De voorzitter van de financiële commissie van de Senaat heeft zojuist een wetsvoorstel aangekondigd waarvan hij belooft dat het zou eindigen dakloos binnen vijf jaar in de Verenigde Staten.
Sen. Ron Wyden, democraat van Oregon, kondigde woensdag de Decent, Affordable, Safe Housing Act (DASH) aan.
“Huisvesting is een mensenrecht. Toch betalen miljoenen Amerikanen meer dan de helft van hun maandelijkse nettoloon om een dak boven hun hoofd te houden. En meer dan een half miljoen Amerikanen hebben helemaal geen huisvesting, 'zei Wyden in een... persbericht. “Amerika bevindt zich midden in een ernstige crisis van betaalbaarheid van huisvesting, en het is een grote uitdaging die om grote, gedurfde oplossingen vraagt. Naarmate de huizenprijzen omhoogschieten, wordt een generatie jongeren steeds meer buitengesloten eigenwoningbezit.”
EEN samenvatting van de wetgeving onthult een ambitieuze reeks beleidswijzigingen, belastingverminderingen en investeringen. Het vormt een existentiële uitdaging voor de status-quo, en niet alleen voor mensen zonder huisvesting en hun dierbaren, maar ook voor gewone mensen die niet dakloos zijn maar moeite hebben om de eindjes aan elkaar te knopen. Dit is wat u moet weten.
Hoe zou de DASH-wet een einde maken aan dakloosheid?
Volgens de samenvatting kunnen degenen die dakloosheid ervaren of dreigen te worden, contact opnemen met elke organisatie die deel uitmaakt van het 'Continuum of Care' van een gemeenschap. (Instanties voor kinderwelzijn en woningcorporaties zijn twee specifieke voorbeelden die genoemd worden.)
Die bureaus zouden de mensen evalueren die contact opnemen om te zien of ze in aanmerking komen voor een huisvestingskeuzevoucher die wordt beheerd door een publiek huisvestingsbureau ter waarde van het bedrag aan huur dat hoger is dan 30 procent van hun aangepast inkomen, een standaardbenchmark die wordt gebruikt om huisvesting te definiëren betaalbaarheid. Een caseworker zou ook bepalen of ze toegang nodig hadden tot andere ondersteunende diensten.
Het is veelbetekenend dat dit systeem "permanent federaal gefinancierd" zou zijn. De huisvestingsmaatschappijen die de vouchers verstrekken, zouden "een capaciteitsinvestering ontvangen om iedereen te dienen die ervaring heeft" dakloos in hun rechtsgebied. En staten zouden via het Housing Trust Fund-programma voldoende geld ontvangen om "een eerste tranche van huisvesting voor ontvangers van vouchers" te bouwen.
Hoe zou de DASH-wet huisvesting betaalbaarder maken voor iedereen?
Het korte antwoord: belastingkredieten. Er is de Emergency Affordable Housing Act, die het bestaande belastingkrediet voor lage inkomens (LIHTC) op een aantal manieren zou versterken.
LIHTC-eigendommen zouden behouden blijven en de productie ervan zou worden uitgebreid. De waarde van het krediet zou toenemen en verschillende prikkels zouden de bouw van woningen voor lage inkomens aantrekkelijker maken voor bouwers en investeerders.
Wyden beweert dat deze veranderingen "in de komende tien jaar bijna 1 miljoen nieuwe betaalbare woningen zouden opleveren".
Een nieuwe huurdersbelastingkorting biedt een terugbetaalbare belastingvermindering aan eigenaren van onroerend goed die verhuren aan in aanmerking komende huurders met een inkomen van 30 of lager procent van het mediane inkomen (AMI) van het gebied ter waarde van maximaal 110 procent van het verschil tussen huur plus nutsvoorzieningen en 30 procent van het inkomen van de huurder inkomen.
Een middeninkomensbelastingkrediet (MIHTC) zou een belastingvermindering bieden aan ontwikkelaars die huurders huisvesten die tussen 60 en 100 procent van de AMI verdienen.
De Neighborhood Homes Investment Act zou een belastingkrediet creëren voor bouwers die actief zijn in buurten met armoedecijfers van 130 procent of meer van het metro- of staatstarief, inkomen dat 80 procent of minder van AMI is, en huiswaarden onder het metro- of staatsmediaan waarde.
Nieuwe huizenkopers komen in aanmerking voor een volledig terugbetaalbaar belastingkrediet van $ 15.000. Het zou worden uitgefaseerd voor leningen van meer dan 110 procent van de door de Federaal agentschap voor huisvesting en voor mensen met een inkomen van meer dan $ 100.000 of $ 200.000, respectievelijk voor individuen en gezamenlijke indieners.
Hoe wordt de DASH-wet ontvangen?
Wyden zal naar verwachting de wetgeving in september invoeren, volgens Bouwer, maar hij heeft de volledige tekst al vrijgegeven. Huisvestingsadvocaten lijken het eens te zijn met de doelstellingen en sommige bepalingen in de wet, maar ze hebben bedenkingen.
Het hoofd van de National Low Income Housing Coalition was het oneens met de MIHTC, met het argument dat het beter zou worden besteed aan mensen in armoede.
Creëer geen verspillende nieuwe subsidie. Elimineer beperkende lokale bestemmingsplannen, zodat ontwikkelaars meer woningen tegen marktconforme tarieven kunnen bouwen. Richt je op schaarse federale $ om appartementen te bouwen die betaalbaar zijn voor ELI-huishoudens die de markt niet kan bedienen zonder subsidie.
— Diane Yentel (@dianeyentel) 18 augustus 2021
Natuurlijk, catering aan de “middenklasse” is een al lang bestaande politieke strategie gebaseerd op het simpele feit dat een meerderheid van de kiezers zijn in de middenklasse.
De vooruitzichten van het wetsvoorstel voor goedkeuring zijn onduidelijk, maar Wyden zal waarschijnlijk alle conservatieve senaat-democraten en ten minste tien Republikeinen van de Senaat dat de DASH-wet miljarden waard is aan meer uitgaven bovenop de biljoenen die de Biden-regering al pusht voor. Dat is een hele opgave, dus hoewel de DASH-wet een stap voorwaarts is voor huisvesting, lijkt de waarschijnlijkheid dat het voorbijgaat en in één klap dakloosheid beëindigt, ver weg.
