačiau turėtumėte būti pasirengę palaukti šiek tiek ilgiau. Prieš skolintojui patvirtinant jūsų paskolą, norint įsitikinti, reikės atlikti būsto įvertinimą tai tikrai verta tiek, kiek mokate, arba kad neprašate papildomų pinigų, pavyzdžiui, telefono sąskaita. Dėl to ateityje bus lengviau susigrąžinti nuostolius, jei įvyktų turto uždarymas.
Jei įvertinimas bus per mažas, pardavėjas arba turės sumažinti kainą, arba jūs turėsite sumokėti skirtumą grynaisiais. Galima gauti antrą nuomonę iš kito vertintojo, nes vertinimai daugiau ar mažiau yra nuomonės pagrįstas vaizdas, sudarytas iš duomenų.
Bet kuriuo atveju iš naujo derėtis su pardavėju arba gauti kitą vertintoją jums kainuos papildomo laiko. Nors jūs esate atsakingas už sąskaitos apmokėjimą, vertinimą užsakys skolintojas, todėl įsitikinkite, kad paskatinote jį pateikti užsakymą laiku, siūlo Charlie. „Viena iš svarbiausių uždarymo vėlavimo priežasčių – laiku neužsakytas vertinimas. Tai verčia atidėti paskolos patvirtinimą“.
3. Inspekcija
Darant prielaidą, kad su vertinimu viskas klostysis gerai, skolintojas taip pat ketina užsisakyti būsto apžiūrą. Yra du iš jų: namų patikrinimas ir kenkėjų patikrinimas, nors ne visi skolintojai reikalauja vieno kenkėjams. Taip yra todėl, kad jei pirkėjas persikels į namą su kenkėjų problema, jis gali palikti namą, todėl skolintojas bus atsakingas. Jei patikrinimo metu kas nors bus pastebėta kaip neteisinga, tolesnis tyrimas ir (arba) pakartotinės derybos su pardavėju gali užtrukti.
„Visada raginu savo klientus atlikti visus tyrimus proceso pradžioje“, – sako Charlie. „Atlikdami patikrinimus galite sužinoti, kad kambarys neleidžiamas. Jei tas kambarys neleidžiamas, jis gali būti neįskaičiuotas į namo kvadratinį metrą, kuris gali tiesiogiai paveikti, ar gausite paskolą, ar ne.
Kai kuriuose pirkimo pasiūlymuose yra nenumatytų patikrinimų sąlyga, leidžianti pirkėjams atsisakyti nuobaudos, jei namų apžiūra atskleidžia rimtų problemų. Tačiau jei jūsų sutartyje šios sąlygos nėra, galite prarasti sunkiai uždirbtus pinigus. Galbūt galėsite užginčyti šiuos mokesčius, tačiau tai tik sukels daugiau vėlavimų.
4. Draudimas
Žinote, kaip draudimo bendrovė gali atsisakyti drausti automobilį, nes jame yra per daug pretenzijų ar žalos? Na, tas pats galioja ir namams. Jei ankstesnis namo savininkas pateikė didelę draudimo išmoką namui, draudimo bendrovės gali manyti, kad tai yra per didelė rizika ir todėl atsisakyti jį drausti. Skolintojai paprastai reikalauja, kad išlaikytumėte būsto savininkų draudimą tol, kol sumokėsite hipoteką, taigi, nebent esate pirkėjas grynaisiais pinigais, tai gali būti sandorio nutraukimas.
Be to, skolintojai gali reikalauti, kad be namo savininko draudimo įsigytumėte pavojų draudimą, jei jūsų namai yra didelės rizikos zonoje. Toks draudimas paprastai yra brangus. Svarbu kuo anksčiau pradėti apklausas dėl siūlomo būsto draudimo, priduria Condor. „Visi skolintojai reikalauja, kad prieš patvirtinant paskolą galiotų politika“, taigi, jei to nepadarysite iki paskutinės minutės, uždarymas tikrai būtų atidėtas.
