Er gaat niets boven het ouderschap om je plotseling het gevoel te geven dat je moet wortelen - en voor veel mensen betekent dat klauteren om je eerste huis.
Zeker, het krijgen van de sleutels van je eigen huis geeft een gevoel van stabiliteit waar de meeste nieuwe ouders naar hunkeren. Maar is het bezitten van onroerend goed het beste? financieel beslissing voor jongere moeders en vaders? Dat is een ingewikkelder vraag.
Als het kopen van een huis betekent dat u uw besparingen op een laag pitje - of je bent niet van plan om daar langer dan een paar jaar te blijven - huren is misschien wel de betere gok. Hier zijn enkele dingen waar jongere ouders rekening mee moeten houden wanneer ze een op handen zijnde verhuizing overwegen.
De waarheid over het eigen vermogen
Er zijn tal van immateriële redenen om onroerend goed te kopen, vooral als u een gezin gaat stichten. Er is het gevoel meer verbonden te zijn met je gemeenschap, om nog maar te zwijgen van de voldoening die je krijgt als je je eigen stempel op het huis drukt.
Zeker, er zijn financiële overwegingen die het bezit van een huis ook behoorlijk aantrekkelijk maken. Niet in de laatste plaats is het vermogen om eigen vermogen op te bouwen. Daarentegen, huur betalen kan voelen alsof je geld in een konijnenhol gooit.
Onder de juiste omstandigheden is de gedachtegang 'eigendom als investering' logisch. Historisch gezien zijn de huizenprijzen in de loop van de tijd gestegen – minus de implosie van de huizenmarkt van tien jaar geleden – en dat kan op de lange termijn een mooi rendement opleveren.
Maar het is belangrijk om realistisch te zijn over hoeveel eigen vermogen als er een nieuwe ouder mee wegkomt, vooral wanneer ze een starterswoning kopen waar ze minder dan een decennium zullen wonen. Volgens de Housing Price Index, een statistiek samengesteld door het Amerikaanse Federal Housing Finance Agency, zijn de huizenprijzen gestegen met een gemiddeld 3,7 procent per jaar van 1980 tot 2017. Dus voor zover het een investering is, is het een vrij voetgangers.
Er is zeker een gevaar wanneer u landelijke gegevens gebruikt om over onroerend goed te praten, waar trends meestal lokaal zijn. Maar de HPI herinnert ons eraan dat de vastgoedwaarderingen over het algemeen de inflatie op de lange termijn nauwelijks hebben overtroffen (de consumentenprijsindex zag een gemiddelde stijging van 3,1 procent over diezelfde periode.
En als je voor een langere periode niet thuis bent, de verschillende kosten die bij het bezit horen – alles van het lekkende dak dat u moest vervangen tot de makelaarsprovisies die u als verkoper betaalt - kan dat vermogen maken verdwijnen.
Houd er ook rekening mee dat hypotheekverstrekkers de neiging hebben om het rentegedeelte van uw lening vooraf te betalen. De eerste jaren betaal je veel meer in financieringskosten dan u in principe bent. Op die manier bouw je dus ook niet veel eigen vermogen op.
Over het algemeen is het moeilijk om veel rendement te genereren als u binnen vijf jaar verhuist. Als u veel geld steekt in verbouwingen of reparaties, kan het zelfs nog langer duren om het break-even punt te bereiken.
Belastingaftrek neemt af
Het andere populaire argument voor eigendom boven huren is uw vermogen om hypotheekrente en onroerendgoedbelasting af te trekken op uw formulier 1040. Maar zelfs dit voordeel weegt tegenwoordig niet zoveel, na de recente goedkeuring van de Tax Cuts and Jobs Act.
Vanaf 2018 beperkt de wet de aftrek voor staats- en lokale belastingen - inclusief inkomsten-, verkoop- en onroerendgoedbelasting - tot $ 10.000. Dat alleen al verandert de vergelijking van het eigenwoningbezit drastisch, vooral voor ouders in zwaar belaste staten zoals New York, New Jersey en Californië.
Tegelijkertijd verdubbelde het ook bijna de standaardaftrek voor single filers paren die gezamenlijk aangifte doen. Het resultaat: veel minder Amerikanen zullen hun belastingaangifte specificeren.
Zelfs als specificatie zinvol blijft, moet u de voordelen van deze onroerendgoedaftrek in evenwicht houden met de extra kosten die het eigenwoningbezit met zich meebrengt, zoals VvE-vergoedingen, onderhoudskosten, verzekeringspremies en onroerend goed belastingen. Het kan al dan niet een geldbesparing zijn ten opzichte van huren, waarbij uw maandelijkse uitgaven in een enkele betaling worden gerold.
De verborgen eigendomskosten
Hier is nog een punt om te overwegen: als kopen duurder is dan het ondertekenen van een huurovereenkomst waar u woont, is het betalen van huur niet in het minst geld weggooien. Zolang u gedisciplineerd blijft, kunt u het verschil beleggen in een fiscaal voordelige pensioenrekening, waar u uw geld kunt uitgeven aan activa die historisch veel meer waard zijn dan huisvesting.
Wanneer u een huis koopt, is het gemakkelijk om u te concentreren op uw maandelijkse hypotheekbetaling bij het uitzoeken hoeveel u zich kunt veroorloven. Te vaak worden de bijkomende kosten van het bezit van onroerend goed, zoals VvE-vergoedingen en reparaties, vergeten. Als gevolg hiervan kopen veel huiseigenaren meer huis dan ze zich kunnen veroorloven en krijgen andere prioriteiten, zoals hun pensioenrekeningen, de dupe.
Dat wil niet zeggen dat huren op dit moment ook bijzonder goedkoop is. Net zoals de landelijke huizenprijzen na de Grote Recessie zijn teruggekaatst, zo zijn ook de huurkosten de afgelopen jaren de inflatie overtroffen. En in ieder geval met een hypotheek met vaste rente, kunt u uw maandelijkse betaling vastzetten. Ook dat is een factor waar nieuwe ouders aan moeten denken bij het uitzoeken waar ze gaan wonen.
Waar het op neerkomt: het kan nooit kwaad om de huur- en aankoopkosten zorgvuldig te vergelijken, ook de kosten die misschien minder voor de hand liggen, in uw regio. Als je eenmaal betrouwbare gegevens hebt, kunnen tools zoals de Freddie Mac Huur vs. Rekenmachine kopen kan u helpen erachter te komen welk pad financieel het meest logisch is.
