Het bezitten van een hoofdverblijfplaats is de grootste bron van rijkdom voor Amerikanen uit de middenklasse, en dat is al heel lang zo.
Een hele reeks van openbaar beleid - van belastingvoordelen op hypotheekbetalingen tot lokale bestemmingsplannen die gunstig zijn eengezinswoningen over appartementsgebouwen - is gebouwd rond bemoedigende eigenwoningbezit. Dat is de reden waarom de recente toetreding van goed gekapitaliseerde investeerders tot de markt voor eengezinswoningen voor velen zo zorgwekkend is.
Jonge stellen concurreren nu met meer dan 200 bedrijven, van tech startups tot geldmanagers tot verhuurplatforms, tot aankoop huizen geprijsd op recordhoogte. Als je wilt dat zoveel mogelijk gewone mensen een huis kunnen betalen en hun vermogen kunnen opbouwen zoals vorige generaties, dan heb je investeerders in staat zijn om tienduizenden dollars boven de vraagprijs uit te geven en contant te betalen, overal op de markt, is zeker geen bemoedigende ontwikkeling. Maar hoe groot is een probleem dan de intrede van permanent kapitaal in de? huizenmarkt? Dit is wat we weten.
Het aandeel huizen dat beleggers kopen is niet enorm.
Volgens Leisteen, hebben zakelijke beleggers in het eerste kwartaal van 2021 15 procent van de Amerikaanse huizen te koop gekocht. Dat is op zich al een significant maar niet overweldigend cijfer, maar waar het om gaat is dat het niet zo is dat die 15 procent gelijkmatig over het land wordt verdeeld. De realiteit is dat bepaalde mensen in bepaalde gebieden onder druk komen te staan door de nieuwe concurrentie.
Ze richten zich op een bijzonder belangrijke klasse van eigendommen voor gezinnen uit de middenklasse.
De beste investeringsmogelijkheden zijn: relatief goedkope eengezinswoningen gebouwd sinds de jaren 70 in groeiende grootstedelijke gebieden, de huizen die jongere arbeiders en kopers uit de middenklasse zich traditioneel konden veroorloven in steden als Atlanta, Phoenix, Houston en Las Vegas die ze de meeste willen wonen, vaak omdat die steden de beste kansen op werk hebben met kosten van levensonderhoud die dramatisch lager zijn dan steden als New York en San Francisco. Dit is waar grote investeringsmaatschappijen zich op richten, en het is slecht voor gezinnen uit de middenklasse.
Het hebben van miljarden dollars is niet het enige voordeel dat zakelijke huizenkopers hebben.
Een van de bedrijven die het voortouw neemt op de woningmarkt, Invitation Homes, kan een lening van een miljard dollar krijgen van de federale overheid tegen een rente van ongeveer 1,4 procent. De gemiddelde hypotheekrente is doorgaans 2 tot 4 procent. Dat betekent dat het enorme bedrijf kan instemmen met een aankoopprijs die $ 5.000 tot $ 20.000 meer is, volgens Leisteen's wiskunde, terwijl u exact dezelfde werkelijke kosten betaalt als de individuele huiseigenaar. En hun aanbiedingen zijn meestal allemaal contant, een bijkomend voordeel dat ze hebben ten opzichte van gewone mensen.
Het netto-effect op Amerikanen uit de arbeiders- en middenklasse is slecht.
De bedrijven die deze huizen kopen, veranderen ze meestal in huurwoningen die, in een land met zwakke bescherming voor huurders, betekent meer mensen in precaire woonsituaties zonder goed onderhoud en risico op huurverhogingen en uitzettingen.
Het overbieden van deze enorme bedrijven betekent ook dat minder mensen kunnen profiteren van de verschillende overheidssubsidies die er zijn voor starters op de woningmarkt. Een groot deel van de raciale welvaartskloof in dit land is te danken aan de doelbewuste ontkenning van deze subsidies aan niet-blanke kredietnemers, en het is gemakkelijk in te zien hoe een soortgelijke kloof tussen de rijke mensen het financieren van deze bedrijven en aspirant-huizenkopers die ze niet langer kunnen betalen (een groep die niet-blanke Amerikanen zijn, dankzij de eerder genoemde raciale welvaartskloof) zou kunnen groeien.
Bovendien betekent investeren in huizen die betrouwbare, winstgevende investeringen zijn, dat de rijken hun geld niet vaak in andere investeren riskantere inspanningen die meer diffuse voordelen hebben - een bedrijf starten dat mensen in dienst heeft, geld steken in onderzoek en ontwikkeling die produceert nuttige innovaties en andere investeringen die indirect de arbeidersklasse ten goede kunnen komen in plaats van er geld uit te halen als hun huisbazen.
Maar uiteindelijk drukt het mensen uit een van de meest traditionele manieren om rijkdom te vergaren: het kopen van een huis. Wanneer de woningmarkt beter werkt voor bedrijven, die dat eigendom aan anderen kunnen ontzeggen door de woningen bijvoorbeeld alleen als verhuur aan te bieden, dan kunnen gezinnen niet slagen en gedijen.