5. Pavadinimo paieška
Be draudimo, norint užtikrinti, kad niekas neturės teisinių pretenzijų į turtą, paprastai reikalinga nuosavybės paieška. Tai gali būti bet kas iš valstijos ar IRS iki pardavėjo giminaičių. Paprastai tai yra nuosavybės draudimas, apsaugantis jus nuo bet kokių būsimų pretenzijų į turtą. Jei kratos metu aptinkama pretenzija dėl turto, prieš tęsiant ją reikės išspręsti.
„Būkite pasirengę, kad jūsų advokatas derėtųsi su pardavėjo advokatu, jei remiantis pranešimu apie pavadinimą iškyla kokių nors netikėtumų“, – pataria Davidas Reischeris, nekilnojamojo turto advokatas ir bendrovės generalinis direktorius. Teisinis patarimas. Neretai pasitaiko problemų, kurias reikia išspręsti, ar kitų nedidelių sąlygų, kurias reikia išspręsti iš naujo derėjosi, sužinojus naujus faktus, kurie iš pradžių nebuvo suprasti, kai buvo pateiktas pirminis pasiūlymas pateikti. Šie elementai gali sukelti vėlavimą, jei jie yra reikšmingi.
6. Klaidos ir neatitikimai
Sėkmingas būsto įvertinimas ir apžiūra ne visada reiškia, kad paskola bus patvirtinta nedelsiant. Kai kuriais atvejais finansavimas gali nepavykti dėl klaidų ir neatitikimų jūsų paskolos paraiškoje. Tai gali būti bet kas, pavyzdžiui, naujos skolos, klaidingi dokumentai, palūkanų normų padidėjimas, kredito balo pokyčiai, užimtumas ar net šeiminės padėties pasikeitimai. Bet kuris iš jų gali reikšti jūsų finansinių galimybių pasikeitimą. Svarbu pažymėti, kad jūsų paraiška nebus pateikta draudikui, kol nebus užpildyti jūsų dokumentai, ir net tada neatitikimas reikštų, kad turėsite viską pradėti iš naujo.
7. Gero tikėjimo įvertinimas
Kai pateikiate nekilnojamojo turto pasiūlymą ir (arba) iš anksto patvirtinate paskolą, tikimasi, kad skolintojas pateiks sąžiningą sąmatą, kurioje paaiškins uždarymo išlaidas, susijusias su būsto finansavimu. Iš esmės tai yra apytikslis HUD 1 formos projektas, ty atsiskaitymo išlaidų ataskaita. Tikimasi, kad sąžiningumo įvertinimas bus artimas įvertinimas, tačiau kartais skolintojai linkę pritraukti klientus su mažais įverčiais. Esant tokiai situacijai, skolintojo prašymas peržiūrėti pernelyg didelius mokesčius arba alternatyvaus finansavimo užtikrinimas taip pat gali sukelti vėlavimą.
-
Patarimai, kaip išvengti vėlavimų uždarant namą
- Anksti pradėkite teirautis dėl namų savininkų draudimo. Visi skolintojai reikalauja, kad prieš finansuodami paskolą galiotų politika.
- Dar kartą patikrinkite visus proceso metu sukurtus dokumentus. Skirdami keletą papildomų akimirkų ir peržiūrėdami, ar nėra rašybos klaidų, neteisingų sumų ar trūkstamų puslapių, sutaupysite valandų ar net dienų vėlavimo.
- Uždarymo proceso metu nedarykite jokių didelių pokyčių savo gyvenime, finansuose ar kredite. Tai gali pakeisti jūsų Skolos ir pajamų santykis suaktyvinti jūsų paskolos paraiškos perdarymą, atidėjimą arba atmetimą.
- Įvykdykite prašymą dėl visų dokumentų, kurių prašo nekilnojamojo turto agentas, skolintojas ir visos kitos šalys. Tai skamba paprastai, bet tai nėra įprasta; Tiesą sakant, maklerių ir skolintojų būna maloniai nustebinti, kai potencialūs pirkėjai yra gerai pasiruošę.
