Een once-in-a-lifetime pandemie en een historische piek in de werkloosheid. De gebeurtenissen van het afgelopen jaar klinken misschien niet als het recept voor een enorme stijging van de vraag naar huisvesting, maar dat is precies wat er is gebeurd. Dit doet veel mensen terugdenken aan 2008 en zich afvragen Gaat de huizenmarkt instorten?
De typische waarde van een huis in de VS was in februari $ 272.446, een stijging van 9,9% ten opzichte van dezelfde tijd een jaar eerder, volgens de laatste cijfers van Zillow. En voorlopig zijn er niet veel tekenen dat die trend afneemt.
COVID-19, in plaats van de vraag te onderdrukken, schiep uiteindelijk de ideale omstandigheden voor huizenkopers, zegt Jeff Tucker, een senior econoom bij Zillow. Terwijl servicemedewerkers de dupe werden van de moeilijkheden op de arbeidsmarkt, zagen veel midden- en hogere inkomens hun financiële gezondheid verbeteren dankzij meerdere stimuluscontroles. Combineer dat met ongelooflijk lage hypotheekrentes het afgelopen jaar, en ineens had je veel meer Millennials die een huis konden betalen.
Het feit dat het fenomeen van thuiswerken voor veel bedienden een langetermijnperspectief werd, zorgde voor nog meer prikkels om te kopen. "Het creëerde vraag naar grotere huizen met ruimte voor een kantoor", zegt Tucker. Met andere woorden, het coronavirus werkte als een katalysator voor de vastgoedmarkt en versnelde het tempo waarin jongere consumenten hun eerste huis kochten.
Toevoegen aan deze perfecte storm voor prijsgroei: een daling met dubbele cijfers van het aantal beursgenoteerde woningen, volgens huisvestingsdraad. “Iedere hoop dat 2021 een toestroom van woningen op de markt brengt en de druk op de prijzen vermindert, lijkt te zijn voor nu gestaakt', zei Ben Graboske, de president van data en analyse voor het softwarebedrijf Black Knight, in een recent verslag.
Dit alles heeft geleid tot een precaire situatie voor huiseigenaren, wier aanvankelijke opwinding over stijgende huizenprijzen plaats lijkt te maken voor een gevoel van déjà vu. Ondertussen vragen meer dan een paar potentiële kopers of ze beter af kunnen wachten tot de prijzen van richting veranderen. Ongelooflijk, Google zoekt naar "Wanneer gaat de huizenmarkt crashen?" in de afgelopen maand met 2,450% gestegen.
Hoewel alles mogelijk is, zegt Tucker dat hij geen bewijs ziet van plotselinge schommelingen, a la 2006. Ten eerste zijn de dagen van het afsluiten van een hypotheek zonder inkomensverificatie min of meer een overblijfsel uit het verleden. En die leningen met ballonbetalingen, die meer dan tien jaar geleden een tikkende tijdbom vormden voor huiseigenaren? Ze zijn ook zo goed als weg.
Gemiddeld vertegenwoordigen hypotheekbetalingen een veel kleiner deel van het gezinsinkomen voor de kopers van vandaag in vergelijking met de woningcrash van 2008 meer dan tien jaar geleden, en de overgrote meerderheid van de nieuwe eigenaren sluit volledig afgeschreven leningen af, legt uit Tukker. Het resultaat: ze kunnen de huizen waar ze naartoe verhuizen echt betalen. "Er zijn heel veel mensen die echt grotere betalingen zouden kunnen verdragen als ze zouden moeten om in hun eerste huis te komen", zegt hij.
De realiteit is dat het kopen van een huis, voor degenen die het zich kunnen veroorloven, voor veel jongere consumenten nog steeds de beste gok lijkt. Met uitzondering van bepaalde dure markten aan de westkust, zegt Tucker dat kopen in het grootste deel van het land nog steeds aantrekkelijk is in vergelijking met huren. En omdat de kosten voor het bouwen van huizen op dit moment relatief hoog zijn, vanwege een piek in de houtprijzen en een tekort aan arbeidskrachten, is dat voor veel mensen geen goede optie.
Een van de open vragen op dit moment is welk effect een recente stijging van de rentetarieven, die vorige maand voor het eerst sinds afgelopen zomer gemiddeld meer dan 3% bedroeg, op de markt zal hebben. Maar voorlopig lijken de meeste economen te geloven dat dit eerder een geleidelijke vertraging zal veroorzaken dan een plotselinge ommekeer in de vraag.
“Stijgende hypotheekrentes en ernstige aanbodbeperkingen duwen de toch al oververhitte huizenprijzen voor sommigen buiten bereik potentiële kopers, vooral in duurdere metropolen,” Frank Martell, president en CEO van de vastgoedgegevens stevig CoreLogic schreef in een staatsliedent eerder deze maand. "Aangezien de betaalbaarheidsproblemen aanhouden, zien we mogelijk meer potentiële huizenkopers uit de markt geprijsd en een mogelijke vertraging van de prijsgroei aan de horizon."
Moeten huiseigenaren zich dus binnenkort zorgen maken over een Housing Meltdown 2.0? Als we kijken naar de dynamiek van de markt op dit moment, lijkt dat onwaarschijnlijk. Wat we destijds natuurlijk leerden, was hoe complex en onvoorspelbaar de huizenmarkt eigenlijk is. Maar deze keer lijkt de groei echt te worden aangedreven door de echte vraag naar huizen, niet door Wall Street-bedrijven die op zoek zijn naar een warm lichaam dat ze kunnen vinden in een hypotheek.
Gelukkig lijken alle vergelijkingen met 2006 moeilijk te verkopen.