.
8. Hipotekos tipas
Šiuo metu reikėtų pažymėti, kad yra įvairių hipotekų, kurios visos turi įtakos tam, kiek laiko užtrunka. Įprastos paskolos, hipotekos, neužtikrintos vyriausybinės agentūros, paprastai apdorojamos apie keturias savaites, FHA paskolos, federalinės apdraustos hipotekos Būsto asociacija užtrunka apie šešias savaites, o VA paskolos, hipotekos, išduotos skolintojų ir garantuotos JAV veteranų reikalų departamento, gali užtrukti net ilgiau. Priklausomai nuo jūsų situacijos, kiekviena paskola gali vėluoti.
„An FHA paskola gali būti atidėtas, jei paskolos gavėjas kreipiasi dėl jo per anksti po bankroto, turto arešto arba turto arešto akto“, – sako Condor. Paprastai iš FHA kategorijos pirkėjų tikimasi palaukti privalomo prieskonių laikotarpio, prieš kreipdamiesi dėl naujos hipotekos. Vėlavimas dėl įprastų hipotekos paskolų gali būti siejamas su „problemais, tokiais kaip didelis paraiškų skolintojui skaičius ir neišsami arba netiksli paskolos paraiška arba patvirtinamieji dokumentai“. VA paskolų atveju yra dar kelios galimo vėlavimo priežastys: a) papildomi dokumentai, įskaitant minimalų turtą. Reikalavimai, b) VA vertintojų trūkumas“ ir c) tinkamumo pažymėjimo įrodymas, patvirtinantis kariškius paslauga.
9. Įvairūs nenumatyti atvejai
Namo uždarymo procesas nėra tik skaičiai ir taisyklės. Kartais, atrodytų, nereikšmingi įvykiai, pavyzdžiui, blogas paskutinis žingsnis, kai ankstesnis savininkas paliko šiukšles. visur, arba svarbesni dalykai, pavyzdžiui, skyrybos ar laukiamas pardavimas, taip pat gali turėti įtakos numatomam užbaigimui data. Kitais atvejais tai gali būti dėl švenčių, federalinių švenčių arba, drįstume sakyti, pandemija. Tokios situacijos paprastai reiškia, kad asmenys ir reguliavimo institucijos, dalyvaujančios jūsų namų uždarymo procese, negalės dirbti. Taip pat retai pasitaiko atvejų, kai pardavėjas atsisako paskutinę minutę, taip dar labiau uždelsdamas uždarymo procesą.
10. Paskutinės minutės pakeitimai
Kai skolintojas duoda galutinį patvirtinimą, belieka nutraukti hipoteką, bet dar nešokti. Kaip pirkėjui, patartina nieko nekeisti savo įraše, kol nebus baigtas uždarymas. Kalbame apie darbo pakeitimą, baldų išdėstymą, automobilių pirkimą ir vėluojančius mokėjimus kreditinėmis kortelėmis. Iš esmės bet kuris iš šių pagrindinių pakeitimų gali pakeisti jūsų skolos ir pajamų santykį, priversdamas jūsų skolintoją „perdaryti draudimo procesą“, sako Condor. Tik po to, kai paskola yra finansuojama, ji gali būti laikoma galutine. Jei refinansuojate jau įsigytą būstą, o spėju, kad ne, uždarymas nebūtinai reiškia pabaigą, yra trys papildomos darbo dienos – laiko tarpas, žinomas kaip atsisakymo laikotarpis – tai suteikia namo savininkui galimybę persigalvoti ir (arba) atšaukti paskolą, tačiau tai yra visiškai kitokia tema.
Taigi, štai. Namo pirkimas – įdomus metas. Laukimo laikas gali būti varginantis ir varginantis. Tačiau jei atkreipsite dėmesį į šiuos veiksmus, raktai jums bus įteikti kiek anksčiau.
